在美国，房地产变现的三种方法

这一期我想与大家分享的是如何从房地产中套现。我们都知道，投资的方式有很多，你可以选择将资金存入银行，或是投资股票，当然还有房地产。但很多人对房地产有误解，认为它是“不动产”，意思是这笔资金“动不了”。例如，你拥有价值一千万的十套房产，全部都是全款购买，没有贷款。但当你真正需要用钱时，你会发现自己手头并没有流动资金，因为所有的钱都投入到了房产中。这些房产不能直接为你提供现金。

但其实，对于拥有大量房产的人，当你需要资金时，确实有方法从这些“不动产”中套取现金。我能想到的有三种方法。首先是通过“cash out”方式，也就是重新贷款，这通常被称为“refinance”。例如，当你购买房产时，可能只支付了首付，其余的资金则是通过银行贷款来完成的。如果是自住房，你可能贷款了80%的房款，而如果是出租房，则可能是75%。随着时间的推移，假设两三年后，你发现自己购买的房产已经升值了40%，那么原本二十万的房子现在可能已经值三十万了。这时，你可以考虑重新贷款。以80%的贷款率计算，三十万的房子可以贷款24万。但你之前已经有了一个16万的贷款，并且每个月都在还款，所以这16万的贷款余额会逐渐减少。假设三年后，你已经还了五千块，那么现在的贷款余额是15.5万。当你重新贷款24万时，银行会要求你先还清之前的15.5万贷款，这样你可以套现出8.5万。

目前，我们正处于历史最低的利率时期，很多人选择做refinance。但大多数人做这个操作并不是为了套现，而是为了降低利率。例如，原本的利率是4.5%，通过refinance可以降到2.5%。这种简单的refinance，银行通常都会很乐意批准，因为对他们来说风险很低。但如果你的目的是为了套现，那么银行可能会更加谨慎，因为你在房产中的投资越少，银行的风险就越大。

在金融领域，很多人可能认为做finance会很轻松，没有closing cost，利率也会较低。但实际上，当你想要Cash out，也就是从你的不动产中提取资金时，标准会相对更高。这里我想强调，无论你选择哪种方式从不动产中提取资金，无论是从银行还是credit union借款，他们首先会评估你的物业是否真的值这个价，同时也会考察你是否是一个有信用的人，能否按时还款。

因此，如果你打算通过不动产不断地进行资金流转，你的信用记录就显得尤为重要。你的信用卡还款、其他贷款的按时还款都会影响你的信用分数。此外，你每年的报税收入也会影响你的贷款申请，如果你的报税收入特别低，可能会对你的贷款造成不利影响。

关于贷款，我之前已经在其他文章中提到过，有兴趣的可以去查看。目前，从不动产中提取资金的一种方式是Cash out，其利率相对较低，而且可以长时间借款。我查阅了bank rate网站，发现2月26号的三十年固定贷款利息为3.15%，这可能是你能找到的最低利率。例如，你购买的房产原价三十万，现在已经升值到六十万，那么你就可以提取相当大的资金。但需要注意的是，无论何时，只要有资金进入你的账户，你都可能需要支付利息或税款。

另外，还有一种方式叫做HELOC（Home Equity Line of Credit）。这实际上是一种信用，就像你申请了一个信用卡，但这个信用卡的额度特别大，因为它是基于你的房产价值来的。但是，不是每家银行都提供这种服务，因为它们都在小心翼翼地评估风险。例如，如果你现在还不确定要用这笔钱做什么，但可能会用来购买房产，那么HELOC可能是一个更快捷的方式，因为你只有在使用时才需要支付利息。

在探讨房屋贷款的话题时，我不得不提及利率这一关键因素。首先，我们可以选择五年ARM、十年ARM、15年固定利率或30年固定利率，这与我们第一次购房时选择的贷款方式相同。但是，有一种名为LifeCredit的贷款，其特点是提供浮动利率。大多数银行在前六个月的利率都非常优惠，可能只有1%，但六个月后，这一利率可能会上涨。我最近在网上查到，目前这种home equity life credit的利率平均在1%到7%之间，但也有可能更高。

LifeCredit的一个显著优势是，如果你不使用这笔贷款，你就不需要支付利息。由于其利率是浮动的，所以每月的还款金额也会随之变化。这种贷款方式更适合短期使用或短期挪用资金。

接下来，我想谈谈第三种贷款方式，即home equity loan。为什么它被称为home equity呢？当你购买房屋并支付首付时，这部分首付就是你的equity，而银行提供的部分则是贷款，称为mortgage。随着时间的推移，你每月还款，这部分本金逐渐减少，而你的equity则逐渐增加。通常，如果没有意外，房价会上涨，这部分增值都计入你的equity。

当你的equity积累到一定程度时，银行可能会提供home equity loan，这样你就可以使用这部分equity进行贷款。这种贷款被称为第二贷款，因为你的房子上已经有了一个mortgage，即第一贷款。home equity loan与我之前提到的home equity life credit非常相似，它们都是基于你的房子的价值提供的第二贷款。但它们的区别在于，home equity loan提供的是固定利率，与普通贷款相同，无论是五年固定、十五年固定还是其他期限，其利率都是固定的。一旦你的贷款申请被批准，银行会立即将款项发放给你，每月的还款金额（包括本金和利息）都是固定的。

此外，我还了解到，home equity loan的利率通常会比第一贷款稍高一些。我最近查到的数据显示，当前这种第二贷款的利率范围在3.25%到6.87%之间，这比Cashout的贷款利率要高一些。

在面对如何套现的问题时，我经常听到大家的疑问：是选择credit line，还是second loan，或者是out for cash out？实际上，这并没有固定的答案，因为每个人的情况都是独特的，每种方法都有其自身的特点。

例如，选择life credit可能是因为你还不确定是否真的需要这笔钱。当你不需要使用时，你不必支付利息。而对于那些原先的mortgage利率非常优惠的人，比如在2020年以2.5%的利率贷款，而现在市场的经济状况良好，利率已经上升到了4.5%。对于这部分人来说，他们可能不想动原来的mortgage，而选择second loan，尽管这部分的贷款利率可能会相对较高。

但如果你发现当前市场的利率已经高达6%或者4%都觉得很贵，而你有机会以2%的低利率贷款，那么直接选择cash out可能是最佳选择。

所以，面对这些套现方法，你应该如何选择？答案是：根据你自己的实际情况来决定。这就是我今天想要与大家分享的内容，希望对你有所帮助。