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我在2009年以小白零基础入行房地产行业，从做独栋楼到Flip，再到购买商业地产。分享我的经验，涉猎题材包括美国投资、亚特兰大周边行情、被动收入、最新策略、个人信息、经验分享、项目实战、土地投资实情等。 菊子说房产， 让你投资不再难！ 免版税！我分享的任何信息或是建议对你不构成投资建议，据此操作，风险自担！ 有兴趣进我抱团养老群的朋友，请加助理微信CentryStone7, 注明抱团养老，她会拉你入群； 也有Savannah 买房群，加助理微信，请注明：买房。

感谢今天访谈的嘉宾程磊，他是当地顶尖的华人中介，有自己的管理公司，有自己当地的养老群。 欢迎愿意分享你喜欢也熟悉养老地的朋友跟我助理联系，参加我的访谈，向大家介绍你喜欢的养老地。

菊子说房产：抱歉在这个忙碌的世界里，我们总是忙于工作、学习和生活，有时候甚至忽略了身边的人，那些我们曾经发誓要一起走过青春岁月的朋友。今天，我想向你们表示抱歉，因为我没有时间去维护我们之间的关系。我知道，时间是世界上最宝贵的财富，我们总是忙于追逐梦想，忙于满足自己的生活需求，却总是忽略了那些与我们同行的人。现在，我想对你说:抱歉，朋友，我没有时间去维护我们之间的关系。我希望你能够理解我的处境，并且不要因为没有及时联系你而感到失望。在这个快节奏的社会里，我们总是要面对各种各样的压力和挑战，但我想告诉你，朋友之间的情感是珍贵的，我们应该学会珍惜它们。我希望我们能够一起坐下来，闲聊一下彼此的生活，分享彼此的喜悦和烦恼。最后，我想再次向你表示抱歉，朋友，我没有时间去维护我们之间的关系。请原谅我的忽略，因为我们知道，时间会证明一切，友情也会更加珍贵。

大家好！这一期我想跟大家分享的主题是‘房地产是不动产’。意思就是尽量不要动它，因为它是不动产。我曾经分享过自己的自住房flip经历，从那期视频的评论中可以看到，大多数的观众朋友们都与我持相同观点：房地产就是不动产，没事儿就不要动它，一旦动了就可能出现各种问题。 首先，持有房产会有折旧。住宅的折旧期通常是27.5年，商业则是39年。例如，如果你用三十万买了一栋房，持有了五年，这五年的折旧费用会达到54500。当你想要出售这栋房子时，这五万多块的折旧金额你需要交税，大约是25%的税率，即13600。这是你需要首先考虑的费用。 第二，如果你的房子有增值，出售时你还需要支付增值税，这个税率通常在15%到20%之间，具体取决于你的收入。这又是一个额外的费用。 第三，买卖房产与交易其他资产是不同的，转卖费用非常高。比如，中介费用可能高达6%，再加上你需要支付的律师费、会计师费，还有房子的维修和装修费。如果房子在市场上长时间未售，你可能还需要支付空置期间的房租、保险、小区物业费和税费。所以，整体来看，卖出一栋房子可能需要支付10%的费用。例如，你用三十万买的房子，五年后卖四十万，你可能需要支付四万的费用，实际收入可能只有36万。 最后，卖掉房子后，你手里就只有一堆钱，而没有了那块实体资产。你可能会为如何再次投资而感到困惑，尤其是对于只熟悉房地产市场的人来说。每次买进和卖出都是一个费心的过程。例如，一般人二十年可能只交易一次房产，而有些人可能两年就交易一次，那么在同样的二十年里，他们可能要经历十次交易，费用和麻烦都会相应增加。 除非有迫切的原因，比如房子的风水问题、想要更换住处、或者为了集中管理多处物业，我通常建议大家不要轻易地买卖房产。有时候，房子的问题甚至可能对我们的家庭和生活产生负面影响，比如影响夫妻关系或孩子的学习。