最全交税精华汇总，房东和税务局爱恨情仇的那些事

在美国，两件事无法避免，一是交税，另一是死亡。死亡是自然的流程，无人能左右。然而，交税的问题却与税务局有关，特别是对于那些炒房的人和房产投资者。税务局非常热衷于这些人，他们总是建议你购买房产，因为有许多税收政策支持这样做。

首先，购买房产可以带来现金流，税务局承诺这部分现金流是不需要纳税的。具体的操作方法是通过折旧制度来实现。比如，如果你购买了一套27万美元的房产，税务局会让你在27年半内将其折旧完毕。每年可以享受一万美元的折旧额度，这笔折旧额度足以抵消出租房的纯收入，以避免纳税。

税务局的出发点是，假设你从购买房产那一刻开始计算，经过27年半，这套房产就不再具有价值。然而，实际情况往往不是这样的。随着时间的推移，房产的价值一般会上升，甚至超过你最初购买的价格。但税务局仍然坚持他们的看法，即这套房产在27年半之后就没有价值了。

然而，当你有一天想要出售房产时，你可能会发现你购买的27万五的房子现在升值到55万了。税务局会告诉你，由于房子增值了，所以你需要支付增值税。这部分增值税的税率可能为0%，15%，或者20%，具体取决于你的家庭收入。同时，你之前抵扣的那些折旧额度现在需要按照10%的比例回收，回收的税率是25%。

这可能让你感到沮丧，因为你需要支付高额的增值税，还要将之前用掉的所有折旧按照25%的税率交回。然而，税务局已经为你考虑到了这一点，他们建议你使用1031条款。根据1031条款，你不能出售房产，如果你执行1031交换，那么你之前折旧的税和增值税都可以不用支付。但请注意，这并不意味着你不再欠税，只是将你欠的税转移到了新的房产上。也就是说，只要你继续通过1031条款购买同等价值或更高价值的房产，那么所有你欠的税都会转移到新的房产上，你可以暂时不用支付这部分税款。

你原本计划出售房产，想着将物业变现，拿一大笔钱去享受生活。然而，因为希望避免增值税，避免通常的折旧回收税（recaptax），你不得不选择了1031交换。实行了1031交换后，假设几年之后你的儿子突然要结婚，或是上哈佛，甚至你有一天决定周游世界，那么你可能就需要卖房了。

在你需要钱的情况下，你可能会向税务局寻求帮助。然而，税务局可能会告诉你，你不能卖房。因为一旦卖掉，你就需要补交所有欠的税，包括所有新的增值税。不过，税务局也会提醒你，可以考虑重新贷款变现。比如说，你的房子增值了五十万，现在的市值是六十万，你可以去贷款套现。贷款出来的这笔钱是不需要交税的，你可以自由地使用这笔钱。

当然，有人会提醒我们贷款也是有成本的，你需要支付利息。在面对这种情况，我想以一个实例来说明两种情况的区别。假定我有一个房子，买入价格是三十万，持有了14年，现在的价值是六十万，增值三十万。如果我选择卖掉，需要支付的增值税是45000元（30万的15%），折旧回收税是37500元（15万的25%）。所以，一旦卖掉房子，我需要支付82500元的税。

如果我选择重新贷款，我可以套现出75%，也就是45万的钱。假定我选择的是30年分期付款，利息是3.5%，每年我需要支付一万五千元的利息。但是，我交税的82500元足够我支付5.2年的利息。所以，在此，我为大家清晰地展示了两种情况下的区别。

假设从二十岁开始，我决定通过房地产投资来改变命运，并充分利用税务局关于房产投资的所有税收优惠政策。我二十岁时，我花了二十万买了一堆房子，然后一直到八十岁，这个时候，我可能会厌倦我的房子，可能会选择出售。如果是出售，我会选择1031交换，因为我一直都没有交过税。在这个六十年的时间里，我积累了一大堆的折旧和增值。

例如，到我去世的时候，我的房子可能价值一千万，而我只花了二十万购买，那么我就拥有了980万的增值。但是税务局说，只要我不卖，他们就不收税。直到我去世，我的一千万的房产就变成了遗产，可以传给我的后代。如果我和我的配偶都是美国公民，我们的遗产超过两千万，给后代是不需要交税的。这样，我的后代就可以顺利地接收我的房产，同时避免了所有的税收。

税务局提出，从你购买房子的那一天起，它被视为一个每天贬值的资产，以住宅为例，折旧期为27年，而商业折旧期则为39年。听到这里，你心中莫名其妙地高兴起来。你明白，税务局的规定虽然表面上看似让你的房子贬值，但实际上，你的房子正在升值，而现金流和折旧能帮你抵税，这意味着你在平时基本无需支付税费。

此外，税务局还给你提供了一个更好的选项，那就是加速折旧。他们允许你在39年的商业折旧框架中实施加速折旧。这意味着，尽管最长的折旧期为39年，你的资产会在这个时间段内变得一文不值，但税务局仍然允许你对特定物品实施更短的折旧期，比如空调可以实施10年的折旧，地毯则可以实施5年的折旧。税务局提供了一份详细清单，列出了每个项目可以实施的折旧年限。

以我自己的经历为例，去年我购买了一套公寓，投资了四百万。这套公寓是盈利的，我一直有分红收入。然而，今年报税时，我的损失高达两百万。这看起来让人疑惑，我购买房地产的初衷就是获得现金流和收入，为什么到年底我会有这么大的亏损？答案就是加速折旧。如果我没有进行加速折旧，我的亏损率只会是1/39，也就是说，我可以申请五十万的亏损。然而，由于我选择了加速折旧，我申请到了两百万的亏损，这比我原本能申请的折旧额多出许多。

那么，多申请的折旧额有什么用呢？如果你不是专业的房地产投资人，那么你拿到的这些折旧可以用来抵消你其他出租房的收入。如果你是专业从事房地产的，你可以用这些折旧抵消你的其他收入。

然而，加速折旧并非没有代价。要实施加速折旧，你需要找到会计师，建筑师和土木工程师等多位专业人士，可能需要花费

两天的时间来完成这项工作，这是有成本的。此外，如果你的房子只持有一年就卖掉了，所有的折旧都需要按照25%的税率补回来，而在正常情况下，你的税率可能不到25%。

因此，在决定是否进行加速折旧时，你需要考虑你的购买价和你计划持有房子的时间。如果你的购买价不高，或者你计划在三到五年内卖掉这个房子，那么加速折旧可能并不是一个好选择。因为尽管你在短期内可以省下一些税，但是在你卖房的时候，这些税需要一次性补回来，那么你可能不会从中获得太大的实际利益。