没有钱也能做的稳妥型房产投资

大家好，这一期我想给大家介绍一种即使你没有钱也可以尝试的房产投资方式。具体来说，就是购买一个四家庭的房产，你住其中一户，然后将其他三户出租。这个方法其实并不新鲜，很多人可能已经知道并且正在实践中。但我还是决定做这期视频，因为我担心有些人虽然知道，但可能没有深入思考过。所以，我希望通过这期视频，将我所知道的、你可能需要了解的内容都为你总结一下。

四家庭在英文中有专门的称呼，叫做‘four unit’，也可以简单称为四个家庭。这种房子的样子呢，你可以想象为四个连排的公寓或康斗。我有一张图片，大概就是这样的样子。在大多数情况下，这四家庭的户型都是一模一样的。所以，如果你住其中一户，你的门牌可能会标注为A、B、C、D或者1、2、3、4。为了避免混淆，你可能还需要在门上挂上不同的小摆饰，否则有的小孩子可能会走错门。但在某些特殊情况下，例如有地下室或地势崎岖的地方，可能会有10%的房型是与众不同的。

我从2009年到2014年，大约五年的时间里，都持有中介执照，为自己和朋友买卖过很多房子。回首过去，我发现最为稳妥、投资回报最高的就是这类多家庭的房产，无论是双家庭、三家庭、四家庭，甚至是六家庭或八家庭。这类房产的投资收益相对来说是最好的。

现在，我想总结一下这类房产的投资优势。首先，你可以利用最优质的自住房贷款。虽然你购买了四户，但因为你住其中一户，所以你可以获得自住房的贷款条件，这种贷款的利率是最低的，首付可能也是最低的。你还可以使用FHA的贷款方式。实际上，你一次性购买了四户，但你的贷款只需要办理一次，并且可以获得最好的贷款条件。所以，这种投资方式的第一个优势就是操作简便，能够获得最好的贷款条件。

我发现了一个非常有趣的现象。大部分听我视频的观众，其实都是房产投资的新手，也就是我们常说的“小白”。他们可能从未有过出租房的经验，对房产投资的了解也相对有限。但这并不意味着他们没有机会在房产市场上获得成功。

事实上，即使你是一个没有太多资金和经验的小白，你也有机会获得优质的房源。在美国，成为一名房产中介的门槛相对较低。只要你高中毕业，就有资格去考取中介执照。我记得我当初考取中介执照的时候，只用了17天。这样，你不仅可以为自己找到最好的房源，还可以为自己节省很多费用。

考取了房产中介执照后，当你想要购买房产时，你可以赚取3%的中介费。虽然你的中介公司可能会从中扣除一部分费用，但你仍然可以获得一定的收入。以此为例，如果你为自己购买房产，你可以获得3%的中介费。此外，如果你购买的是自住房，并且你的信用分数不低于508，你还可以享受到自住房贷款的优惠。例如，如果你购买的是一个最多有四个家庭的房产，你只需要支付3.5%的首付。

结合上述优势，你作为中介可以赚取3%的中介费，再加上fha的贷款，首付只需3.5%。这意味着，你实际上只需要支付0.5%到0.7%的首付。在购房过程中，你还可以与卖家协商，要求他们支付3%的过户费用，这样你就不需要额外支付这部分费用。

当然，在购房过程中，房屋检查是非常重要的一步。尤其是对于多家庭的出租房，很可能存在一些问题。这时，你可以与卖家协商，要求他们提供修理费用作为补偿。这样，你在购买房子后，可以用这些费用进行维修和翻新。

在谈论房地产投资时，税务优势是一个不可忽视的部分。首先，自住房在税务上有着明显的好处。如果你在过去的五年中住满两年，当你决定出售时，每人可以享受25万的增值免税额。而对于夫妻共同居住的情况，这个免税额可以达到50万。这就是自住房在税务上的优势。

然后，投资房的税务好处也不少。例如，你为投资房支付的贷款利息、维修和维护费用都可以作为支出来抵扣你的租金收入。此外，投资房还允许你进行长达27年半的折旧，这些折旧也可以抵扣你的出租收入。更有甚者，如果你持有的出租房超过一年并有大幅增值，你还可以选择进行1031置换，这样你原本需要缴纳的税款可以转移到下一个房产中。这意味着，无论是自住房还是出租房，房地产投资都带来了税务上的好处。

假设你现在拥有四套房产，其中一套供自己居住，其余三套都出租。这样，你既可以享受自住房的税务优势，也可以享受出租房的税务优势。有时，你可能会将一些费用，如利息和维修费，计入投资房的账目中，因为这些费用可以抵扣租金收入。而当房产增值时，你可能会考虑将其计入自住房，因为自住房有更高的增值免税额。

在这种情况下，你既可以享受自住房的好处，也可以享受出租房的好处。虽然税务局对此有明确的规定，但总有一些灰色地带供你选择。这种税务优势比其他任何房地产投资都要多，因为你可以稍微操纵一下，选择更有利于自己的方向。