但无论如何，每次买卖都要慎重考虑，权衡利弊。 投资房地产，一直是我身边许多人热议的话题。我有个朋友，每当提起他作为房东的经验，他总是形容自己如同得了神经衰弱，每天都害怕房客的电话，生怕会有什么问题发生。听他这么一说，我不由得感慨：投资房产真的需要一定的心理素质。对于那些像我朋友一样的人，我会建议他们考虑转手出售。因为，我们投资的初衷其实是为了更好的生活，而不是每天过得度日如年，生活质量反而下降。 实际上，房产增值是不确定的，也不是一个百分百保证的事情。我认识的有些人，看到自住房有了五十万的增值，立马想要出售，利用那五十万的增值免税额。他们害怕，如果不现在卖，增值达到一百万时，就需要缴纳更高的税款。这样的想法也不无道理，毕竟卖掉后那五十万的增值可以不用交税，然后再换一个房子，接着享受下一个五十万的免税额度。也有人喜欢频繁买卖房子，就像玩翻盘游戏，每次的买卖都能赚取差价。 但问题来了，房产，顾名思义，是“不动产”，意味着长期持有的价值。对我而言，即便房子增值，我也不会轻易出售。因为出售房子不仅要交增值税，还有许多其他费用，如转卖费用等。但如果重新贷款去套现，实际上跟卖房子的效果差不多，而且重新套现所得的资金并不需要交税。虽然新的贷款额度会更高，每月的还款也会增加，但房子仍然是我的，且房客的租金基本上可以帮我还完这部分贷款。而长期持有房产，对于我这种风险规避型的人来说，更为稳妥。 我知道外界有许多投资理念，比如每两年翻一次自住房。这些都是适合一部分人的投资方法。但对于我来说，房地产最大的价值就在于它的稳定和长期。我坚信，只要选择了好的地段，有了稳定的租客，长期持有的房地产投资一定会给我带来稳定的回报。 所以，不同的人，适合的投资方式也不同。选择适合自己的，是最为重要的。我希望我的分享能给你带来一些启示，让你在房地产投资的路上更加从容和明智。

在这一期，我要和大家分享的是美国的房产投资经验。许多人可能认为，在美国的房产市场上要有很高的技术含量和一定的门槛，但事实上并非如此。如果你觉得自己对此有兴趣，而且在这方面有一些技能，比如你手很巧，那么我建议你尽快入场。只要你专心、长期持有并管理好，基本上不会有太大的问题。 但是，我必须提醒大家一点，不要总是听从所谓的“专家”的话。很多时候，当一个知名的专家发布了自己的观点，大量的人可能会盲目地跟随。例如，如果这位专家说东边有机会，那么可能会有很多人都涌向东边，结果当东边的人太多时，那里的机会可能就消失了。 相较于这些专家，他们的经验可能很丰富，但这并不意味着我们就不能有自己的看法。你可以多听听这些专家的见解，从中获取一些知识，这会增加你的认知和自信心。但最终的决策还是要基于自己的分析和理解。 我建议，你可以选择一个有潜力、人口可能会增长的地区，找到你觉得合适的房源，然后尽快入场。长期持有，有效管理。在资金短缺时，可以考虑重新贷款。只要你坚持这种方法，相信我，你最终会在房产市场上获得成功。

上一期我们讨论了购买新建房的优点，此次我们将透视其不足之处。首要的问题在于，买家在购买新建房时通常无法享有充分的话语权。实际上，权力的掌握在开发商手中，除非房屋难以销售，或者开发商资金链断裂，急切需要出售，否则买家的地位基本上只能以签字听从，话语权被削弱。 其次，新建房的价格有可能过高。尤其是当你作为消费者购买自住房，开发商会给你提供许多升级选择。在选择过程中，你可能冲动地选择了过多的升级项目，导致房价进一步上升。 除此之外，购买新建房还有一些不太明显的弊端。