房产投资新思路 – 新潮小众Glamping

这一期的嘉宾访谈，我们有幸请到了慕文。慕文经营一种与众不同的民宿，但他本人不喜欢称之为“特色民宿”，而是认为它充满了意义。许多人对房地产的认知仅限于长租或短租，但慕文给了我们一个全新的思路。

为了让大家更加了解他，慕文热情地介绍了自己：“大家好，我是慕文，也可以叫我郑艾菲，但众人似乎更喜欢称呼我为慕文。我很早就来到美国，这里完成了我的硕士学位。当时，我选择学习统计学是因为觉得它好找工作。毕业后，我在天大信大学从事了一段时间的统计工作，但很快我发现，这并非我的兴趣所在。其实在来美国之前，我曾经经营过一家位于休斯顿的旅行社，主要为中国使馆提供旅行服务。但后来，我决定放弃统计工作，再次开启我的旅行社事业，这次是在Memphis。”

在随后的聊天中，慕文提到了他转行至房车行业的经历。“大约十二年前，我来到了ahau，开始从事房车行业。这也让我有幸成为美国首位为华人提供房车旅游服务的人。我专注于为国内的高净值客户、明星、商务代表团等提供服务。但随着疫情的爆发，旅游业遭受重创，我开始考虑转型。既然我已有房产投资经验，为何不考虑涉足地产领域呢？”

这也就是他与glamping（豪华露营）结缘的起点。“其实，当我经营房车时，就曾多次游历各大营地，深入了解了美国人的户外生活。传统的露营现在已经升级为glamping，它更加高端、舒适。考虑到我自身在奢华旅游领域的经验，我决定投身于此。去年，我在奥斯汀西部一个半小时车程的地方发现了一块理想的土地。那块土地吸引了我，于是我毫不犹豫地购买了它，准备开始我的glamping事业。”

慕文还向大家解释了glamping的概念，并表示希望能与大家一同探讨。“虽然我对glamping有所了解，但还希望能从大家那里学到更多。”

在探讨glamping这一时尚趋势之前，我们首先需要了解它与传统的camping有什么不同。很多人可能对glamping的概念还不太清楚。那么，glamping与传统的住帐篷或慕屋又有何异同呢？

首先，让我们从历史的角度了解一下glamping。其实，glamping最早的形态起源于北美。你可能见过那种三角形状的小帐篷，我们现在称它为tipi或tp。这种帐篷是北美原住民印第安人的居住方式。另一种与之相似的结构是蒙古包，现如今在某些地方，如黄石公园，还可以见到此类蒙古包。但这些主要用于会议或活动，并不作为住宿之用。

随着时间的推移，这种独特的住宿方式也渐渐传到了欧洲，尤其是北欧如芬兰和挪威，这种帐篷式的住宿非常受欢迎。当然，这时它还并不被称为glamping。而非洲可能是全球做glamping最好的地方。这得益于其独特的环境和生态，为游客提供了一个与大自然亲密接触的机会。考虑到非洲的野生动物和大迁徙，glamping为游客提供了一个近距离体验大自然的机会。

其实，北美对于glamping的概念认知是在近几年才开始的。尽管它在2016年才真正开始流行，但这个词汇在近两年中越来越受到关注。过去，人们更喜欢称它为camping。但glamping与传统的camping有所不同。如果把camping比作三星酒店或是简单的motel，那么glamping则可以被视为“移动的五星酒店”。它可能不像五星酒店那样在硬件上豪华，但其与大自然的融合和特殊体验是无与伦比的。

目前，尽管美国只有两百多家glamping地点，但它们已经占据了全球市场的近4%的份额，这也显示出glamping市场的巨大发展潜力。

对于很多人来说，”Glamping”（豪华露营）可能是一个相对陌生的词汇。那么，让我与你们分享我对Glamping的了解与体验，也许可以给你们带来一个更加真实的印象。

Glamping并不仅仅是一种住宿形式。当然，住宿条件很重要，但更重要的是它所带来的整体体验。想象一下，你身处一个与世隔绝的地方，有时可能连水和电都没有，但这正让你更能融入大自然，与动物亲密接触，体验与五星酒店完全不同的感觉。或者，你深入一个地区，真正融入当地的文化，体验当地的生活。就比如，在美国，不同的城市、县，甚至距离不远的地方，文化和生活方式都有可能存在差异。这种差异性，使得每次Glamping都成为一个全新的探索和体验。

