我卖了一栋楼，挣了500万 (4)｜Plaza85仓项目总结

大家好，我是菊子，今天想要继续讨论一下Plaza 85项目，也是我在本系列中的最后一期了。这一期，我会跟大家分享一下我购买某栋楼的经过，包括其中的一些失误，以及我个人的经验和体会。

那么，我先简单介绍一下这栋楼的购买情况。2019年，我们觉得情况非常好，整个weparter都觉得非常好，我自己也同样感觉非常好。在2019年底，我们收到了中介的推荐，询问我们是否想要购买这栋楼。由于对这个位置熟悉，我们看了之后非常喜欢，所以就决定下单了。然后，我们就开始付款。到2020年3月份，我们在这栋楼上已经投入了二十万。那是因为我们真的很喜欢这栋楼，为了能买下它，我们付了高额的押金。此外，我们还承担了律师费、防检费、评估费等各项费用，全部加在一起，我们在这栋楼上已经花了二十多万。

到了2020年，其实我们并不想要过户，但如果不过户，那二十多万就会损失了。那时候，我的合伙人Ross和整个微胖团队都建议我，如果能买下这栋楼，能够拿回这二十万，那就太好了。因为当时，除了这栋楼，weparter还有其他三栋楼的项目进行中，包括一个零售项目，一个位于buckhead的项目，以及一个120家公寓的项目。如果我们决定不买这三栋楼，那我们将损失五六十万的投资。其他两栋楼，由于疫情的影响，零售项目肯定是不会进行的，而公寓项目也由于管理和租金问题，我们也不敢轻易接手。

然而，我却对这栋楼非常感兴趣。我觉得这可能是个好机会，于是我决定试试看能不能融到资金。如果融得到，我就买下这栋楼，如果融不到，我就不买。最后，我成功融到了资金，买下了这个项目，从而挽回了二十多万的损失。这就是我当时想要进行这个项目的原因，我面临着二十万的压力，我试着去融资，最后成功买下了这个项目，这是背后的故事。

现在，大概一年多过去了，我回头看，我应该还应该买下那个buckhead的120家公寓。因为公寓的贷款额度是80%，相比于这栋楼的70%，资金需求量要少得多。现在看，那个120家公寓的价值已经涨了很多，所以，我应该也买下它的。

至于这栋楼，实际上我最大的不安就是如何处理它，是卖掉还是重新贷款套现。实际上，我更应该选择重新贷款套现，但最后我还是选择了卖掉。如果我选择重新贷款套现，假设这栋楼现在的估值是2100万，我现在再去贷款，可以贷到75%的贷款额度，我能拿到大约1575万。然后我还掉1400万，包括银行的钱、投资人的钱以及所有装修的花费，我还可以得到175万的利润。在项目层面上，我们有175万的利润可以给投资人分红。通过重新贷款套现，我们就可以实现空手套白狼，经过大概一年四个月的时间，我们把自己所有的投资都拿回来了，我们还有一些分红，而这栋楼也就变成了我们的。

那么，在这样的情况下，有什么好处呢？首先，我们不必支付税款。当我们套现出来的金额，我们不必支付任何税款。然而，一旦出售，我们必须支付15%的增值税，这是第一个好处。 

当然，还有其他好处。你可以空手套白狼，毫无投入就能获得房产。然后，你的股权和被动收入就可以一直持续下去。这类的房产随着时间的推移，其现金流肯定会增加。你可以说，我在这个房子上投资了一年四个月，从此以后的资金就反过来了，我没有任何投入。然后，这个房产的收益我可以拿一辈子，这听起来是一件非常美好的事情。 

另外，如果我们选择保留这栋楼，对我们公司来说会更省心。因为这栋楼的出租率已经达到了99%，我们的招租团队甚至可能不那么重要了。他们不必再管理这栋楼了。如果有人要离开，可能就有人会来租，我们也不需要花费太多精力去管理。所有的维护和维修工作都非常稳定，对于我们公司来说，管理起来非常容易。

此外，这个位置的价值有14.3，这就意味着有可能发财。我不知道五年之后会发生什么，或者五十年之后会发生什么，但是，有一天这个地方肯定会增值。然而，最后，我们选择出售了。出售的原因之一是，这符合中介的利益。他们会帮你卖，你给了一个价格，然后他们就帮你卖出这个价格。你不得不卖。 

另一个原因是，对于我们公司来说，我们有现金流问题。我们需要投资这个项目，我们在往里面搭钱。我们自己建造了五六千个办公室，这些改建费用是我们公司的债务，我们的资产管理费从转手之日起就没有收取过。然后，由于装修期间，装修费用涨价了，从每尺20块钱涨到每尺30块钱。我们原本想把仓库改成50%到60%，但是最后我们改到了70%，因为这个户型太受欢迎了，所以我们的改建费超支了。这些垫付的钱和欠款都是我们公司的钱。如果我们现在卖了，这些欠款会还给我们，然后整个项目层面30%的利润会给我们。在转卖的时候，我们还会支付一些中介费用等费用。 

所以，为什么我们要卖呢？一个原因是我们需要钱。对于投资者来说，如果他们重新贷款，他们可能能分到150万的70%。如果卖了，他们可能能分到五百万的70%，他们得到的钱更多。如果大家有更好的投资机会，他们可以用这些钱去进行更多的投资，所以这就是为什么我们选择卖。