新房能够满足你的基本需求，但当你搬入后，可能会发现缺少一些设施，如冰箱、窗帘等。相较于那些已经打造出你所喜欢的氛围的二手房，新房只是一个“空壳”。打造那些如后院的烧烤区、吧台、绿意盎然的前院、精心布置的储藏室、分类储存的车库等你喜欢的环境，需要耗费大量的时间和精力。你可能需要花上一年甚至两年的时间，投入大量的金钱，才能完成所有的装修工作。 最后，一些在二手房中常见的设施，在新房中可能被视为奢侈配置，尤其是需要大量木材和人工的部分。现在木材和一些特定材料的价格过高，人工费用也在逐年增长，因此在新建房中很少能见到这些精致的细节。而在二手房中，你可能能找到这些精工细做的设施。 当我们考虑新建房子的可能性，我们需要意识到新建房屋可能带有大量的灰尘和有害物质。例如，仅仅在一个小时之前，你可能刚刚在新建的房子中，目睹了地面上的灰尘和建筑垃圾。然而，在下一个小时里，你可能会发现整个房屋已经装修完毕。问题在于，地毯安装之前是否有人清理掉这些灰尘和垃圾，我们往往无从得知。 因此，你可能会发现，在你的家中，即使你的卧室位于二楼并且窗户始终保持关闭，桌面上仍然会不时出现白色的灰尘。这些灰尘可能是新建房屋时留在地毯下的建筑灰尘或者油漆粉尘。此外，新房在完工后可能会喷洒一些防水化学物质在卫生间的瓷砖上，这些化学物质可能具有强烈的刺激性。 在大多数情况下，开发商只是着急将房子建好，然后交给业主，然后完成过户手续。他们不会考虑是否需要在铺设地毯前吸尘，或者是否需要开启风扇、空调或窗户以减少强烈的气味。因此，新房相对于旧房来说，可能会有更多对身体有害的物质。 此外，购买新房可能会带来另一种问题。你可能会发现，等待了六个月或一年后，你收到的房子并不是你期待的样子。比如，可能你看到的设计图和最后交付的房子不一样，甚至有些极端的情况，可能会发现二楼少了一扇窗户。还有些开发商，因为设计失误如一层忘记放厕所，只能通过大幅度打折来推销房子。 更糟糕的是，当你在交房的时候发现这些问题，你可能已经无法退房了，甚至有可能开发商不愿意赔偿你的损失。因此，你可能会感到非常尴尬和失望。因此，在购买新房之前，务必进行仔细的检查和考虑。 关于购房，很多人在签约时不得不面对的一个问题是，他们在合同中几乎无法获得话语权。在大部分情况下，只有卖家能确定合同的条款和细节。理解这一点至关重要，因为整个建设工期并非完全受电商控制，而且在很大程度上取决于天气。如果频繁遇到雨雪天气，地基开挖和施工都会受到影响，因此建筑工期是无法保证的。 有些购房者可能希望在半年或一年内搬入新家，但实际上这是很难保证的。相比之下，如果你购买的是旧房，只要你觉得合适，通常在两个月内就能过户。然而，对于新房的工期，这是无法保证的。 此外，如果你选择在一个不成熟的社区购买房产，尤其是在项目开盘初期，你可能会面临一些未知的风险。例如，你可能选择了最佳的户型和地段，甚至是最便宜的价格，但当你搬进去之后，可能会发现许多之前未预见到的问题。可能你被告知你的新家有电子门，非常安全，但由于持续的施工活动，你的电子门可能在你住进去的两年内从未关闭过。 新建房的另一个不确定性在于邻居。当你购买新房时，你可能已经精挑细选了学区、社区环境等方面的因素。但等到两年后，你可能会发现人口构成和学区等情况都发生了变化。这是因为新建房区域通常会吸引大量新进户口，而这些新搬入的人口将影响学区质量、社区治安、以及整体生活环境的改善或恶化。只有当所有新建房都完成并且所有居民都搬入后，你才会知道你的邻居是谁，他们会如何影响你的生活。 再者，你可能会遇到更糟糕的情况，例如你精心挑选的房源，结果被机构抢先一步购买，然后将其用作出租房。