活动方面，Glamping为你提供了众多选择：划船、爬山、钓鱼、ATV（全地形车）、自行车骑行，甚至品酒。这些活动，都让人沉浸在自然和文化之中，带给你不一样的愉悦心情。当夜幕降临，你或许会回到一个帐篷，或是树屋，坐在露天的按摩浴缸中，眺望远方的山景，或是静静的湖面，享受那种五星酒店所不能带给你的宁静与自在。

至于住宿，2020和2021年的Glamping协会报告显示，Glamping的住宿形式非常多样。在美国，帐篷和洞穴是最常用的形式，但也有树屋、有轮马车、TP（印第安人帐篷）等等，几乎有近二十种可供选择。而根据不同的地点和客户定位，每一种住宿形式都有其最适合的场景。

在投资领域，我们都追求“蓝海策略”，而非红海竞争。这正如我们在地产投资中的策略：我们在广阔、竞争相对较小的蓝海里寻找机会，而非竞争激烈的红海。在红海中，很难找到真正有价值的投资机会。

当我提到“glamping”（豪华野营）作为一个蓝海时，我所指的是其独特的入门要求。这不仅仅是一个简单的投资领域，它需要投资者具备多方面的知识和资源，例如旅游业知识、对土地和地产的了解、对目标受众的定位、以及如何充分利用周边环境资源。

通过数据可以看到，自2020年开始，北美地区的glamping市场增长迅速。预测显示，到2027年，这个市场还会继续保持快速增长。从2020年到2026年，市场每年大约增长18%至20%，这比许多地产投资的增长都要快。事实上，最早在2020年，市场的容量相对较小，但预计到2027年，市场将达到饱和。而现在是2022年，这意味着我们至少还有五到六年的时间来享受这个增长趋势。

进一步的数据显示，在美国，每年有67%的家庭都计划进行户外旅行，其中很大一部分是选择glamping。这些家庭中，紫色部分代表的家庭每年计划或已经进行了三次或三次以上的旅行，占比最大。黄色部分代表的家庭每年出行两次，而绿色部分是出行一次。这些数据足以证明，美国人热衷于户外活动，把房车旅游和营地旅游看作是生活中不可或缺的一部分。

每年，我家都会出行三次或更多次，因此有很大的机会体验不同的户外活动。我经常会被问到，我更喜欢camping还是glamping，这两者之间有什么不同。其实两者有许多相似之处，例如都会带我们到大自然中去。我特别喜欢与家人、朋友或伴侣一起深入大自然，体验与大自然的融合以及野外生存的感觉。在夏天，我有时会带孩子参与野外生存活动，他们总是玩得非常开心。

但camping和glamping之间确实有所区别。以往的camping经历中，我需要自己准备很多东西，如睡袋、食物、户外用品、床垫、充气床，甚至还有小炉子。我记得有一次带孩子去camping，车里堆满了东西，虽然孩子玩得很高兴，但对于我们大人来说，那次旅行真的很辛苦。因为从搭帐篷、收拾东西到准备食物，都需要我们自己来完成，这确实令人感到有些痛苦。

相比之下，glamping就像是升级版的camping。为什么这么说呢？因为在glamping中，所有的设备和设施都已经为我们准备好了。无论是帐篷、床还是照明设备，甚至还包括私人浴室，都是为了给我们提供一个舒适的体验。当然，并不是每个glamping地点都有独立的浴室，但这并不影响其豪华的体验。豪华不仅仅体现在设备上，更多的是一种内在的体验感受。

疫情过后，越来越多的人从camping转向glamping。人们开始更加珍惜生命，出去玩时想要更好地享受生活。无论是与家人、朋友还是孩子一起，我们都希望有一个舒适的环境。想象一下，户外活动结束后，你坐在帐篷的屋顶上，看着远方的山景，品味一杯咖啡，这种感觉真的很棒。因此，从camping到glamping，这种升级的旅行方式越来越受到人们的喜爱。

