菊子说房产：白衣骑士公寓拯救计划/系列1 情况介绍这是多方共赢的计划这是能解救商业银行不报雷的举措这是快速解救处于水深火热（资金链要断裂）项目方的方式这是有巨大前景的一个机会，是2024年最大的风口

菊子说房产：房检发现问题如何处理亲爱的朋友们，今天想和大家聊聊买房过程中可能会遇到的一个重要环节——房检。这可真是个关键的步骤，往往能发现不少问题，而如何处理这些问题，可是大有学问。 无论是崭新的房子还是有了些岁月痕迹的旧房，在尽职调查时，问题总是难以避免，有大有小。假设您有个 10 天的房检期，那在这期间要是发现了大问题，该怎么办呢？ 首先，如果按照合同规定，发现像房子被白蚁损害、曾经被水淹过或者有地基问题等这类严重情况，您完全可以通过增补协议告诉卖家，终止购买合同并拿回押金。但千万要记住，别错过了期限，否则可就麻烦啦。 再者，要是在贷款期间，有贷款保护条款，贷款没批下来，您也能要求终止合同并返还押金。还有评估条款，如果评估价低于成交价，卖家又不同意调整价格，您同样可以全身而退。不过，有人会说，要这么多保护条款，房子都买不到啦，毕竟房源紧张。但这就需要您自己权衡利弊啦。 然后咱们说说处理的几种情况。第一种，按合同行事，该终止就终止。第二种，您想要房子，但要求卖家给您一笔钱，双方达成协议，过户时给钱，您再去修。第三种，让卖家帮您修，这可得把要求说清楚，比如哪天之前修好，要什么标准，得是有执照、有保险还有保修期的人来修。第四种，要是大问题发现得晚，明天就过户了，卖家又着急等钱，可能会商量预留一部分资金在律师那，过户后用于修理，不过这预留的钱可得足够，不然修超了找卖家补可就费劲了。 其实啊，在过户之前发现问题，主动权在买家手里。您一跟卖家说，卖家就得重视，因为不披露再卖就麻烦。而且卖家可能都计划好用您的钱去做别的事，或者好不容易快成交了，重新来过又得折腾。房子在市场上反复上市又退回，也会影响卖家卖房。所以一般卖家能同意的，不是原则性的问题，也就同意了，毕竟都走到最后一步。而对于买家来说，过户前有啥不舒服的一定要提，等双方达成一致，所有该处理的都处理好再过户，不然过后再找，人家可能就不理您啦。 我知道我说的这些，对于大部分经验丰富的朋友可能不算啥，但对于新手小白，或许能提供一些帮助。希望大家都能顺顺利利买到心仪的房子，拥有一个温暖的家！

菊子说房产：新建房Final walk-through注意事项亲爱的朋友们，当我们满心欢喜地等待着新建房完工，期待着开启全新的生活篇章时，可别忘了在过户前有一个至关重要的环节——Final Walk-through。这就像是一场精心准备的考试前的最后一次复习，需要我们用心去发现可能存在的每一个问题。 想象一下，经过数月的等待，梦想中的新房终于即将成为现实。卖家的中介打来电话，约您进行 Final Walk-through，这时候，您或许会有些紧张和兴奋，心里琢磨着到底该怎么去做。其实，亲自去是最好的，如果实在不行，您的中介或者负责后续招租和管理房子的人也是不错的选择。 为什么说这个环节如此重要呢？因为在过户前，您是掌握主动权的一方。建商们会认真对待您提出的问题和要求，努力满足您的期待，把房子修整得尽善尽美。可一旦过户完成，形势可能就会发生逆转，到时候就可能是建商主导局面了。 那什么时候去做这个 Final Walk-through 呢？既不能太早，也不能太晚。太早的话，房子可能还没完全建好，会有变数；太晚的话，又可能来不及处理发现的问题，甚至耽误过户的流程。理想的情况是，如果过户时间在下午，上午去进行检查；或者提前一天完成汇款，在过户前几个小时去做检查。 在检查过程中，有很多细节需要留意。首先是电，拿个夜灯逐个测试电源开关，确保都能正常通电。然后是管道系统，每个马桶、水龙头、水槽、淋浴都要打开试试，看看水流速度、是否漏水，热水供应是否及时。厨房的电器，如洗碗机、炉灶、烤箱、微波炉等，都要测试其功能是否正常。 还有房子里的门、锁、电子密码、车库遥控器，都要确认能正常使用，并且学会修改密码。仔细检查房子的整体状况，包括墙壁、天花板、地板，看看有没有损坏。热水器、空调的工作状态也要关注，询问建商维修维护的注意事项。窗户要挨个检查能否正常开合和清洁。对于新建房的草坪自动灌溉系统，一定要测试并设置好。 别忘了油漆的问题，如果有瑕疵，贴上蓝胶带，让油漆工来补漆。前后院的草坪和灌木丛也要查看是否成活。 在这个过程中，可能会遇到各种各样的小状况。比如我曾听说有人发现冰箱门打不开，有人发现地板被泡水，还有房子的墙面不直。但只要在过户前发现，都有机会让建商解决。 我还听说过一些有趣的故事。有个房子在过户前空调不见了，买家因此获得了更换新空调的费用；还有因为几盒地板材料引发的争吵。这些事情都提醒着我们，在 Final Walk-through 时要格外细心。 虽然现在有些建商有新的规定，比如在过户后 14 天内安排维修，但作为买家，我们还是要谨慎对待，尽量在过户前把问题解决好，以免后续带来不必要的麻烦和困扰。 希望大家在购买新建房的过程中，都能顺利完成 Final Walk-through，收获一个完美的家，开启幸福的新生活!