在这种情况下，你会发现你精挑细选的社区实际上大部分是租户，而不是房主。这可能会对房产的升值和租金产生负面影响，使房产的增值速度无法与周边邻居的房产持平。 接下来，我们要讨论的问题是潜在的建筑问题。一般的房子，如果地基有问题，或者空调管道有问题，这都不是在交房的时候就能发现的。实际上，你可能需要在其中居住一段时间，甚至可能需要两年或五年的时间才能发现这些问题。 当然，你可能会想到，新建房的一个优点就是，建筑商通常会提供一年、两年、甚至十年或更长时间的保修期。但问题是，当你在第二年发现问题并试图联系建筑商的时候，你可能会发现他们已经不存在了。建筑行业是高风险的行业，许多建筑商经常面临破产的风险，或者在他们的经营过程中会破产多次。因此，虽然你购买的房子有保修期，但当你需要保修服务的时候，你可能找不到提供服务的建筑商。 另一个只有在你真正居住之后才能发现的问题是，关于草坪的维护。当你买旧房时，你所看到的可能是一片绿色的大草坪。但如果你买新房，交房的时候，你看到的可能也是一片绿色的大草坪。然而，你可能不知道，新铺设的草皮在开始时需要很多的肥料和除草剂，还需要经常浇水。你需要维护你的草坪，因为它刚开始生长，可能需要几个月甚至半年的精心维护才能长成永久的绿油油的大草坪。否则，你可能会发现在购买房子几个月后，你的草坪已经不再美观，需要你额外花时间去处理。 此外，还有前院的小树。你可能被告知它是一棵木兰树，但过了半年或一年，你可能会发现这棵树已经生病或死亡。这是相对于购买旧房不会出现的问题。 再次，如果你买的是出租房，那么可能你喜欢的地方，别人也在那里买出租房。你可能会想，新房应该更容易出租，租金应该更高，但你可能会发现，新房其实更难出租。原因是，在你的社区里，总是有几个房子在租，如果有很多房子同时在出租，那么你的房租就不容易上涨，你的房子也不容易出租。因为总有比你更急需出租的，总有比你更不在乎租金的房东。他们只想找一个好的房客，所以他们愿意降低租金。这样一来，你的整个小区的租金都可能会受到影响。 以上是我能想到的关于新建房的一些可能存在的问题。如果我有遗漏，或者你想到了什么，欢迎在下方留言补充。在下一期中，我将给大家讲述旧房的优点和缺点。谢谢你的观看，我们下期再见。

奥斯汀房地产市场调整：崩溃还是矫正？ 根据Zillow的住宅价值指数显示，今年奥斯汀的房价下降速度比全国的任何地方都要快。奥斯汀房地产经纪人协会的数据进一步证实了这一观察。数据显示，今年到目前为止，奥斯汀五县区的住宅售价中位数同比去年前四个月下降了12.6%，同时，奥斯汀市的中位数售价下降了10.8%。 抵押贷款利率上升导致许多买家的购买力减弱，这可能是房价下降的一个重要原因。然而，多年追踪奥斯汀地区房地产市场的领先专家均表示，奥斯汀地区的房价下降是一种市场调整，而非市场崩溃。这种调整被视为市场平衡的标志，因为房价上涨的速度已经超出了可持续的范围。 奥斯汀房地产经纪人协会主席Ashley Jackson在今年四月发布的最新房地产报告中也证实了这一观点。“这仍然是一个活跃的市场，只是没有创纪录的速度，” Jackson说，“考虑到更宏观的经济趋势，这是可以预料的。” Jackson进一步解释说：“房价正在恢复平稳，预售销售情况良好，上个月市场上的房屋销售价格更接近市场价格。这些都表明，市场仍在平衡，买卖双方都处于更加平等的立场，可以进行真正的价格和条款谈判，价格调整以及市场调整是可以理解的。” 美国地区银行与房地产市场：稳定的关键 尽管近期美国地区银行的股市一直在上涨，他们却仍然面临着巨大的压力。