休斯顿潜力巨大 – 北美有投资价值的城市系列访谈

菊子说房产的朋友们大家好！这一期的内容是北美有投资价值的城市系列访谈，而这一站我们选择的是休斯顿。我有幸邀请到Tiffany作为我们的嘉宾，来深入介绍休斯顿的房产市场和生活体验。

Tiffany在一个跨国大型房地产公司工作，负责北美达拉斯的项目财务。而除了工作上的关联，Tiffany个人也长居休斯顿，并且在这里做了房地产投资。她在休斯顿已经生活了九年，对这里的房地产和生活情况有着深入的了解。Tiffany，欢迎你到我们的节目中分享你的经验！

Tiffany表示非常高兴能够在这样的平台，与有着丰富房产经验的我进行交流，通过《菊子说房产》这一栏目，与大家深入聊聊休斯顿这座城市。

首先，休斯顿是美国的第四大城市，大休斯顿都市区的人口达到了750多万。它与达拉斯的人口相当，仅次于纽约和洛杉矶。休斯顿也是全球第六大港口、世界的能源之都，有二十多家世界500强公司的总部，并且是全球的医学中心和宇航中心。此外，休斯顿有多样化的产业结构，三十多所高等学府，以及约有三十万的华人群体。

但更令人关注的是，休斯顿的生活消费和房价都是全美27个重要大都会地区中的最低。2019年的全球城市竞争力排行榜中，休斯顿排在了第13位，而中国社科院前几年推出的城市可持续竞争力排名中，休斯顿位列第18。

Tiffany分享了她和她老公在休斯顿的生活体验。他们在这里已经生活了近九年，非常喜欢这里的生活环境。休斯顿的房价性价比非常高，对于年轻家庭来说，购房的经济压力相对较小。尤其是她老公非常喜欢有自己的后院，可以种种植物。由于休斯顿是能源之都，油价非常便宜，购车和日常通勤的费用都相对较低。

此外，休斯顿拥有丰富的中餐选择，非常适合中国人的口味。由于休斯顿临近墨西哥湾，海边的旅行也变得非常便利。而作为NBA火箭队的主场，休斯顿的体育赛事非常丰富，可以满足各类体育迷的需求。

在我老公眼里，休斯顿有着不少的优点。首先，这是西南航空的大本营，有两大主要的机场，这意味着境内外的航班选择丰富，出行极其方便。但与他的观点相比，我对于休斯顿有着既相似又不同的看法。例如，我不太喜欢休斯顿的气候，四季不够分明，夏天又长又炎热。

然而，休斯顿确实有其吸引我的地方。首先，得克萨斯州没有州税，同时休斯顿也没有城市税，这使得个人的可支配收入比例较高。休斯顿的休闲活动多种多样，例如每年八月的莎士比亚戏剧节和夏日的交响音乐会。尽管休斯顿地处平原，不像奥斯汀和旧金山那样地形起伏，但它拥有众多公园和户外活动场所。

在医疗资源方面，休斯顿有得州医学中心，并且各卫星城遍布医疗机构，人均医疗资源丰富。教育资源也是我们十分关注的，除了高等教育机构，休斯顿的中小学也分布均匀。这些优势使得休斯顿的人口年轻、增长迅速并且多元化。

但正如每个城市都有其不足，休斯顿也不例外。部分区域治安欠佳，雨水多导致有洪涝灾害的风险，以及一些基础设施如电网、排洪系统和城市道路仍需改善。

让我们转向休斯顿的地产特点。休斯顿土地广阔，地价低廉，房产性价比高。近年来，虽然疫情对房价、供应链和供需产生了影响，使房价大幅上涨，但与其他大都市相比，休斯顿的房产依然具有很高的吸引力和投资价值。这里的居民分散，城市建筑密度低，独栋别墅占比高，尤其在市郊和卫星城。此外，休斯顿是大都市中少有的没有统一城建规划法的城市，这使得多业态、多类型的地产并存，满足了各种需求。