此外，这种投资方式还有一个好处，那就是你可以通过体力换取金钱。你可以购买状况不佳的房产，然后进行翻新。在你拥有的四套房中，你可以选择住在其中一套，然后在有空的时候进行翻新。完成后，你可以出租并获得租金收入。而且，由于你住在其中，日常的维修、维护、割草、招租和管理都可以由你亲自完成，这样你就可以赚取更多的收入。而这些努力最终都会体现在房产的增值上，当你决定出售时，可能还有部分增值是免税的。

在投资房地产方面，我发现了一种独特的方式，它为我带来了许多好处。首先，我永远都在招租。我有三套房子出租，自己住在其中一套。当我住满一年后，我会考虑购买下一个四家庭的房子，而我之前自住的那套也会出租。这样，我可能会有四套房子出租。有时，房客会提前告诉我他们要搬走，例如他们签的是一年的合同，但由于工作变动，提前两个月就要搬走。这时，我可以在网上发布广告招租，而不需要在实地挂出“出租”牌子。即使有人想看正在住人的那套房子，我也可以带他们去看我自己住的那套，告诉他们隔壁那套即将空出，而且租金与我现住的完全相同。这样，我可以确保我的房子空置时间尽可能短。

另一个好处是风险可控。许多人在投资房地产时，可能会选择在佛罗里达或亚特兰大等地购房，但他们首先需要考虑是否有可靠的人帮助管理，以及那个地方的房产投资是否真的可行。因为远程房产投资本身就是一个巨大的风险。但对我来说，我住在其中一套，其他三套都在附近出租。与那些远程的房东相比，我几乎没有什么风险。我的房客就住在隔壁，我可以24小时监控。这样，大的风险就不会出现，所有远程房东的担忧我都不会有，因为对我来说，这绝对不是远程。

另一个好处是，我一次性完成了资产配置。有些人可能会说，他们没有钱，但实际上，我在一天之内就买了四个单元，自己住一个，出租了三个。与那些只买了一个单元的人相比，我投入的资金可能差不多，但他们只有一个房客。如果那个房客突然离婚、生病或无法支付房租，他们就没有了收入。但我不同，我总是有三到四套房子在出租，不可能所有房客都同时出问题。所以，我的资产配置一次性就完成了，这确实是一个巨大的优势。

在我投资房地产的经历中，我发现四家庭的房产是一个非常有吸引力的选择。首先，这种房产的转卖费用相对较低。想象一下，你去年花了25万买的房子，现在已经涨到28万了，看似赚了三万块钱。但实际上，当你真正决定出售时，中介费、律师费和过户费等各种费用都会吃掉你的利润。而且，为了让房子更具吸引力，你可能还需要投入一些资金进行翻新，比如刷墙、换地毯或修整草坪。这些费用加起来很容易就超过一万块。

但对于四家庭这种房产，买家通常是投资者，他们不会像购买自住房那样挑剔。因为他们知道这种房产的目的主要是出租，所以只要房子状态尚可，没有大问题，他们就可能会考虑购买。这意味着，与独栋住宅相比，你在准备出售四家庭房产时所需的翻新费用会相对较少。而且，即使四家庭的面积与旁边的独栋相同，价格也差不多，但在转卖时，四家庭的房产往往更有竞争力。

当然，投资四家庭房产也有它的好处。例如，你可以住在其中一家，而其他三家则出租，这样既能享受到房产增值的好处，又能获得稳定的租金收入。但这并不意味着赚钱就变得容易了。投资房地产，尤其是出租房，意味着你需要承担一些风险和不便。

另外，四家庭的房产通常不位于最好的地段，比如优质学区或高大上的地段。这意味着，如果你想投资这种房产，可能需要在地理位置上做出一些妥协。这种房产更适合那些没有孩子需要上学、对周边环境有一定忍耐度的人，或者那些急于赚钱、不想错过任何积累财富机会的人。最理想的地段可能是大学城或大型就业单位附近，因为那里会有大量的租客资源。

在房地产投资领域，我有一些深入的体会和见解。首先，投资房产有其双面性。好处是，你可以随时随地找到租客，但坏处也同样明显。如果你不幸遇到一个麻烦的租客，他们可能会不断地找你，无论是谈论他们自己的情况还是房子的情况。有时，他们甚至可能在深夜敲你的门，特别是当他们心情低落或情绪不好的时候。

在招租时，一些房东可能会选择使用公司名义进行交易，这样在介绍时可以说自己是中介或者物业管理，而不是房东。但对于那些使用FHA贷款的投资者来说，这种策略是行不通的。因为你是以个人名义贷款的，公开记录上清晰地显示这个房子是你的，所以租客很容易知道你就是房东。这样的话，你可能会经常被租客打扰，这确实是一个不太愉快的经历。

我之前分享过关于flip自住房和BRRRR出租房的投资策略。如果你的flip自住房或BRRRR出租房是四家庭的，并且你自住其中一个，那么这将是积累主动财富的最快方式。我在之前的视频中提到，flip自住房是一种非常好的主动房产投资方式，而BRRRR策略，即买入、翻新、出租、再贷款，是专为出租房设计的。如果你能将这两种策略结合，选择四家庭的房产进行flip或BRRRR，那么你将能够享受这两种策略的所有优势，这可能是最快、最稳定、投入最少的主动财富积累方式。你可以在贷款、税务、物业管理和风险控制上获得所有优势。但唯一的代价是，你可能需要牺牲一些居住的舒适度和自由度。