我为什么没买机场旁边的仓储办公楼？

上一期节目中，我提到在亚特兰大飞机场附近购买了一个仓库，但实际上在最后阶段，我并没有购买。现在回想起来，真的非常后悔。

当初，我的决策主要基于几个原因。首先，我们在1月份开始接触这个项目，但直到3月份，也就是大约两个多月后，我们决定退出。那段时间，我刚与新的合伙人合作，并在努力建立团队。而且，我当时的决策都非常谨慎。尽管在3月份我觉得不应该继续投资此地，但直到7月份我才真正意识到，自己过于担心风险，反而限制了自己的发展潜力。

事实上，这个仓库的位置确实很好，但其挑战在于其大量的空置空间。仓库总面积有两万多尺，其中51%的空置率意味着大约有一万多尺是完全空的。面对如此大的空置空间，招租会很困难，需要根据房客的需求进行切割和装修，与新建仓库的过程差不多。

同时，我当时的策略是不考虑购买价值在一千万以下的资产或是融资在五百万以下的项目，因为我认为这样的项目对我来说太小了。我觉得，无论投资金额大小，购买、装修和出售的流程都差不多，所以投资小额项目会显得不够划算。

现在想来，我过于盲目自信，认为自己的决策都是正确的。但实际上，我当时损失了约八千美元，用于房屋检查、环境报告和律师费等开销。当我在2022年回顾这一决策时，深感后悔。每个人都会犯错误，但关键是从中学习和成长。

在过去的两个月中，我和我的团队真的非常忙。为了一个团队的购地需求，我们去了那个楼三次，花费了三个半天的时间。这不仅仅是时间损失，还有金钱上的损失。而更重要的是，由于这次购地的事务，我们与其他合作伙伴的关系受到了很大的影响。

我们公司所在的区域，被称为“offer market”。那里的飞机场旁有八栋办公楼，以及大约八万平方英尺的三栋仓储楼。这些办公楼和仓储楼都位于同一片区域，而我们与这些卖家和中介的关系也都非常熟悉。大家都是熟面孔，互相之间有很多交往。

我们原本是在三月份决定放弃购买的，但到了十月份，我听说在nocros的plaza edifive有一处仓储，尽管70%都是办公室，但实际价值非常高。想象一下，如果在offer market有买家愿意出1900万买下一处191000平方英尺的地产，那意味着每平方英尺的价值是一百块钱。根据这个计算，那个飞机场旁的正规仓储，其实际价值应该远高于八百万。

于是，我再次联系了卖家中介，希望能再次购买那个仓储。但遗憾的是，中介告诉我他们已经决定不卖了。我明白了，这不仅仅是因为卖家对我们感到不满，更是因为中介感到失望。他们之前为了这次交易付出了很多努力，以为能够挣到一大笔佣金，但现在一切都泡汤了。

其实，在商业地产领域，不买是正常的决策。但如果我们在签合同前就完成了所有考虑和决策，那么不买也不会造成如此大的影响。事实上，我们的犹豫和更改决策所带来的后果，是我们在购买之前没有完全考虑清楚的。这也是一个教训，让我们明白，在做商业地产时，每一个决策都应该经过深思熟虑。

在我的职业道路上，亚特兰大和休斯顿一直是我主要的焦点地区，几乎所有的主攻方向都集中在这两个地方。与此同时，我深知与他人的交往中，名声和关系的维护至关重要。有时我可能会因为某些项目看起来并不那么吸引人而轻易放弃，比如我觉得某个项目不好，我可能会把它推到最后，完全为自己着想而不考虑卖家和中介的利益。但这样的行为可能会对我未来的商业往来产生负面影响。

现如今，我们手头的“plaza eighty five”项目已经签订了合同，如果一切顺利，2月9日将会成交，成交价预计为2100万。按此价格计算，每尺的价值约为110元。以此计，如果“plaza eighty five”项目进行得当，达到接近90%的出租率，它的价值可能会上升到一千万。考虑到我投入了大约五百万和两年的时间（一年完成出租，一年财务稳定），如果能够以一千万的价格出售，那么我的利润将达到五百万。

然而，回首往事，我对某些决策感到后悔。我曾因为认为某个项目规模太小而放弃，但现在回头看，五百万的项目也是不小的收益。以250万的投资，两年内有机会赚取五百万，这样的回报是非常吸引人的。最让我懊悔的是，我曾在一个风口浪尖上放弃了一个项目，因为那时的我过于狂妄，认为只有大规模的项目才值得追求。

在投资领域，顺势而为，抓住市场的风口，是成功的关键。例如，去年在奥斯汀或亚特兰大等地，房价暴涨20%。如果能合理利用杠杆，在休斯顿这样的地方，房价上涨20%的同时，投资回报可能翻倍。

我意识到，仅仅一年前，我对投资的态度和策略就大不相同。去年，我坚持只做五百万以上的融资项目，但到了2022年1月，我们的策略又发生了变化，认为最佳的融资规模应控制在三百万左右。过于大或过于小的项目都有其难处，找到适合自己的最佳点，才是王道。

面对风险，我们经常告诉自己“没事儿不急”。只要我们稳扎稳打，不摔倒，即使是小步快跑也是一种控制风险的方式。稳定性有时甚至比盈利更为重要。

选择投资的地点和项目时，熟悉度是非常关键的。以亚特兰大飞机场为例，周边我们已经有八栋楼。对于这个区域，我们特别熟悉。所以当我们想要投资时，选择熟悉的地方是首要考虑的因素。有的人可能会好奇，我们的仓储是怎样的，能够达到什么样的价值。我曾在2021年1月份与大家分享过那时的仓储视频，回想起来，当时的我其实还挺好看的。

时间过得真快，转眼已经过去了一年。重新看那些视频，五味杂陈的感觉油然而生。作为一个商业地产的从业者，我经常看到或者放弃的机会，但再回头看，有很多错过的好机会。不过，做房地产的我们并不害怕错过，因为机会总是有的，像钓鱼一样。有些好机会就这样悄悄错过了，但还有更多的机会在前方等着我们。

重要的是，我们不能因为害怕错过而轻易地作出决策。比如我们即将签约的238家仓储，如果能够为我们带来500万的盈利，那当然是最好的。但如果买错了，那么后果就非常严重了。这种情况就像人生选择中的一个道理，没有对象不是问题，但如果选择了一个不合适的伴侣，那后果就很糟糕。同样，空着的房子不是问题，但如果选了一个不好的房客，那也是麻烦。我们的资金，只要还在手里，都是一个机会。但一旦投入了不合适的项目，那就是真正的损失。

我很实际，虽然有时会有些飘飘然，但大部分时间我都是脚踏实地的。我的家族背景普普通通，但我依然努力闯荡。最重要的是，不要轻易掉入坑里，稳定地前进是关键。有些人可能会觉得我说得太多，但我的目的很简单：分享我所经历的，所思考的，希望能够对那些还没有经历过的人有所帮助。

感谢大家的观看，期待下次与您再会。