公寓项目强制增值经验分享

大家好，我是菊子，很高兴在这一期为大家解读公寓的强制增值。公寓，实际上，可以被理解为一个大型的独栋房子。如果你只是管理一栋独立的房子，移动一家房客进入，配上一个院子，那就简单了。但是，如果你要管理一个公寓，可能涉及到一百甚至两百家庭。尽管如此，两者的运营方式其实是一样的。

唯一不同的是，独栋的出租房属于住宅，而公寓则归入商业地产的范畴。而商业地产的估值方式是根据cap rate（资本化率）来决定的。你只需要把公寓的地址告诉别人，让他们去看看公寓的外观，了解你的房客，看一下你的财务报告，你的cap rate就可以出来了。

对于cap rate，如果我不了解这个公寓，不了解房客，我的cap rate可能就是5%。当然，如果你的公寓维护得特别好，房客特别好，管理特别好，人家愿意买，cap rate也可能低至4.75%。相反，如果公寓的状况不佳，尽管市场上的cap rate是5%，但我可能需要5.25%的cap rate才愿意买。在这里，5.25%的cap rate意味着如果我投入一百万现金，你一年需要给我赚取52,500元。

按照这样的资本化率计算，目前购买公寓的cap rate一般在5%左右。那么这个数字意味着什么呢？假设你想要对公寓进行强制增值，如果你有办法让这个公寓的纯收入每年增长一万，那么这个公寓的价值会增长二十万。这就是强制增值的基础理论。

那么，基于我的经验，如果你想要增加公寓的价值，你可以从哪些方面开始呢？一般来说，提高纯收入就是提高总收入并降低花费。这两个方向都可以增加纯收入。虽然控制花费可能有一定的难度，但在收入方面你会有很多工作空间。

例如，你可以更换公寓的地面。如果现在是地毯，你可以换成laminate地面，然后将租金提高五十元。或者，你可以更换厨房的旧电器，将白色的旧电器更换为黑色的新电器，每月的租金可以增加三十到五十元。如果你换成不锈钢的电器，租金甚至可以增加七十元。此外，如果公寓里有洗衣机和烘干机的连接，这也会是一个增值的机会。

我发现有许多创新和实用的方式可以为我的公寓增加收入，而且这些方式不仅仅只是提高房租那么简单。我接触到了一种新的理念，那就是将洗衣机和甩干机合在一起，形成一个完整的套装，每个月只需要收取200元的租金。这既方便了租客，也为我增加了一份稳定的收入。

此外，我还可以利用公寓的停车位来获取额外的收入。我可以为每个停车位编上号，并将离每个租客最近的停车位优先出租给他们。如果租客愿意，每个月只需要付20元，就可以享受到专属的停车位。甚至，我还可以为那些偏远或稍远一点的停车位增设遮雨棚，保护租客的车辆不受风雨的侵袭。

我还可以利用公寓旁边的空地建设一个狗公园。对于有宠物的租客来说，这是一种非常吸引人的设施。我可以通过设置密码锁，只允许那些愿意每月支付50元使用费的租客进入。这样，他们的宠物就可以在这个专属的公园里自由玩耍了。

更有甚者，我可以考虑对每个租户收取水费。虽然大部分公寓的水表都是集中管理，无法分别计费，但是我还是可以根据房间的数量，来决定每个房客应该支付多少水费。我还可以在院子里建设一排mini storage或车库，然后将其出租给那些有需要的租客，按月收取租金。

我也可以对那些每天需要扔垃圾的租客收取垃圾处理费。每个月只需要支付10元或20元，就可以享受到我提供的垃圾处理服务。而且，每年在租约到期或者房子空出来的时候，我都会适当地提高房租。这样，我不仅能保持公寓的收入水平，还能随着周边房价的上涨而提高收入。

我深知，提高公寓的收入并非只是为了多赚几个钱，而是要让每一位租客都能从中获得实实在在的好处，愿意为此付出更多的房租。如果我能把收入提高1万，那么我的公寓的价值就会增加20万，这是一种无比巨大的价值提升。对于我来说，这不仅是一个收入增长的机会，更是一个改善公寓设施，提高租客生活质量的机会。我会更加努力，想出更多的方法，提高我的公寓收入，为我的租客提供更好的服务。

