原来在美国投资房产优势如此之多！

投资美国的房地产市场，五大收益领域瞩目。首先，现金流是最直观的收益来源。买进房产后，有人想租住其中，那么他们支付的租金，扣除所有费用（不包括还贷）后，每年能进你口袋的便是现金流。举例来说，在亚特兰大，如你投入五十万购买出租房，年度纯收入大约是两到三万，即5%至6%的回报。但这只能确保日常开销，甚至于每晚能安然入眠。如果你有用贷款买房，这份现金流也可以应对突发的开销和贷款回款，确保投资的稳定。

然而，现金流的高低与你的管理能力密切相关。能高效地管理租金、保险和地税收入，以及控制所有费用和维修开销，那么现金流会更为可观。例如，我之所以能降低维修成本，是因为我自己管理物业。如果你全权交给他人，仅仅将其当作被动收入，那么现金流会受到影响。

第二大收益来源是房产增值。这才是真正的“发财”途径。但它有个前提：时间。时间是房产投资的好伙伴。持有的时间越长，增值的潜力越大。可能一年或五年内，房产的价值不会有显著增长，甚至我不能保证短时间内卖出能赚钱。但如果你能长期持有，我敢说你绝不会亏损，反而会有可观的收益。

税务优惠也是重要的收益途径。例如，自住房，如果夫妻双方在过去五年里至少住了两年，那么五十万的增值是免税的。对于出租房，持有一年以上可以进行1031交换，这样你的增值可以不用交税，但这并不是免税，只是将税务延迟到下一个房产中。

作为出租房的房东，首先，与房子相关的所有费用都可以抵扣我的收入，这给我带来了很大的税务优势。例如，平时政府允许我对这栋房子进行折旧。假如这栋住房的使用寿命是20多年，那么我可以每年按照这一时长折旧，直到房价归零。这样的折旧费用可以进一步减少我的应税收入。

此外，还有一个叫做加速折旧的政策。如果我打算在短时间内，如一两年内，再次交易，比如采用1031交换购买下一个房产，我就可以选择加速折旧的方式，从而在短时间内获取更多的税务优惠。

但税务优势只是开始。考虑到房产投资带来的长期持有价值，与日常的9到5的工作收入相比，房产投资的回报可能更为丰厚。比如，我可能只需投入10块钱，但由于房地产投资的税务优势，我的实际收益可能远超一般工资收入的10%到20%。

当我开始考虑使用贷款购房时，又发现了新的机会。以贷款购买的出租房，我只需支付部分首付，剩余的则由银行贷款支付。以此计算，假如我购买了一套价值一百万的房子，我只需支付25万，剩下的75万则是银行的贷款。当然，我需要每月按时支付本金和利息，但这都是由我的租客支付的。他们帮我支付房贷、地税、保险和其他费用。如果我算得准确，实际上我是用租金养房。经过三十年，银行会通知我所有的本金和利息都已偿清，这意味着当初价值一百万的房子现在完全属于我，且三十年后，它的价值可能已经翻倍，甚至翻三倍。

不过，贷款并不总是一帆风顺的。它像一个双刃剑，如果我的投资收益高于银行的利息，那么我就能从中获益。例如，如果银行的利率是年化6%，而我的房产每年的回报率是10%，那么我就能赚取中间的4%的差价。

最后，做房地产投资还有一个不为人知的好处，那就是重新贷款。但这一好处并不是每个人都可以享受，因为它需要房地产的持有。不过，对于我这样的房地产投资者来说，这无疑是锦上添花。

我清楚地记得，当我首次进入这个行业时，是在2009年。当时，我购买的房子价格大约在四到六万之间。尽管我也使用了贷款，但如今，这些房产的价值已经超过了三十万。回首这14年，我的房产从六万增值到十万，再从十万增至十五万，以此类推，每次房产价值有明显的上涨，我都会选择重新贷款套现。

以我为例，当你买了一个房子，并确定其长期会增值，只要你的信用状况良好并且你有贷款的能力，你就可以随时通过房产套现。这种方法是目前唯一可以让你获得大笔资金而不需要支付税费的方式。

我非常喜欢银行的低息贷款。只要贷款的利率低于8%，我都会考虑。因为我有信心，我可以用银行的钱去赚取超过15%的年化收益。长时间以来，我从银行贷款的利率都在3%到4%之间，这对我来说是一个非常低的利息。当然，这并不适合每个人。有些人拿到银行的钱，可能因为他们的被动收入并不高，对他们来说，这3%到4%的利息已经是一个巨大的负担。还有一些人，他们害怕欠银行太多钱，担心银行会随时收回房子，所以对这些人而言，我的策略可能并不适用。

然而，从税务的角度看，房产投资的优势是显而易见的。而对于利用贷款的智慧的投资者，持有时间足够长的贷款本金累计也是一大块收入。长期持有房地产，能够看到它的价值逐渐增加，是一种非常有吸引力的投资策略。例如，我通过BRRR策略（Buy, Rehab, Rent, Refinance）买入不受欢迎或状况不佳的房产，然后进行翻新。房客入住后，房屋价值自然上涨。这时，我就可以选择重新贷款，大部分的投资资金都可以套现，然后继续购买下一处房产并重复这一过程。

事实证明，通过长期坚持这种策略，许多人已经累积了巨大的财富，即使他们可能起初没有太多的资源或经验。所以，关键在于选择正确的策略，并且坚持下去。