菊子说房产：买房可能忽略，但是很重要的经验亲爱的朋友们，今天想和大家分享一些我从事房地产十几年积累下来的买房经验。这些经验可能是您在买房过程中容易忽略，但却至关重要的。 首先，要留意房子是否存在前业主试图掩盖的问题。比如原本是砖墙却刷了漆，车库水泥地涂了新漆，地下室铺了廉价地毯。这些举动可能是为了掩盖结构上的裂缝等问题。虽然房检师可能会检查，但万一没发现，咱们就得自己多琢磨，看看卖家的披露。 其次，能在下雨天尤其是暴雨天去检查房子最好。晴天不一定能查出的问题，雨天可能就会暴露，比如屋顶是否漏水，房子排水和化粪池处理积水的情况如何。 再者，一定要关注房子是否在洪水区。现在房保险价格上涨，洪水区房子的保险更贵，风险也更大。您可以通过专门的网站或找房保险中介来确认。 还有，注意房子所在区域是否有沉降坑。即使房子不在沉降坑上，在附近也要谨慎，因为一旦沉降坑出问题，会影响地基且无法修复。 另外，了解房子的销售历史非常重要。如果房子在短时间内频繁转手，可能存在潜在问题。那种人见人不爱，多次换手且价格低于市场价的房子，多半有硬伤。 而且，要在不同时间去看房子，包括周中、周末和每天的不同时段。这样才能了解最真实的邻里情况，比如周边是否堵车，是否有特殊的噪音或异味。 还有啊，最了解您要买的房子的往往是邻居。他们会很乐意和您交流，告诉您小区的情况、物业如何，甚至房子本身可能存在的问题。 最后要提醒您，如果买的房子有小区业主委员会（HOA），一定要小心。要拿到小区物业的文件，了解哪些能做，哪些不能做，收费情况以及财务状况等。 希望这些经验能对您买房有所帮助，祝您都能买到心仪的房子，拥有一个温暖幸福的家！

菊子说房产：做房地产我犯过的最离谱的错误在房地产领域摸爬滚打多年，回首过去，心中感慨万千。 从 2009 年到 2020 年，那是房地产一路向上的辉煌岁月。贷款利率低，市场一片繁荣，我以为自己能力超群，收益丰厚，年化 15%、20%都不在话下。然而，如今看来，不过是时代的大风推着我前行。 2020 年到 2022 年，疫情冲击，房地产市场格局悄然变化。办公楼、零售店、酒店和市中心高层受到影响，近郊区的独栋房子却成为了新的风口。可 2022 年 7 月后，利率上涨，资产多、现金流不高、资金储备不足的我们，陷入了艰难境地。 如今来到 2024 年，这是最为艰难的时刻，但好在美联储即将降息，仿佛黎明前的黑暗。 过去，赚钱容易。比如那 8 个小木屋的短租房，原本有着良好的预定网站，却因短租运营团队的频繁更换，导致登录密码丢失，网站被荒废，实在令人惋惜。还有那 40 间小酒店，电视早早订购，装修却拖延许久，等到房客入住，才发现半数电视的遥控器不见踪影。 短租房的密码锁问题更是让人头疼，每个锁都有原始的 program code，可运营团队频繁更换，这些重要信息也随之丢失。新装的密码锁，装修工人完工时未告知换密码的方法，备用的普通密码锁，密码也因团队更换而混乱。甚至我买的围栏装饰物菠萝，由于和工人沟通不畅，最终被丢弃在垃圾箱。 曾经，房地产市场大好，上亿的项目信手拈来，投资资金轻松翻倍。像那 1400 万投入的仓储办公楼，短短十几个月就以 2100 万售出，旁人还说卖早卖亏了。 可如今，时代变了，房地产投资不再轻松。能以房养房、有现金流成为投资决策的关键。买进来后，必须有人得力地盯着，开源节流都要下功夫。与房客、装修工、政府斗智斗勇，虽然辛苦，但也让我变得更加健康，经验丰富，头脑敏锐。 曾经的辉煌让人心浮气躁，如今的困境使人沉淀。虽然曾经错过了踏实经营的机会，但好在 2024 年我终于领悟，还不算太晚。我相信，只要坚持下去，未来依然可期。