但我们也要注意，休斯顿虽然没有交易税，但地产税是其主要的财政收入来源。德州的平均税率是1.832%，而休斯顿市区通常在2.2%到2.5%，部分新开发的社区可能高达2.8%甚至3%以上。

在探索不同城市的房价与收入比，我们可以明显看到，某些国际核心城市的这一比例有着鲜明的差异。纵观图表，虽然没有列出休斯顿，但从数据上可以看出，纽约的房价收入比远在北京、伦敦等大城市之后。相对于纽约，休斯顿的房价又显得相当低廉。这意味着，在这些城市，居民需要多少年的平均年收入才能买得起一处房产。以北京为例，市中心的房子要近四十年的收入才能购买。

不过，有趣的是，2020年的数据显示，休斯顿的房价收入比远低于其他城市。尽管近年来休斯顿房价有着大幅度上涨，工资上涨的幅度仍然没有跟上。即便如此，相较于其他大城市，休斯顿依然有着很大的吸引力，其房价的可负担性仍然很强。

那么，具体说来，人民币一千万在休斯顿能买到怎样的房子呢？在休斯顿的不同地区和位置，房价差异也相当大。例如，市区的某个房产可能需要一定的价格，但在郊区，相同价位可能可以买到更大或更好的房产。对于那些预算相对较少的买家，以36万人民币为例，你仍然可以找到性价比高的房产。

休斯顿还拥有许多受华人青睐的卫星城，如Sugarland、Katy、Pearland等，这些地方都有着成熟的社区和适应华人需求的配套设施。例如，Katy有一个新兴的亚洲城市，而苏格兰也有很多的中国餐馆和超市。

再说到休斯顿的核心地带，如Memorial、River Oaks等，这些区域的土地相对稀少，地价较高，而房产则通常有些年代，但价格不菲。此外，还有一些其他的卫星城，如Cypress Spring、Richmond等，这些地方的生活便利，且升值潜力巨大。

疫情对休斯顿的房产市场也带来了不小的影响。居家办公的趋势和企业对运营成本和效率的追求导致了从加州、纽约甚至其他国家城市向德州、休斯顿的大量人口迁移。这导致商业地产，特别是办公楼受到了一定的冲击，因为越来越多的人选择居家办公，很多企业选择退租。但住宅市场的需求仍然强劲。随着供应链的打击，建材价格上涨，新房的成本也相应增加。

在过去的几年里，休斯顿的房价经历了显著的增长，销售量也随之攀升，尤其是去年，我们看到了一个销售的高峰。随着我们逐渐摆脱了疫情的困扰，房地产市场在更高的贷款利率下开始回归正常。目前，连续数月的销售量都在下降，中位数和平均销售价格与去年同期相比也有所减少。

当我们考虑在休斯顿购买房产时，选择市区还是郊区很大程度上取决于个人的生活偏好。市区具有完备的配套设施，例如各种剧院和活动中心，而郊区也为居民提供了几乎所有生活、工作和社交的需求。

对于房产的新旧选择，新房的优势非常明显，如时尚的设计、合理的布局和较低的维护费用，同时还更为节能。但新房的缺点也很明显，它们通常位于城市的外围，其周边的生活配套设施可能还在完善中，而地税也可能相对较高。与此相反，二手房位于更成熟的区域，但可能因不符合现代审美和使用习惯而需要改造，同时维护费用也较高。

休斯顿的独栋别墅是最受欢迎的选择，且由于房价的可负担性，大多数人都不需要从经济的角度考虑购买联排或公寓。多数人偏好购买上层单位，但对于华人，尤其是年轻人，他们可能更喜欢两层的设计，因为这为他们提供了更多的隐私。一般来说，四室三卫或四室2.5卫是最受欢迎的选项。此外，购房者还需考虑学区、社区配套设施及是否有特定的限制要求。

