我卖了一栋楼，挣了500万 (3)｜Plaza85仓储项目强制增值的关键步骤

大家好，我是菊子，在这一期中，我将继续探讨我们正在推进的Plaza85项目，特别聚焦于强制增值这个概念。我们已经做了哪些工作，你可能会好奇。首先，当我们购买这栋楼的时候，出租率是75%。然而，当我们完成尽职调查并决定购买时，我们发现实际上有15%的租客并未支付房租。

大家应该能理解，那是2020年的九月份，疫情肆虐，商业活动在许多地方都停滞了。有些租客可能原本运营就不佳，而有些租客则因疫情影响无法支付租金。经过几个月的努力，我们成功地清理了这15%的违约租户，然而，这也使出租率下降到了60%。

在我们于2020年9月30日购入此项目时，有效出租率只有60%，整个楼盘包括九栋楼。那时候，我们面临的当务之急就是降低10%的空置率。我们知道，要想提高收入，降低cap rate是必要的，但cap rate是由大环境控制的，我们最多只能控制0.5%，而收入这一块则是最主要的部分，我们需要将30%的空置率减少。

面对这个挑战，我们有几个选择。一是重新装修办公室。因为有很多办公室已经租不出去十几年了，可能曾经是培训学校或大公司的场所。这些空间布局复杂，就像迷宫一样，有许多小房间，厨房等。我们可以重新装修这些办公室，比如刷新墙面，打开空间，尽管70%的办公室依然是办公室，但我们可以使其看起来更美观。

第二个选择是把办公室改成仓库，把原有的办公室改造成50%到70%的仓库空间，余下的30%到50%仍作为办公室。

第三个选择则是把大面积的空间改造成共享办公室，这些办公室面积一般在100到200平方尺，租约期一般为一年。

然而，每种选择都有其问题。如果选择原样装修办公室，虽然我们能让办公室看起来更美观，但在2020年的九月份和十月份，整个办公室出租率都在下降，这就让我们对是否能够出租产生了疑虑。虽然共享办公室和原样维持的办公室租金较高，但是能否租出去，我们没有信心。

而把办公室改成仓库的选择也有其问题。首先，这个改动需要大规模的施工，所有小房间都要打通，ceiling全部都要拆掉，屋顶上还要加上保暖层。这一系列的工作都需要投入大量的资金和时间。

在我们的工作中，需要进行大量的任务，比如我要把一座建筑转化为仓库。计划初步的投入是每平方尺20块钱。但是，当实际行动开始，各种因素如人工、材料的价格都在增长，导致我们最后的实际投入高达每平方尺30块钱。我原本购买这座建筑的成本是每平方尺61块钱，如今我需要再投入每平方尺30块钱才能将它改造成看起来像仓库的样子。也就是说，相对于我购买的价格，我需要再投入近50%的费用。

当我将建筑改成仓库后，我打算按照市场的“flex”租金标准去出租，这种租金一般是每年每平方尺9块钱。而如果我保留原有的办公室设施，我可以租到每年每平方尺14块钱的租金。然而，现在的情况是，我必须投入额外的30块钱才能将办公室改造成仓库，然后我的租金收入也会下降到每年每平方尺9块钱。我的投入增加，但我的收入却在降低，这确实是一个令人难受的地方。但是，我知道一旦我把办公室改造成仓库，就会有人来租。即使每年每平方尺14块钱的租金更高，但我可能需要等待十年或二十年才能看到这样的收入，因为没有人愿意租用。

此外，我还考虑了共享办公室的选项。在那时，我并没有把注意力放在共享办公室上，因为这可能需要一些额外的管理工作，如前台服务、收信、清洁公共区域、维护冰箱、提供咖啡机和家具等。这些繁琐的事情会给我们的运营带来额外的负担。然而，共享办公室的租金比普通办公室更高，如果普通办公室的租金是每年每平方尺14块钱，那么我们可以从共享办公室那里获得每年每平方尺20到30块钱的租金。因此，当我购买这座建筑后，我们做出了决定：无论如何，我们要提高出租率，所以我们要改造办公室成为仓库和共享办公室。

然而，市场的表面现象和实际操作可能存在差距，我们并不确定最终的结果。因此，我们决定先做一个改建，先试验将一部分办公室改成仓库和共享办公室，然后再根据情况做调整。结果在我们改造仓库的过程中，就有人来租用了。他们说等到我们把改造工作做完，他们就会签订租赁合同。因为这些租户都是做电商的，他们不会说现在看好了，然后我们现在签约，他们三个月后再搬进来。他们都是问你有没有房子，如果你有房子，他们就会马上签订租赁合同，下周一就会过来使用这个房子。这些人都很急切，他们需要的是即刻可用的空间。

因此，当我们改进了这个仓库，便开始出租。我们的工作方式一直是这样的，改好一个仓库后就继续改下一个，然后再下一个。很幸运的是，这一年多以来，仓库的租金价格已经从每平方英尺九元增长到了十四元。这确实让我们的压力减轻了不少，因为我们投入的资金并没有浪费在租金上，而且租金尽管上涨，但是仍然是稳定的。在这一年多的时间里，这个仓库的办公室价格也有所上涨。