菊子说房产：我们的10000名租户告诉我们的有关经济的信息 在生活的舞台上，每一个人都在为自己的梦想和安稳努力奔波着。租房，这个看似平常的话题，却承载着无数人的希望与忧虑。而 Ken，这位心系一万多房客的房东，他的所见所感就如同一面镜子，映照出了租房市场背后那些不为人知的酸甜苦辣。 Ken 的观点反映了当前美国租房市场的复杂现状以及他基于此的应对策略和思考。 首先，他敏锐地观察到房客工作模式的变化，从远程工作逐渐回归办公室，这一转变对房客的生活和经济状况产生了影响。 在经济方面，Ken 指出个人储蓄处于历史最低点，信用卡债务飙升，房客交租愈发困难。这表明房客的经济压力增大，支付能力受到限制。 对于租金策略，Ken 没有跟风大幅提高租金，而是注重保持高出租率。他认识到空置带来的损失远大于小幅提高租金的收益，且通过灵活的租金支付计划提高收租率。这种策略体现了他对长期稳定收益的追求，而非短期的高额租金。 Ken 还强调与房客建立良好关系的重要性，了解他们的困难并提供帮助，及时解决维修问题，以提高入住体验，留住现有租户。 在对市场趋势的分析中，Ken 认为未来 18 个月内大量新公寓投入市场会对租房市场造成冲击，但从长期看，2026 年至 2027 年新建公寓数量减少时，租金可能再次上涨。 最后，Ken 提醒那些推动租金上涨的房东要谨慎，因为当前主动权在房客手中，提供良好服务和合理租金才能实现长期的收益最大化。 Ken 的思考和行动，不仅仅是一个房东的经营策略，更是对每一位房客生活的尊重和关怀。在这纷繁复杂的租房世界里，愿我们都能多一份理解，多一份温暖，让每一个寻求安身之所的灵魂都能找到属于自己的港湾。让我们期待，未来的租房市场能在人性的光辉中，走向更加和谐与美好的明天。

菊子说房产：婴儿潮对美国房地产市场的影响在二战后的岁月里，婴儿潮一代呱呱坠地，他们的诞生带来了人口的激增。这一代人在成家立业时，对住房的需求推动了房地产市场的繁荣，那是他们追求梦想家园的时光。 20 世纪 70 年代和 80 年代，他们纷纷踏入购房的热潮，新房如雨后春笋般涌现，房价也稳步上升，生活充满了希望和期待。不仅如此，他们还凭借经济繁荣积累的财富，投身房地产投资，成为市场中的重要力量。 然而，时光流转，如今的他们逐渐老去。“银色海啸”即将来临，大量房屋可能涌入市场，可谁来接盘成为了一个令人担忧的问题。虽然有千禧一代和 Z 世代，还有国际移民的需求，但未来依旧充满不确定性。 但好在，健康状况和预期寿命的提高让他们能在家中多停留些时日。他们有的会从大房子换到小房子，从繁华都市搬到宁静乡村，只为寻找更舒适的养老之地。他们也会变卖出租房，寻求更省心的投资，不在乎是否能卖个高价，只图个轻松省事。 对于在美的华人来说，情况也大致相似。那些在 1980 年至 2000 年左右出来的华人，如今也面临着养老的抉择。他们纠结着是回国还是留在异国他乡，是与亲人相伴还是与朋友共度晚年，如何处理房产和财产更是心头大事。 婴儿潮一代，他们的人生轨迹与房地产市场紧密相连。他们的每一个选择，都在晃动着美国房地产的格局，也为我们带来了机遇。让我们用关怀和服务，陪伴他们走过这段特殊的时光，因为他们不仅是时代的见证者，更是我们生活中的一部分。