过去几年中，由于低利率，许多人选择了贷款购房。然而，现在利率已经逐步攀升到7%以上，这使得许多人考虑增加首付比例，甚至有人考虑全款购房。过去，休斯顿的租金回报率非常高，但由于房价和贷款利率的双重上升，这一比率现在已经有所下降。

但是现在在某些区域进行挖掘，我们仍然可以找到那些接近正现金流的房子。然而，这样的房子确实变得越来越少，寻找起来也颇具挑战性。另外，在选择配置上，如果是自住房，大家可能会有很多关于升级的想法和偏好。而从投资的角度出发，那些升级就需要深入考虑：这些升级在房屋出售或出租的过程中能否为你带来良好的回报？

以游泳池为例，可能在购房时考虑建造一个游泳池会花费不少，但在出售时它可能并不会带来很高的溢价。此外，在进行房屋检验时也有很多需要注意的地方。以休斯顿为例，由于其气候条件和某些低洼地带，购房者需要尽量避免这些容易发生洪水的地区，尤其是那些曾经淹过水的房屋。2017年，休斯顿经历了哈维飓风，那一次的洪水灾难让整个城市对排洪系统和房屋安全进行了彻底的检查。

同时，由于休斯顿的气候，购房者还需要特别注意白蚁和霉菌的问题，尤其是对二手房。对于新房来说，由于采用了更好的建材和建筑方式，这些问题可以基本避免。

对于休斯顿这个城市，其中一个巨大的吸引力是没有州税。在我个人的投资经验中，我和我的公司在亚特兰大的投资最多，其次就是休斯顿。由于休斯顿没有州税，投资者可以节省很多资金，同时在报税时也大大减少了麻烦。除此之外，休斯顿的低房价、便捷的交通和大量的亚裔人口也使其成为投资的热土。

但如果将目光转向德州的其他城市，如达拉斯、奥斯汀，每个城市都有其独特的投资和居住价值。奥斯汀被誉为“第二硅谷”，吸引了许多高科技公司在此设立总部或分部，与硅谷的发展模式相似。然而，与硅谷的高房价和高企业运营成本相比，奥斯汀有着更高的竞争优势。

为了更好地了解美国德州的几个主要城市，我对奥斯汀、休斯顿和达拉斯进行了深入的研究。其中，奥斯汀因为没有州税，且其房价相对硅谷明显低廉，吸引了大量科技公司入驻，逐渐塑造成了一个新的科技中心。随之而来的是众多的IT精英。但与此同时，奥斯汀的房价在德州内部来看却是相对较高，尤其是市中心，那里的房产年龄都是数十年，展现出历史的厚重。这也意味着，如果不从事如IT程序员这类高薪工作，生活在奥斯汀的成本会相对较高。但城市的年轻活力不减，每年都有音乐节、科技节等丰富的活动，形成了一个充满活力的生活氛围。而且，奥斯汀的自然环境也很吸引人，有山丘、起伏地形，与平坦的休斯顿形成了鲜明对比，为户外活动提供了良好场所。

至于达拉斯，我对它有着特殊的情感，因为我的公司就在那里。与休斯顿相比，达拉斯的房价更高，涨幅也较大。尤其是北部达拉斯，如Plano这些地区，随着近年的快速发展，已经被更北的Fresco Mckinney和Prosper等地区所替代。这些地方亚洲人口众多，产业结构也更加丰富。与休斯顿主要以能源和石油为主的产业不同，达拉斯拥有更多的金融、汽车制造以及其他制造业。比如，Sherman地区有着著名的德州仪器，并且近些年公布了一项高达三百亿的园区扩建计划，吸引了大量企业入驻，导致地价飙升。

最后是休斯顿，它是德州的能源中心，有数千家以能源为核心的企业。但近年来，休斯顿的房价增长速度在三者中是最为缓慢的。

从房价增长潜力上看，去年奥斯汀的房价出现了约17%的下降，原因是之前几年的过度增长导致了市场的过热。但我认为，这三个城市的房价上涨主要是由于外来人口增加和经济需求所驱动的，而不仅仅是泡沫效应。尽管奥斯汀的房价在调整，但在未来，这三个城市，无论从人口、经济还是房价角度看，只要有需求，价格都有一定的保证。而相对来说，休斯顿则有其独特的优势。