苏珊基金管理公司的首席执行官Dawn Fitzpatrick在本周的彭博投资大会上提出了这样一个观点，认为信贷收缩的发生是必然的，因为在表面之下，这些银行还隐藏着更多的问题，这可能导致更多的银行破产。 在美国，地区银行和房地产市场的关系密不可分，他们的贷款减少无疑会给房地产市场带来压力。有些专家甚至认为，地区银行贷款的减少可能会引发房地产价格下跌，这会对整个房地产市场的发展产生影响。 因此，我们需要明确的认识到，地区银行贷款的减少将会给房地产市场带来一定的压力。对此，我们必须加强对房地产市场的管理，以确保市场的稳定与健康发展，以便能够更好地应对可能出现的挑战。 美国住房贷款市场最新动态分析 近期，美国住房贷款市场出现了一项鼓舞人心的变化，即长期住房贷款的平均利率有所下降。当前的利率已经下降至6.71%，较上周的6.79%有所降低。相对于去年同期的5.23%，这一变化显得更为明显。这个现象出现在利率连续三周上涨，并在11月初达到最高水平7.08%之后。 值得一提的是，15年固定利率按揭，许多经济型买房者的首选，也出现了下滑趋势，从上周的6.18%降至本周的6.07%。然而，尽管利率下降了，但由于房价持续上升，买房者每月的偿还成本却在增加。许多买房者负担能力不足，加上缺乏可供选择的住房资源，这已经成为当前住房市场停滞增长的重要原因。 本年度以来，美国房地产市场一直处于低迷状态。按揭利率的提高和住房资源的紧缺，都对消费者的购买力产生了影响。根据美国国家房地产协会的数据，截至4月份，美国现有住宅销售量比去年同期下降了23.2%，连续9个月的销售量都比去年同期下降超过20%。 因此，对抗利率上升和其他购房难度的情况下，可以说，目前市场上最缺乏的仍是住房资源，这无疑是影响潜在买家的最大障碍。

在美国，两件事无法避免，一是交税，另一是死亡。死亡是自然的流程，无人能左右。然而，交税的问题却与税务局有关，特别是对于那些炒房的人和房产投资者。税务局非常热衷于这些人，他们总是建议你购买房产，因为有许多税收政策支持这样做。 首先，购买房产可以带来现金流，税务局承诺这部分现金流是不需要纳税的。具体的操作方法是通过折旧制度来实现。比如，如果你购买了一套27万美元的房产，税务局会让你在27年半内将其折旧完毕。每年可以享受一万美元的折旧额度，这笔折旧额度足以抵消出租房的纯收入，以避免纳税。 税务局的出发点是，假设你从购买房产那一刻开始计算，经过27年半，这套房产就不再具有价值。然而，实际情况往往不是这样的。随着时间的推移，房产的价值一般会上升，甚至超过你最初购买的价格。但税务局仍然坚持他们的看法，即这套房产在27年半之后就没有价值了。 然而，当你有一天想要出售房产时，你可能会发现你购买的27万五的房子现在升值到55万了。税务局会告诉你，由于房子增值了，所以你需要支付增值税。这部分增值税的税率可能为0%，15%，或者20%，具体取决于你的家庭收入。同时，你之前抵扣的那些折旧额度现在需要按照10%的比例回收，回收的税率是25%。 这可能让你感到沮丧，因为你需要支付高额的增值税，还要将之前用掉的所有折旧按照25%的税率交回。然而，税务局已经为你考虑到了这一点，他们建议你使用1031条款。根据1031条款，你不能出售房产，如果你执行1031交换，那么你之前折旧的税和增值税都可以不用支付。但请注意，这并不意味着你不再欠税，只是将你欠的税转移到了新的房产上。也就是说，只要你继续通过1031条款购买同等价值或更高价值的房产，那么所有你欠的税都会转移到新的房产上，你可以暂时不用支付这部分税款。 