竞争激烈的124家亚特兰大公寓，我是怎么抢到的？

大家好，我是菊子。最近我有幸拿到了一套新的公寓，很想和大家分享一下我的经验。我希望这对你们来说有所帮助。

这套公寓在上市的三天内，我就得到了七个报价，出价从九万二开始，最高的报价达到了九万五。但最终我以九万的价格拿下了这套公寓。很多朋友都好奇，我是怎么做到的。

首先，我是一个颇有名气的大户，在亚特兰大乃至整个Centry Stone都有一定的影响力。这是我能够得到优先选择权的一个重要因素。其次，我给出了一个非常具有吸引力的offer。当我和卖家签订合同的时候，我立即支付了三十万的押金，并且这笔钱是不可退款的。我还通过电子邮件向卖家介绍了我所在的公司，包括公司的资产情况以及账户上的五百万资金证明。

卖家可能会对我的资金实力产生疑问，所以我证明了我有足够的能力去完成这次交易。我需要用三百万来购买这个项目，但我却出示了五百万的资金证明，这无疑增强了卖家对我的信任。一旦合同签订，卖家就可以立刻拿到三十万的押金。这样，无论是我顺利买下房子，还是卖家把房子卖给其他人，他都可以从中获利。

关于交易的时间，我提出了三十天过户的要求。如果三十天内无法完成过户，我有权利延期，但我必须每周支付五万块的额外费用。在我看来，这是一个相当有吸引力的offer，这也是我能够成功拿下这个公寓的关键。

但是，在如此激烈的市场竞争中，我们不能只关注如何获得房产，也需要考虑如何降低风险。我首先联系了贷款中介，并且向他发送了房产的详细资料。贷款中介很肯定地告诉我，贷款审批的时间不会超过45天。因此，我知道我大约需要两个月的时间才能完成过户，尽管我向卖家提出了三十天的要求。

其次，我和我的团队一同去查看了所有124家的房源，以了解每个房源的具体情况。我们有经验的装修师傅参与其中，即使不做房检，我们也能了解到每个房源的大概状况。

最后，我们在合同上明确写明，如果过户时间需要延期，每周需要支付五万块的额外费用。通过这种方式，我让卖家明白了我非常认真并有决心完成这次交易。

我强调的是，合同的生效并不是从我们双方签字的那天开始，而是从我们拿到卖家提供的所有贷款所需文件的那天起算。这是因为，如果合同没有明确指出，可能会出现这样的情况：我们双方已经签了字，我也已经交了押金，但是如果卖家没有提供所有的文件，例如，我们需要的过去12年的房产财务报告，我将无法获得贷款。所以，在合同上，我将拿到所有贷款文件的那一天定义为合同生效的日子，这也就能保护我的权益。

同时，我对亚特兰大的房地产市场相当熟悉，这也是我敢于签署这个合同的一大原因。例如，一个房子市场价应该是十万美元，但我现在能以九万美元买下。即使是考虑到后期的罚款等因素，我的成本也仅为九万美元，而市场价则是十万美元。我对这个市场的熟悉程度，让我知道这是个好价格。

另一个我敢于签署这个合同的原因是，我知道我能处理好这个房子的管理。无论是房子现有的管理团队，还是我自己的团队，都能保证房子的正常运行。这就是我敢于接受这样的offer的原因。

然而，对于那些新手来说，如果他们在没有经验的情况下，像我这样去操作，可能面临很大的风险。在接受这样的offer之前，我会给自己留下一定的准备时间，例如，一个月的房屋检查期限，45天的贷款期限等等，以保证我有足够的时间来处理可能出现的问题。

此外，我还在考虑另一种策略。比如，我买下一个包含124户的公寓，所有的外观都已经装修完毕，室内也已经装修了70%，还有30%没有装修，出租率大概是80%。这样的策略，对于我们这种有资源、有团队、能容易找到好房源的情况来说，可能是一个更好的操作策略。对于剩下没有装修好的部分，可以按照实际的装修成本来计算，比如，如果每户需要两万美元的装修费用，那么我就需要额外的76万美元。按照这样的计算，我可以用九万六千美元的价格买下这个价值不低于十万美元的房子，这对于买家来说，也是一个很好的价格。

然而，实际情况却并非如此简单。对于我这样的买家来讲，假设我打算投资一处包含238家公寓的楼盘，每一套公寓都需要我投入两万块钱进行装修。我的理念就是，如果我以九万块钱的价格购买一套公寓，然后又花费两万块钱进行装修，那么我实际上在做的就是强制增值。换句话说，我是在期望通过我自己的行动，让这个楼盘的价值增值38%。也就是说，我买进的公寓总价是九万，加上两万的装修费用总共投入了11万，完成装修后，我期望这个公寓的价值能够立即从11万涨到13万。这就是我通常进行房地产投资的策略和预期。

那么，如果这个楼盘中有38家公寓尚未进行装修，我在过户的时候就需要额外的融资，也就是需要76万块钱去进行装修。但是，这76万的投入并不是无中生有的，因为我在每一家公寓装修完成后，都期望能够获取38%的增值。也就是说，我希望这76万的投入能够带来相应的76万的增值，总计152万的回报。这就是我进行投资的一种思路。

但是，如果卖家已经完成了70%的装修工作，那么就可能会吸引更多的买家，因为他们会觉得这个价格比市场价要便宜。然而，如果你把我期望的76万的增值也计入考虑，那么这个价格可能就没有那么吸引人了。买家通常会忽略这个问题，但这是我自己的一个思考。

另外，如果你已经完成了这120家公寓的全部装修，比如说我们为了方便计算，假设你花了两年完成了124家公寓的装修，然后再用半年去稳定财务，那么你可能在两年内赚到三百万。但是，你也可以在一年内完成70%的装修，然后立刻把它们放到市场上，那么你可能在一年内赚到两百万。虽然看起来两年赚三百万比一年赚两百万要多，但是如果你计算年化收益率，一年赚两百万其实更高。

这就是我从这个120家公寓的项目中学到的一些经验。在我要进行房地产投资的时候，或者在我现在的这个238家公寓的项目中，如果因为某种原因不能按时完成装修，我可能会告诉投资者，大家不需要担心，因为亚特兰大的公寓增值非常快。我们本来计划在两年内完成所有的装修工作，但是现在可能需要三年。但是，在两年的时候我们仍然会把公寓放到市场上去卖，那时候能完成多少算多少。因为在这两年内，我们期望得到的收益会是最大的。

另外，从这个项目中我还学到了另外一点，就是装修并不一定要全部完成。你可以在装修到一定程度的时候停止，比如70%以上，因为你还需要确保买家能够以最优的贷款条件购买你的房子。这就是我从这个公寓项目中学到的一些经验，我希望我分享的对你有所帮助。