在融资项目的过程中，我们总是紧紧盯住一开始设立的pro forma。这个pro forma就像我们的圣经一样，贴在我们的墙上，我们每天都按照它来进行工作。这其中包括预计的回报分析，第一年的收入目标，第二年的收入目标，预计的退出年份，以及投资人的预期收益等等。当然，这还包括每年的现金流量预测，退出时的收益预测等关键指标。对于这个项目，如果我告诉你年化收益率是15%，但我实际上做到了20%，你肯定会很高兴。然而，如果这个项目原计划是五年，结果我持有了十年，那就会出现问题。

此外，这个项目并不只是我个人或者几个朋友的项目，而是由多个投资人持有。当这些投资人给我们投资时，我告诉他们一个预计的回报分析，我们必须严格按照这个方向行动，不能有大的偏差。我现在如果卖掉这个项目，虽然它是一个成功的项目，但我不能保证未来一切都会顺利，总有现金流，总有收益，这栋楼不会有意外，我不能做这样的保证。如果出现意外，投资人可能会担心，我也会承担风险。因此，在这种情况下，我们可能会选择最小风险的决策，而不是最优的决策。

让我回想一下，我们最初试图做共享办公空间，但这是一个错误。我们花费了大约15万块钱，其中10万块钱被浪费了。原本是一个破败的办公室，我们将其改造得焕然一新，但分割成许多小隔间，增加家具，将其改造成大厅等都是浪费的。我们大概在2020年底完成了改造，但直到现在也没有租出去。当卖家出offer的时候，这个共享办公室还没租出去，他原本希望我们能先为他支付三年的租金，然后再买进。但是，我们当时坚决不同意，因为我们感觉到当我们卖低的时候，我们的态度就非常强硬，他们说什么我们都说不行，愿意要就要，不愿意要就拉倒。

所以，我们并没有同意这个提案。当买家想要购买这栋楼的时候，有一个公司租下了整个5000平方尺的地，但他们并没有以共享办公室的方式来租赁，而是按照普通办公室的形式。他们要求我们清理掉所有的家具，这个要求让我们很头痛。这些家具是我们花钱购买的，现在我们需要花费时间和精力去清理。而最终，这5000平方尺的空间只是以普通办公室的方式租出去了，对我们卖楼的计划没有起到任何帮助。因为在买家出价的时候，这个空间依然空着，没有人在租。这栋楼在我们看来本应像聚宝盆一样，可是从购买到现在，我们一直很痛苦，资金压力特别大。

为什么会有资金压力呢？原因在于我们在贷款的时候犯了一个错误。银行给了我们900万的贷款，其中700万用于过户，那还有200万应用于改建工程。当我们过户的时候，账户里有33万，再加上银行的200万，233万应该足够我们使用。然而问题在于，银行说他们有一套流程，我们得先去装修，装修完了他们派人检查，检查完了他们才会处理这个费用。但这个过程需要时间，比如需要一周的时间。所以我们所有的装修都需要先垫进去，而这就需要33万。 

我们可能修好了共享办公室，也修好了仓储，但我们永远只能修两个单位。修好两个单位后去报销，然后再修两个单位再去报销。然而，修两个单位就会耗尽这33万，而且我们账户里还要预留一些资金用于支付税负、保险和其他费用。 

有一天，我们突然发现这个仓储供不应求，我们应该一次性开建五个单位，但我们无法这么做，因为我们没有足够的资金。银行的那200万是滞后给的，当时我们在融资的时候并没有意识到这个问题。如果当时意识到这个问题，我们在计算成本的时候可能就会考虑到这一点。

在这个过程中，我们首次投资装修店，预算高达五十万。然后，考虑到我们需要贷款这五十万，其年化利率是10%。这个成本是必须计入的，但我们当时并没有这个概念，导致整个项目从运营到卖出，我们的资金都特别紧张。

这也是为什么我们在初期没有收取我们应得的资产管理费。我们租下了一家超过五千平方英尺的办公室，而且还需要自己承担改建费用。即便如此，改建费用一直没有回收，我们也没有拿到我们应得的招租费。还有一项，最初购入的可能，账面上还欠我们十万块钱。

在整个项目持有期间，我们感到非常难受，因为资金紧张。我从这个项目中学到的一个重要的事情是，仓库的改建没有什么特别的风景，但是，那个进门处的那个标识很大，很明显，包括logo，门牌号，楼的外墙颜色。实际上，我们参观了不下十个，在亚特兰大地区这类一层的仓储办公室，看了很多别人刚装修的设计。

有的人会选择中性的颜色，但是会加上一些亮眼的颜色，比如紫色或绿色。我们也参考了这些，最后我们选择了一个相对有特色的设计。然而，当装修真正开始的时候，我们又开始害怕了。所以，我们最后选择了非常保守的设计和颜色，整体都是黑白色。我们没有勇气尝试那些大胆的设计。

我觉得，我们选择中庸的设计，就是为了避免出问题。但实际上，外观设计，刷漆，logo，门牌，我们应该可以在网上找到更好的设计。但是，我们没有勇气去尝试，因为这是我们的一栋楼，我们没有足够的底气。这个设计，我感觉非常中庸，没有什么特色。

我们主要的目的是想求稳，我们害怕做得过火了，可能会产生不好的影响。至于办公室的设计，共享办公室，仓储，这些都没有问题，怎么弄都行，因为反正最后租出去了，房客喜欢怎么弄都行。但整个外观的话，我个人觉得其实还可以再有特色一点，那些进门的门牌设计可能再好一点，但是我们不敢冒险。

这是我能想到的，我现在分享了四级的全部信息，还有一些我不能说的内容。我希望我分享的对你有所帮助。谢谢你的观看，我们下期再见。