关于glamping，这是一个我非常欣赏的生态理念。它不仅特别重视保护当地的自然资源，如野生动物和植被，还注重促进当地文化的发展。更准确地说，glamping不只是简单的露营，而是一种特殊的生态旅行方式。

对于我来说，glamping不仅仅是一种旅游方式，更是一种地产投资。它与传统的房地产投资，如住宅或公寓有所不同。我更愿意将其称为“旅游地产投资”或“文旅项目”。正如很多人在谈到房地产投资时强调的，选址是至关重要的。同样，为glamping选择的营地位置也是关键。

在选择营地时，我有很多的考虑。之前有人问过我，我是否有特定的要求，例如关于租赁、场地选择或其他方面。实际上，不同的城市和区域对这些都有各自的规定。由于我从事旅游业，我更偏向于选择风景优美的地方，如有山、有水的地方。如果你看看我提供的图片，左边是我在outing地区选择的美丽湖泊和山景，而右边显示的是周围众多户外活动的地点。这些地点都非常适合户外运动，如划船、游泳、自行车等。

考虑到来访者的不同需求，我为他们提供了多种选择。无论你是家庭旅行者、情侣还是与朋友团聚，都能在这里找到适合的活动。我喜欢将这称为“小镇大冒险”。尽管这些地方通常离大城市有些距离，但从去年的报告来看，许多美国人现在更愿意接受两到三个小时的车程。这也意味着像奥斯汀、纽约或亚特兰大这样的大城市周围都有许多优越的地理位置供我们选择。

我认为与传统的房地产开发相比，glamping在选址上可能更为灵活。在开发方面，实际上与建筑房屋相比，有很多事情更为省时和省力。举个例子，开发这种项目并不需要为其打地基，更像是在一块平地或者一个平台上进行。因此我们也称它为“mobile”。有趣的是，某些县（county）对此并没有太多的要求。以我们所在的地方为例，在美国的某些区域，土地是农业用地，但是没有特定的建筑要求。这意味着在某些县，如果你建的是小于400尺的建筑，县政府并不介意；但如果超过这个尺寸，就需要获得许可证。当然，对于电力或废水处理系统，我们还是需要申请相关的许可。

然后说到水源，像在奥斯汀这样的地方，我们使用的是井水，而废水处理是通过化粪池来进行的。如果你需要对化粪池进行测试，这也并不复杂，但在购买土地时，你必须考虑你的目的以及相应的策略。例如，你要确保土地是否适合你现在所要做的事情，是否可以进行废水处理等等。考虑到这里地下的岩石很多，可能会存在一些问题。有时候，虽然你对某块地的期望很高或者价格很便宜，但由于某些原因你可能无法实施计划。

我现在手头的土地大约是26英亩，计划上建20个建筑。分期进行，下周我们的第一批建筑就即将完成，预计月底所有的都能完工。尽管我们原计划是3个月完成所有工作，但由于我的所有材料都是从非洲运来的，遭遇了一些运输延误，因此整体进度稍有滞后。

那么，关于成功的关键。我认为，无论是做这种投资还是其他任何事情，关键都在于整体的综合性。一个人单打独斗很难做到，一个团队的存在至关重要。再以我们为例，我们的团队中有开发人员，对于我们来说，位置和资源的把控都是非常关键的。如果你想随便在某个地方建个帐篷或搭个小屋，那可能就只能叫做Airbnb了。但如果你想真正做得好，就需要更加专业和深入。

在考虑一块土地的综合性开发时，如菊子姐所说，有几个关键因素需要考虑。首先，即使这块土地已经配备了水电等基础设施，仍然需要对其进行整体规划。规划的核心问题在于采用何种策略和工具来实施。

然后，我认为管理和服务是这一开发的心脏。当客人到访时，他们首先会体验到的是硬件设施，但这只占总体体验的20%。更重要的是所提供的软服务。这不仅仅是指他们在这里的活动，例如爬山或锻炼身体。更深层次的体验是客人从内心所感受到的，那种超越表面的满足。软服务，也就是那种能够深深触动客人心灵的服务，占据了80%的重要性。这也意味着，为了吸引客人再次回访，不仅要提供高质量的硬件设施，更要在软服务上下功夫，使客人真正感受到被重视和关心。

