项目实操 – 亚特兰大飞机场附近仓储项目

我想分享一个我最近接手的仓储项目。但这并不是一个详细的项目介绍，我主要想与大家分享我的思考过程。项目大致包括三栋楼，总面积约为8万尺。我得到的报价是400万。每栋楼的具体情况如下：第一栋楼出租率为100%，第二栋楼为50%，而第三栋楼则完全空着。主要原因是，业主一直在寻找一个可以租下整栋楼的大房客，但因为面积的原因，至今仍未成功。

虽然我原先希望能够顺利地扩展我的业务，但当我和楼房的owner交谈时，他告诉我我的要求不可行。我原计划租下两万至两万六千尺的空间，但很快地，我发现了一个极佳的位置——一栋位于主干道上的大楼。然而，这栋大楼完全是空置的。这其实并不令我惊讶，因为那个owner似乎一直都在试图找到一个可以一次性把整栋大楼租下的客户。

我们的策略一直都是不去追求大客户。每当我们看到这样的空置楼宇，我们都会立即开始找寻小客户。无论你想要租多少空间，即使只有一千尺，只要你愿意，我们都会为你提供。因为我们更喜欢一栋楼里有十个租户，而不是只有一个。这样的策略对于某些人来说可能过于麻烦。他们更愿意直接与一个大客户打交道，因为这样管理起来更为简单。但如果这个大客户遇到了问题，无论是生意上的，还是公司内部的，或是个人上的问题，如果他们选择撤离，那么整栋楼的空置率瞬间就会达到100%。

考虑到这些风险，我仔细地研究了这三栋楼的出租状况。大楼的总价格约为四百万，共有约八万平方尺的租赁空间。考虑到三栋楼的出租率，总体出租率为34%。在我们成功竞标并得到这栋楼后，我们进入了进一步的尽调和筹备贷款阶段。按照当前的估算，总共四百万的楼宇中，我们可能还需要为装修预留一百万，再加上其他相关费用。

银行提供的贷款条件是，对于四百万的楼宇，他们最多愿意提供50%的贷款，也就是两百万。因此，我们还需要自筹三百万。然而，获得这两百万的贷款却并不容易。银行担心，由于这栋楼目前只有34%的出租率，未来可能会继续下降，导致我们没有足够的现金流来还贷。尽管我们希望能够得到70%的贷款，但银行坚决表示只能贷款50%。这让我们面临了不小的压力和挑战。

在与银行的交谈中，我逐渐明白了他们的担忧。首先，银行表示担心我的现金流，因为出租率较低。他们担心如果出租率再次下降，我可能面临还贷问题。因此，银行提出了第一个要求，即需要我提供个人担保。

第二个要求涉及贷款利率。在正常情况下，商业贷款的利率是4.5%。但考虑到我这个项目的风险较高，银行可能会提高利率，从9%到10%。他们解释说，这是因为我的出租率和现金流不能满足他们的要求。更甚的是，他们要求商业楼的个人担保。我对此表示担忧，因为与住宅担保不同，商业楼的个人担保意味着如果我违约，银行不仅会没收我的房产，还会降低我的信用，并追讨剩余的款项。

但最大的问题可能是获得贷款的难度。在询问了十家银行后，我得知六家不愿为我提供贷款。仅有四家银行愿意与我洽谈。并且，与常规贷款相比，这种贷款要求我填写更多的文件。

在思考如何解决这些问题时，我有了一个新想法。考虑到我有三栋楼，我想知道是否可以将其分成两个部分进行贷款。我询问了我们负责购入的人员，得知这是可以的。于是，我决定把这三栋楼当作两个项目来看待。

现在，其中两栋楼的出租率为75%，而且这两栋楼的总面积为56700尺，单价约为十块钱一尺。我计算了现金流，并发现这已经足够高。同时，我调整了楼的购买价格，将这两栋楼的价格设为四百万。

那如果仅仅考虑这两栋楼，我们可以获得什么样的贷款条件呢？这也许会为我提供一个更加合理和可行的方案。考虑到现有的条件，我决定将这两栋楼的价格设为四百万。简单计算一下，如果我以四百万的价格购买这56000尺的楼，那么平均每尺的价格约为75块钱。而作为房东，我预计的租金收入平均每年每尺是十块钱。很多人可能不知道，像这种仓储的租约，通常都是triplenight类型。这意味着我作为房东只需要承担大约30%的花费，因此平均每尺每年的净收入为七块钱。

那么，考虑到我为每尺支付75块钱的成本，这样的收益率是否合理？答案是肯定的。而从银行融资的角度看，这种现金流是相当有吸引力的。如果我决定贷款四百万，银行极有可能愿意贷给我高达70%，也就是280万，且利率仅为4%。实际上，我曾咨询过多家银行，几乎所有的银行都表示，他们愿意为这个优质的物业提供贷款。因为大约75%的房客已经在楼里租住了很长时间，房客质量很高，整体出租率也很好。

现在，让我们再进一步思考银行的贷款杠杆效应。如果我的现金流收益率为8%到9%，而银行的贷款利率只有4%，这意味着我可以利用银行的杠杆效应来增加自己的总收益。但反之，如果银行的贷款利率高达9%到10%，这将会减少我的整体收益。

然后是关于购买这两栋楼的决策。从我目前的分析来看，这笔投资是相当有吸引力的。首先，我能轻松获得高比例的贷款，而且利率极为有利。其次，实际操作中，我还有机会进一步减少我的成本。例如，如果我能成功与saler签署合同，并迅速找到一个买家，我甚至有机会无成本获得其中一栋楼。但这栋楼是空的，我需要尽快将其出租。我不希望在这条街上拥有两栋楼，而其中一栋是空置的，因为这将对我的整体业务造成影响。

在这个项目里，我拿到了两个仓储办公室。从资产过户的那天起，你们就可以获得稳定的现金流。我很可能会邀请大家投资，因为这确实是一个很有吸引力的项目。

然后，我还有一个更加有趣的项目。我获得了一栋已经空置很久的大楼，位于飞机场附近的黄金地段。尽管这栋楼本身是仓储办公空间，但由于其所处的位置，几乎可以用来做任何业务，例如开设餐馆。在我看来，这栋楼是非常容易出租的。原业主没有出租成功，可能是因为他们在寻找大型租户，而我却更愿意接受中小型租户。我相信，在一年内，我可以将其出租率提高到80%。

此外，我要分享的第二个项目需要一百万的投资。这个项目的核心是对已有的仓储大楼进行改造，使其更加适合出租。将整栋大楼的两万六千尺划分成小块来进行出租。我估计，花费一百万，大约是每尺三十多块钱的成本，就可以把整栋大楼的出租率提高到75%。那么，这栋楼的价值就能达到两百万，平均每尺的价格是75块钱。

如果我能达到每尺一年十块钱的租金收入，那么将来我在出售时，可能可以以每尺一百块钱的价格卖出。这只是我目前拿到的两个项目中的一个，我会根据情况进行调整。无论成功与否，我都想与大家分享我的想法和经验，希望对你们有所帮助。

最后，感谢大家的关注和支持，下期节目再会！