房产是“不动产”，应以不变应万变！

大家好！这一期我想跟大家分享的主题是‘房地产是不动产’。意思就是尽量不要动它，因为它是不动产。我曾经分享过自己的自住房flip经历，从那期视频的评论中可以看到，大多数的观众朋友们都与我持相同观点：房地产就是不动产，没事儿就不要动它，一旦动了就可能出现各种问题。

首先，持有房产会有折旧。住宅的折旧期通常是27.5年，商业则是39年。例如，如果你用三十万买了一栋房，持有了五年，这五年的折旧费用会达到54500。当你想要出售这栋房子时，这五万多块的折旧金额你需要交税，大约是25%的税率，即13600。这是你需要首先考虑的费用。

第二，如果你的房子有增值，出售时你还需要支付增值税，这个税率通常在15%到20%之间，具体取决于你的收入。这又是一个额外的费用。

第三，买卖房产与交易其他资产是不同的，转卖费用非常高。比如，中介费用可能高达6%，再加上你需要支付的律师费、会计师费，还有房子的维修和装修费。如果房子在市场上长时间未售，你可能还需要支付空置期间的房租、保险、小区物业费和税费。所以，整体来看，卖出一栋房子可能需要支付10%的费用。例如，你用三十万买的房子，五年后卖四十万，你可能需要支付四万的费用，实际收入可能只有36万。

最后，卖掉房子后，你手里就只有一堆钱，而没有了那块实体资产。你可能会为如何再次投资而感到困惑，尤其是对于只熟悉房地产市场的人来说。每次买进和卖出都是一个费心的过程。例如，一般人二十年可能只交易一次房产，而有些人可能两年就交易一次，那么在同样的二十年里，他们可能要经历十次交易，费用和麻烦都会相应增加。

除非有迫切的原因，比如房子的风水问题、想要更换住处、或者为了集中管理多处物业，我通常建议大家不要轻易地买卖房产。有时候，房子的问题甚至可能对我们的家庭和生活产生负面影响，比如影响夫妻关系或孩子的学习。但无论如何，每次买卖都要慎重考虑，权衡利弊。

投资房地产，一直是我身边许多人热议的话题。我有个朋友，每当提起他作为房东的经验，他总是形容自己如同得了神经衰弱，每天都害怕房客的电话，生怕会有什么问题发生。听他这么一说，我不由得感慨：投资房产真的需要一定的心理素质。对于那些像我朋友一样的人，我会建议他们考虑转手出售。因为，我们投资的初衷其实是为了更好的生活，而不是每天过得度日如年，生活质量反而下降。

实际上，房产增值是不确定的，也不是一个百分百保证的事情。我认识的有些人，看到自住房有了五十万的增值，立马想要出售，利用那五十万的增值免税额。他们害怕，如果不现在卖，增值达到一百万时，就需要缴纳更高的税款。这样的想法也不无道理，毕竟卖掉后那五十万的增值可以不用交税，然后再换一个房子，接着享受下一个五十万的免税额度。也有人喜欢频繁买卖房子，就像玩翻盘游戏，每次的买卖都能赚取差价。

但问题来了，房产，顾名思义，是“不动产”，意味着长期持有的价值。对我而言，即便房子增值，我也不会轻易出售。因为出售房子不仅要交增值税，还有许多其他费用，如转卖费用等。但如果重新贷款去套现，实际上跟卖房子的效果差不多，而且重新套现所得的资金并不需要交税。虽然新的贷款额度会更高，每月的还款也会增加，但房子仍然是我的，且房客的租金基本上可以帮我还完这部分贷款。而长期持有房产，对于我这种风险规避型的人来说，更为稳妥。

我知道外界有许多投资理念，比如每两年翻一次自住房。这些都是适合一部分人的投资方法。但对于我来说，房地产最大的价值就在于它的稳定和长期。我坚信，只要选择了好的地段，有了稳定的租客，长期持有的房地产投资一定会给我带来稳定的回报。

所以，不同的人，适合的投资方式也不同。选择适合自己的，是最为重要的。我希望我的分享能给你带来一些启示，让你在房地产投资的路上更加从容和明智。