再次，周边的资源和运营管理也非常重要。尽管这种运营管理方式与RBB有一些相似之处，但我认为其服务理念应该与酒店相似。当然，加入相关的行业协会如Glamping协会并不是必要的，但为了扩展自己的网络，这会是一个很好的选择。因为在协会中，你可以与同行交流经验，了解行业动态和最新政策。

实际上，我在开发这个项目时发现，尽管初始投资相对较高，但它的回报也非常吸引人。与传统的房地产投资相比，如在不太受欢迎的地区投资三十万购买房子并每月租金仅1500元，Glamping的投资更具有吸引力。用同样的三十万，我可以建立几个高品质的帐篷，并带来每月近几万的收入。

但这并不意味着这种投资没有风险。虽然利润很高，但同时也伴随着高风险。这其中涉及的服务、地点选择等都是关键，高利润意味着高风险，这是我们必须时刻牢记的。

当我们谈论glamping的建设和投资时，贷款成为了一个核心话题。很多人问，对于这种投资是否容易贷到款？其实，答案因情况而异。

如果你已经有了一个现成的营地，比如二维营地，或者是RV营地，贷款会相对容易一些。例如，在美国中部，很多大片的RV营地只开发了一小部分，如果你想进一步开发其他部分，并且原有的部分已经开始盈利，那么贷款会相对容易。但如果你购买的是一块未开发的土地，那么情况可能会有些不同。因为这块土地没有任何营收数据，贷款机构可能会觉得风险较大。有时，如果贷款机构对该地区比较熟悉，他们可能会考虑土地的价值来决定贷款，但土地的价值可能并不高，这使得贷款变得更为困难。

贷款在初期的确是一个投资的挑战，但一旦你的营地开始有稳定的现金流，情况会好很多。比如，如果营地在三四个月内有了足够的现金流，那么你之后就可以考虑再次贷款进行扩展。

在谈及帐篷和其他设施的寿命时，虽然一些帐篷声称是“终身”的，但我个人认为大多数帐篷的寿命大概是八到十年。随着市场和消费者需求的变化，某些款式的帐篷可能会过时。但好消息是，与房屋不同，帐篷的投资成本相对较低，如果某个款式不再受欢迎，我们可以相对低的成本更换为新的款式，给游客带来全新的体验。例如，房子可能需要二十年后才能重新建造或翻新，但帐篷却可以在五、八或十年后根据市场需求进行更换。

Glamping。也许有些人听说过这个词，但真正了解并实践它的人确实不多。所以当我决定尝试这个项目时，我真的很想知道它究竟是怎样的体验。

很多人说，投资房地产就是为了赚钱，但对我来说，选择做glamping其实并不仅仅是为了金钱。每次我与慕文讨论glamping时，我都能感受到他那种热情洋溢、对事业的执着。为什么我们对glamping如此热衷呢？因为这涉及到环境保护、社会责任和健康的生活方式。这些价值观让投资glamping显得更有意义。

当然，赚钱也是其中的一个动机。但如果你仅仅是为了赚钱而进入这个行业，我认为那是一种错误的心态。成功并不只是追求财富，而是要有热情、有目标。当我们在glamping上努力时，我们不仅仅是为了赚钱，更是为了给大家提供一个与自然更加亲近、更加环保的生活方式。

例如，我们在运营glamping时尝试采用太阳能发电，这样不仅环保，而且还可以充分利用日照资源。最近，我们还与一家全球知名的环保旅游机构合作，他们提议不使用地下水，而是采集雨水或露水供客人饮用，这样不仅节约资源，还能减少对环境的破坏。

为了更好地保护环境，我们在glamping的区域里，尽量不破坏原始的生态环境。我们不砍伐树木，让客人能够真正地体验森林中的生活。此外，我们也努力采用可持续性的原则，如使用回收纸杯和可降解垃圾袋等，这都是为了让我们的地球家园变得更好。

我真心希望，通过我们的努力，让更多的人意识到自然的美好，并引导他们走向健康、环保的生活方式。再次感谢大家对glamping的支持和关注，我相信，只要我们一起努力，一定能够创造一个更美好的未来。