在我日常的公寓管理经验中，我总结出几个关键的要点需要注意。首先，关于人工管理，这在我们的预算中是一个重要的开支。有时候，我们可能会雇佣多余的人力，尽管三个人就能完成的任务，我们却雇佣了四个人，或者两个人能做的事情，我们却雇佣了三个人。然而，我们需要在人员和工资控制上进行微调。虽然我们需要保持成本效益，但我们不能过于严苛，因为我们的员工对整个运营成功，出租率和租金都有着重大影响。我们需要在合理的范围内对人工进行控制，但同时也要确保我们的员工获得适当的待遇。简而言之，我们需要提高人工效率，而不是削减工资。

其次，对于公寓的水电煤气费用，特别是水费，也是需要我们关注的一部分。由于我们买的公寓通常都有一定的年代，这些老公寓可能会存在漏水的问题，而水费在我们的开支中占据很大一部分。为了避免过高的水费，我们需要定期检查水表，确保没有漏水的现象。如果可能，我们可以换成节能马桶和LED灯来降低能源费用。这样做，可以提高我们的纯收入。

另外，我还要提醒的一点是，在我们的财务记录中，必须要把维修维护和改建的费用分开。例如，如果我换了一个新窗户或新地板，这是一项增值的改进，可以让房客愿意支付更多的租金。但是，如果我把这笔费用算作日常维护的一部分，那么这笔钱就成了我们的开销，会影响到我们的收益。这样一来，我们的房价可能会下降。因此，我们在财务记录的时候，必须把改建的费用单独列出，不可与维修维护的费用混在一起。

还有一点，有时我们需要衡量是否需要进行大的改造，如更换房顶。如果一个已经使用了15年的房顶老是出现漏水问题，我们就需要算一下是否值得更换新的房顶。因为这是一项资本改善，如果在未来五年内我打算卖掉这个公寓或重新贷款，估价师或买家可能愿意为这个新房顶支付更高的价格。但是，如果我们因为不愿意花大钱而总是选择修而不换，那么这可能会导致我们在一年内花费了大量的修理费。所以，我们需要在长期和短期的费用之间做出权衡。

让我告诉你，当你准备出售你的房子或对其进行估值时，你会明白一些事实。假设你为了修复一些问题花费了五千块钱，这个额外的花费可能会使你的房价下跌十万块。这是因为，按照二十倍的标准，五千元的成本会导致十万块的价值下降。你可能会面临这样的问题：我的窗户漏风，我该换新窗户还是修理现有的窗户？我的屋顶开始漏水，我该换新的还是修理？你的决定取决于你打算何时出售你的房子。

要明白，我们对房屋的价值只有在卖房或进行再贷款估值时才能体现出来。如果你打算长期持有你的房子，并且你的财务状况让你无需重新贷款，那么你可能不太关心这些。你关注的可能更多是如何控制成本，如何提高现金流。这种情况下，当你面临要么更换新物品，要么进行修理的问题时，你可能会选择修理，因为你并不在乎这个改变对房屋价值的影响。

但是，如果你打算在五年内重新贷款或出售房子，你就需要有这个概念，你可能会更倾向于换新而不是修理，因为你不想降低花费。另一方面，如果你想进行厨房翻新，刷新墙面，改造地面等等，这些都可以提高房屋的价值。当然，如何控制成本和提高收入，需要具体问题具体分析。

我想提醒大家，我们这些经常处理公寓买卖的人，包括中介和有经验的业主，对成本都有一定的认识。你可能觉得你自己可以做所有的维护工作，你的成本控制得非常低，但当买家看到你的年度花费占总收入的20%时，他们可能会将其调整到40%-50%。因为买家不会只看你现在的收入和花费，他们会考虑到接手后的收入和花费可能无法达到你现在的水平。

简单来说，买家会考虑他接手后能得到的纯收入是多少。买家会知道你的纯收入能达到多少，你的花费能降低到多少，但他也会知道他接手后，收入可能达不到那么高，花费也可能降不到那么低。买家会有自己的调整，所以你的收入和花费都会在一定范围内波动。因为买家会对你的运营状况，收入和花费进行一一核实，确保他买入后也能达到。如果他做不到，他可能就会把那部分排除在外。

关于公寓的强制增值，我能想到并分享的就是这些，希望对你有所帮助。