菊子说房产：新中介费制度下对卖家的影响亲爱的卖家朋友们，随着中介费制度的变化，不再强制要求卖家支付买家中介费了，这给我们卖房带来了新的思考。 大家要知道，付不付买家中介费，就如同要不要在前院种花让房子更好看。种花得花钱，但房子漂亮了，买家喜欢就可能出高价。 对于很多自住的买家，他们可能因资金有限选择 3.5% FHA 贷款或低于 20%的贷款，这种情况下要额外支付保险，利息也可能较高。若您不提供买家中介费，而他们又不懂得通过提高房价来变通，很可能就买不起您的房子。 所以，在做决定前，一定要先弄清楚形势。看看同区有哪些类似的房子在与您竞争，他们是否提供买家中介费，提供多少？对比一下您的房子与他们的，优势和劣势分别在哪里？当下是卖家市场还是买家市场，房子好不好卖？您的房子靠自身魅力，不依靠支付买家中介费能不能顺利售出？您雇佣的卖家中介能力如何？提供的服务多不多？比如是否帮您做 staging，会不会举办 open house，手头有没有丰富的买家资源，有没有独特有效的推广渠道？还有，您急不急着卖，是不是非卖出去不可？ 综合考虑这些因素后，您再去判断是否要支付买家中介费，以及支付多少。这不是一个简单的是非题，而是需要您根据自身情况精心权衡的抉择。 希望每位卖家朋友都能在新制度下，做出最有利于自己的决定，顺利卖出满意的价格！

菊子说房产：新中介费制度对买家的影响 亲爱的买家朋友们，在房地产市场中介费制度发生变化的当下，这对我们的购房之旅产生了不可忽视的影响。曾经，卖家支付买家中介费，而如今，情况变得复杂多样。 过去，我们看房时无需过多考虑中介费的问题，然而现在，在中介带我们看房之前，可能会要求签订协议以确保他们的利益。听到这，您可能会和我一样，第一反应是房价变相贵了。明明看的还是那个标价的房子，却可能要潜在地多付 1%到 2%的费用。 如果中介提出要 2%的费用，以 50 万的房价为例，那就是 1 万美元啊！这可不是一笔小数目。 但别担心，我给大家整理了一些实用的建议。首先，看房前签订独家代理协议时，若对中介不是特别满意，一定记得在协议上注明双方有权提前两个月通知终止合同。要是自己找到房子，也要明确可以不支付佣金。只要能想到的，都写上，给自己多一份保障。 要是碰上卖家不支付买家中介费，而您又缺钱的情况，可以尝试提高房价 2%，让卖家来承担中介费。但如果确定是买家市场，小区里有不少房子在卖，那也可以直接让买家支付。 要是您有经验，了解当地房地产市场，新房可以直接去样板房，二手房也能直接联系卖家中介或者参加 open house。但要记住，这时候可没人专门保护您的利益。 也留意一下一些中介公司新的收费模式，像迈阿密的 bcom，只收取几千美元，负责带看房和写合同。不过选择这种服务，就得自己多留神，做好尽调。 购房合同上几个重要条款可不能忽视，比如房屋检查，要争取尽可能长的时间，有问题让买家出钱或者退出合同；还有贷款条款和评估条款，都要仔细斟酌。 在买家市场，押金少放，各种保护条款都要争取，时间也尽量长一点。同时，一定要记住各个保护期到期的日子和过户的日子。 最后，用自己选定的律师帮忙看看合同，把把关，虽然要额外付钱，但能让咱们更安心。 朋友们，新制度虽然带来了挑战，但只要咱们心中有数，做好准备，一定能买到心仪的房子！让我们一起勇敢面对，迎接属于我们的美好家园！

菊子说房产：买房避坑大全亲爱的朋友，买房之路充满挑战，上一期我们分享了10个买房需要避的坑今天我们继续，以下是剩余十个关键要点，助您顺利前行。 希望这些要点能为您的买房之旅保驾护航，让您早日拥有满意的家！ 祝您购房顺利，生活美满！

菊子说房产：亲爱的朋友们，买房是人生中的重大决策，需要谨慎对待。以下为您总结了买房过程中需要避开的 20 个关键要点：

菊子说房产：翻新房屋的步骤亲爱的朋友，翻新房屋可不是一件简单的事儿，但别担心，咱们一步步来。首先得评估房屋现况，像屋顶、地基、管道和电气系统都得仔细瞅瞅。然后重新想象房子的布局，比如房间位置、功能，再列出自己想要的必备清单。接下来找找灵感，看看样板房啥的。别忘了联系各方，像 city/county 问问 zoning code 和流程，还有电力、水、天然气等公司。设计新平面图时要多考虑需求和梦想的样子。然后权衡 DIY 和雇专业人员，大工程交给专业的，小项目自己动手。制定预算时要合理，还得和承包商好好沟通，选最合适的。最后就可以开始装修啦，不管是自己干还是雇人，都得按步骤来，比如计划、拆除、安装各种系统、框架和干墙工作、油漆、安装橱柜灯具、门窗、清洁、装地板、做装饰修饰。完成这些，就能搬入家具，让房子变成温馨的家啦！希望您的翻新之旅顺利又愉快！