但对于共享办公室的情况就不一样了。我们把两个单位的共享办公室连接在一起，总共有大约五千平方尺。然而，我们一直没有找到租客。这并不是因为市场没有需求，而是我们没有找到合适的人来对接这个过程。商业招租需要有序的程序，需要租客的中介带来看房，有需求后，再进行租赁协议。而对于共享办公室的招租程序，它与公寓租赁更为相似，这就让整个过程变得有些混乱。

比如，有些租客是做摄影的，有些租客有自己的工作室，他们可能只需要周末来，也就只租了两百尺的空间。然而，我们在周末并不开启空调，而这就可能会导致他们无法使用。另外，有些租客会有大量噪音，这又会影响到其他人。

我个人感觉，我们的招租团队并不对这种共享办公室模式感兴趣。因为租客每次只租两百尺的空间，但我们需要为他们提供网络，提供餐厅，提供冰箱，提供咖啡等服务。这就导致我们的招租团队和管理团队对这种模式并不感冒，没有动力去推动它。因此，共享办公室的事业并未成功。

然而，我们对仓库的改造却非常成功。一般人会觉得，办公室改为仓库，可能会有停车位过小，门口不足以让大卡车进入等问题。但实际上，我们并不是想吸引那些需要大卡车的客户。我们的路面是为普通车辆设计的，如果频繁有大卡车进出，我们的路面就会被压坏。因此，我们改造办公室为带仓库的房间，是想吸引那些需要仓库的人，比如我自己就有一个短租公司，可能需要一间30%到50%是办公室，50%到70%是仓库的房间。

作为一个企业家，我经常面临如何高效管理和储存家具、电器和我批发的各种物品，比如厨房用品和沙发，等等。如果一直把这些物品堆在办公室，不仅进出运输困难，储存也是个难题。因此，我们做出了一个决定：将部分空间改造成仓库。

不过我们的目标并不是吸引那些拥有大卡车的客户，而是想吸引一些普通的公司，如电商、摄影公司、模特公司，还有像我们这种短租公司等。因为他们并不需要用大卡车运输货物，一辆面包车就足以满足需求。而且，这些公司经常需要额外的空间来存放一些物品。

就算外面的停车位不够，楼层不够高，这些都不是问题，我们都能通过改造解决。这种改变对我们来说是有好处的。例如，我们不需要让大卡车进入，也不需要改变现有的设施。我们只是在原有的办公空间中增加了一些仓库空间，但在County的视角下，这仍然是一个办公空间。我们把这种新的空间模式命名为”loft office”。

如果我们真的把这个地方完全改成仓库，那county city就会来找我们，我们需要通过复杂的程序进行修改。但是，我们的改造方式不需要走这些程序。我们只需满足几个简单的条件：首先，空间必须是一层的，不能是两层的。其次，拆除天花板后，层高至少要有14尺。最后，从我们的单位到停车场，必须能够铺设一条水泥路，这样货车可以直接到达停车场。

为了提高租金和出租率，我们对办公室进行了一些改造。我们把一栋楼的一个部分，大约5000平方英尺，分成了四个单位出租，每个单位大约1250平方英尺。由于这个部分无法改成仓库，因为要从这里走到停车场需要走一段水泥路，所以我们决定把这四个单位以市场价的租金出租，每年每平方英尺14美元，这样我们的年租金可以达到250,000美元。

在每年的日常运营中，我们需要支付维护费用，我称其为camp费。例如，我会每年为每一尺土地支付三块钱的camp费用。我拥有的土地大约有五千到六千尺，所以每年我支付的租金大约是七万块。当然，七万块里面有一些花费，但是这三块钱的camp费用已经cover了大部分的话费。

与此同时，我也看到了我所做的一些强制增值。我为了这栋楼的价值提升，我自己选择牺牲，我决定在我的办公室住满五年。因为我的租约帮助这栋楼提升了一百多万的价值。这是我为这栋楼做的另一个强制增值。

在提高收入方面，我们不仅提升了出租率，也提高了租金。甚至我自己的办公室也安营扎寨在这里，就为了贡献这个出租率。在这个过程中，我也有意识地控制了花费。例如，我投资了大量的改建装修，包括外面的形象工程，所有的楼都刷漆了，所有的landscape都重新做了，所有的标志牌全部都重新做了。尽管在这个过程中，我们的花费实际上并没有降下来，但是在账面上，看起来花费是在往下降的。

我了解到商业地产的价值等于纯收入除以cap rate，而纯收入等于毛收入减去花费。所以在我的计划中，我始终寻求增加毛收入，同时尽可能的控制花费。幸运的是，我所处的大环境十分有利。仓储项目在整个美国，特别是在亚特兰大，都在上升。这个大环境使得我的计划得以顺利进行。

最终，这一期我能够完成的就是关于这栋楼的强制增值。我能够消灭空置率，提高租金收入，控制花费，并且市场的cap rate也在下降。所有这些因素都为我的投资创造了价值。最终我用1400万买的楼，现在能卖到2100万，甚至可能能卖到2300万。

我在一开始就设定了这样的计划，我打算用两年时间提升出租率，完成强制增值，然后再用一年时间稳定财务，并把它放到市场上出售。整个计划可能需要三到五年。但是在实际操作过程中，我在一年零四个月的时间内就已经完成了整个计划。在这个过程中，我获得了巨大的收益，也积累了丰富的经验。我希望在下一期，我能和大家分享这栋楼的运营经验。谢谢大家的观看，我们下期再见。