你原本计划出售房产，想着将物业变现，拿一大笔钱去享受生活。然而，因为希望避免增值税，避免通常的折旧回收税（recaptax），你不得不选择了1031交换。实行了1031交换后，假设几年之后你的儿子突然要结婚，或是上哈佛，甚至你有一天决定周游世界，那么你可能就需要卖房了。 在你需要钱的情况下，你可能会向税务局寻求帮助。然而，税务局可能会告诉你，你不能卖房。因为一旦卖掉，你就需要补交所有欠的税，包括所有新的增值税。不过，税务局也会提醒你，可以考虑重新贷款变现。比如说，你的房子增值了五十万，现在的市值是六十万，你可以去贷款套现。贷款出来的这笔钱是不需要交税的，你可以自由地使用这笔钱。 当然，有人会提醒我们贷款也是有成本的，你需要支付利息。在面对这种情况，我想以一个实例来说明两种情况的区别。假定我有一个房子，买入价格是三十万，持有了14年，现在的价值是六十万，增值三十万。如果我选择卖掉，需要支付的增值税是45000元（30万的15%），折旧回收税是37500元（15万的25%）。所以，一旦卖掉房子，我需要支付82500元的税。 如果我选择重新贷款，我可以套现出75%，也就是45万的钱。假定我选择的是30年分期付款，利息是3.5%，每年我需要支付一万五千元的利息。但是，我交税的82500元足够我支付5.2年的利息。所以，在此，我为大家清晰地展示了两种情况下的区别。 假设从二十岁开始，我决定通过房地产投资来改变命运，并充分利用税务局关于房产投资的所有税收优惠政策。我二十岁时，我花了二十万买了一堆房子，然后一直到八十岁，这个时候，我可能会厌倦我的房子，可能会选择出售。如果是出售，我会选择1031交换，因为我一直都没有交过税。在这个六十年的时间里，我积累了一大堆的折旧和增值。 例如，到我去世的时候，我的房子可能价值一千万，而我只花了二十万购买，那么我就拥有了980万的增值。但是税务局说，只要我不卖，他们就不收税。直到我去世，我的一千万的房产就变成了遗产，可以传给我的后代。如果我和我的配偶都是美国公民，我们的遗产超过两千万，给后代是不需要交税的。这样，我的后代就可以顺利地接收我的房产，同时避免了所有的税收。 税务局提出，从你购买房子的那一天起，它被视为一个每天贬值的资产，以住宅为例，折旧期为27年，而商业折旧期则为39年。听到这里，你心中莫名其妙地高兴起来。你明白，税务局的规定虽然表面上看似让你的房子贬值，但实际上，你的房子正在升值，而现金流和折旧能帮你抵税，这意味着你在平时基本无需支付税费。 此外，税务局还给你提供了一个更好的选项，那就是加速折旧。他们允许你在39年的商业折旧框架中实施加速折旧。这意味着，尽管最长的折旧期为39年，你的资产会在这个时间段内变得一文不值，但税务局仍然允许你对特定物品实施更短的折旧期，比如空调可以实施10年的折旧，地毯则可以实施5年的折旧。税务局提供了一份详细清单，列出了每个项目可以实施的折旧年限。 以我自己的经历为例，去年我购买了一套公寓，投资了四百万。这套公寓是盈利的，我一直有分红收入。然而，今年报税时，我的损失高达两百万。这看起来让人疑惑，我购买房地产的初衷就是获得现金流和收入，为什么到年底我会有这么大的亏损？答案就是加速折旧。如果我没有进行加速折旧，我的亏损率只会是1/39，也就是说，我可以申请五十万的亏损。然而，由于我选择了加速折旧，我申请到了两百万的亏损，这比我原本能申请的折旧额多出许多。 那么，多申请的折旧额有什么用呢？如果你不是专业的房地产投资人，那么你拿到的这些折旧可以用来抵消你其他出租房的收入。