关于现在全国的房价，问题真的开始突显出来了，特别是在可负担性这一块。以北京为例，家庭要花上六十年的收入才能买得起一套房。虽然美国的情况尚未到达这样的程度，但也需要五到十年的收入才能买房，也面临着类似的负担压力。

不过相对来说，休斯顿的房价还算是比较合理。在过去，仅需一至两年的收入就能买到一套房，尽管现在由于房价上涨，需要三到四年的收入。然而，与美国其他地方如奥斯汀和达拉斯相比，休斯顿的房价还是比较有优势。问题的产生，一方面是由于房价大幅上涨，另一方面是由于利率上升。在像奥斯汀和达拉斯这样的城市，高薪工作居多，所以人们选择住在那里，但随着时间的推移，如果没有必要留在那里，他们可能会转向休斯顿这样的地方，因为休斯顿的房价更加实惠。

事实上，休斯顿每年的人口增长率都相对较高。例如，从2021年到2022年，整个休斯顿地区的人口增加了近13万。然而，最近德州提出了一个禁止外国人买房的法案。这一法案在众议院未被通过，但未来仍可能会被重新提及和讨论。

要说这个法案，我曾经也参与了很多相关讨论和抗议活动，所以对其动态非常关注。这个法案最初是通过了参议院的投票，但在众议院并未获得通过。其中一个原因是今年出现了大量新的法案，一些法案的优先级甚至超过了这个法案。但不得不注意的是，该法案已经经过了大量修订，而且它并不会影响美国公民、绿卡持有者或其他合法移民的购房权，只是限制了他们购买农地、林地和矿山这类特殊资源。

另外，在房地产税方面，德州的税率的确较高。例如，房价的1.8%作为地税，但在休斯顿一些新兴的卫星城，税率可能会高达3%或更多。这是因为新开发的地区需要更高的税率来支持其开发成本。

在休斯顿买房，尤其是新房，地税是一个非常需要关注的问题。地税的差异，比如是1.8%还是3%，可能对你的收益产生显著影响。尽管德州不征收个人所得税，但其较高的地产税可能对房地产投资产生一定的冲击。尤其是如果你关注现金流，这部分税务很可能消耗掉大部分收入。

我近期看到一套36万的房子，设计上乘，正面全是砖砌的。这样的房子如果用于出租，每月租金大概在两千六至两千八之间。它有四个卧室和两个半的卫生间。这样的房产在整个美国的租售比上都是算得上高的。疫情期间，尽管房价大幅上涨，但由于购房需求的人可能转向了租房市场，导致租金也在不断上涨。

事实上，一个原价约二十多万的房子，在2020年之前的价位可能在三十万出头。但现在，房价已经上涨了约六万。尽管如此，我周围的许多中国人依然在购买。对于投资需求，大家现在更为谨慎，尤其考虑到当前较高的利率环境。但对于真正有购房需求的人，他们仍然有很强的购房意愿。

对于那些想要在休斯顿买自住房的外地人，我认为休斯顿仍然是一个不错的选择。从我的个人九年居住体验来看，休斯顿的居住环境和配套设施都相当完善。尤其是在休斯顿，你可以相对容易地买到一栋独立的别墅，拥有宽敞的居住空间。

但是购房时仍然需要注意一些事项，例如区位的选择。例如，卫星城像Cypress和Richmond都是不错的选择，尤其如果预算不是特别高的话。而对于投资房来说，KT以西以及Missouri City, Sugarland Katy Pearland等地方都还有增长潜力。

如果你对休斯顿的房产有兴趣或有任何问题，我非常欢迎与你交流。我一直在房地产领域工作，有着丰富的经验。所以，无论是自住还是投资，我都希望能与大家共同探讨和交流。感谢大家的聆听，也感谢菊子姐的邀请。