如果你是专业从事房地产的，你可以用这些折旧抵消你的其他收入。 然而，加速折旧并非没有代价。要实施加速折旧，你需要找到会计师，建筑师和土木工程师等多位专业人士，可能需要花费 两天的时间来完成这项工作，这是有成本的。此外，如果你的房子只持有一年就卖掉了，所有的折旧都需要按照25%的税率补回来，而在正常情况下，你的税率可能不到25%。 因此，在决定是否进行加速折旧时，你需要考虑你的购买价和你计划持有房子的时间。如果你的购买价不高，或者你计划在三到五年内卖掉这个房子，那么加速折旧可能并不是一个好选择。因为尽管你在短期内可以省下一些税，但是在你卖房的时候，这些税需要一次性补回来，那么你可能不会从中获得太大的实际利益。

👋大家好！我是菊子的助手婷婷👩‍💼，很高兴在这个美好的5月10日下午与大家分享一些房地产🏠相关的新闻资讯。 📰今天我们的新闻主要围绕着农村住房改革法案，加州湾区房价下跌，美联储对商业房地产贷款的关注，拉斯维加斯4月房产市场，以及房价涨幅最大的十个城市等话题。 🏞首先，我们关注到参议员提出的农村住房改革法案。华盛顿州参议员蒂娜-史密斯（Tina Smith）和南达科他州的迈克-劳兹（Mike Rounds）共同提出了《2023年农村住房服务改革法案》。这一法案的目标是解决农村地区可负担住房短缺的问题，打造一个更便民、更高效的联邦农村住房计划。此外，法案还计划投资美国农业部的信息技术基础设施，以实现更快速、更有效的贷款处理。对于农村住房问题，参议员们显得格外关注，积极地为此进行听证会并制定相关计划。 🏙接着我们看到，加州湾区的房价下跌的新闻。受到远程工作的兴起和高科技行业的裁员等综合因素的影响，这个曾经的”黄金市场”经历了十年来首次连续三个季度的房价下跌，房价中位数在短短九个月内下跌了23%。虽然大型科技公司的盈利表现好于预期，但房屋专家预计，这个趋势不会很快在湾区房地产市场上反映出来。 🏢美联储正在密切关注商业房地产贷款，认为它可能会带来金融稳定风险。商业房地产债务的许多持有者是银行和投资者，特别是小型银行。经济学家正在密切关注该行业，尤其是大都市区中心的办公楼。 🏠拉斯维加斯房产市场4月单户住宅中位数售价为43万美元，环比上涨1%，同比下降10%。公寓和联排别墅中位数售价较3月份上涨4%，但同比下降2%左右。房屋销售量持续下降，4月在售的房源中已有超过3700套单户住宅没有任何出价，公寓和联排别墅没有出价的数量比去年同期增加了近90%。 🌆过去一年全美十大涨幅最大的城市的房价涨幅均超过了12%。其中： Kingsport–Bristol–Bristol（田纳西州-弗吉尼亚州），涨幅19%。 Oshkosh-Neenah（威斯康星州），涨幅17%。 Warner Robins（佐治亚州），涨幅16%。 Burlington（北卡罗来纳州），涨幅15%。 Elmira（纽约州），涨幅15%。 Oklahoma City（俄克拉荷马州），涨幅15%。 Milwaukee-Waukesha-West Allis（威斯康星州），涨幅14%。 Appleton（威斯康星州），涨幅12%。 Hickory-Lenoir-Morganton（北卡罗来纳州），涨幅12%。 Santa Fe（新墨西哥州），涨幅12%。 🏘️ 这些城市的房价上涨原因多种多样，其中包括房价低、供需、人口增长和经济活力等因素。💰 尽管涨幅较大，但这些城市的房价仍然相对较低，对于购房者来说是一个良好的选择。👍 感谢大家的观看，菊子在这里为大家整理了本期的房产资讯。我们下期再见！