做房地产项目如何上规模？省力又赚钱！菊子姐手把手教你怎么做

大家好，这一期的节目，我想和所有对房地产感兴趣的朋友们分享一个关于如何扩大房地产投资规模的主题。其实我之前有谈到过这个话题，但考虑到总是有人询问，我想我还是有必要再详细解释一下。

有一天，一位朋友在微信里联系我，他告诉我他已经拥有五十个出租房了，但他不知道如何将投资规模扩大。我身边的小蜜在旁边看到这条信息，有些感慨地说，已经有五十个出租房了还想扩大规模，她几乎要哭了。但我明白他的意思，他其实是说，虽然他已经有五十个出租房，但他并不想止步于此。他非常喜欢房地产，并且深信自己有能力做得更好，但现在却陷入了瓶颈，不知道下一步该怎么做。

我给他的建议与我之前给其他朋友的建议是一样的：我认为他应该开始运营公寓。如果你已经到了他这种地步，你应该从拥有一百家以上的公寓开始。可能你会觉得，一百家公寓对你来说规模太大，无法承受，但实际上并不是这样。一百家公寓的总价是一千万，你可以贷款80%，也就是你只需要准备两百万的首付。为了更保险一些，你还需要预留一百万的装修费用，所以总共你需要三百万的资金。只要你能筹集到这三百万，你就可以买到一百家公寓，这样你的投资规模就可以扩大了。

那么这三百万应该如何筹集呢？我之前提到过，你可以从你的五十个出租房中套现，大约可以套现出一百五十万。剩下的一百五十万，你可以从你的亲朋好友那里筹集。你可以把这看作是一个机会，让他们参与你的项目，这也是我自己在融资时的做法。每当有人问我为什么我可以毫不犹豫地向他们提出需要资金的请求时，我总是告诉他们，我在给他们机会。现在，你已经有了五十个出租房的经验，对于你想投资的房子也有了信心，那你就可以去找你身边的人，例如你的父母、兄弟姐妹和朋友，他们会支持你的，只要你的信誉良好，钱其实并不是问题。

接下来的问题就是，你应该去哪里找房源。实际上，你手里已经有五十个房子了。你应该从你最熟悉、最喜欢，且认为有最大增值潜力的地方开始，画一个你开车两小时能到达的圈，在这个范围内寻找房源。你可以去一些商业网站，如LoopNet, CoStar等，这些网站经常有公寓出售的信息。你可以与上面的中介联系，他们手里肯定有你需要的房源。另外，你也可以直接在网站上寻找，每天都有新的房源出现，只要你有时间，你就可以找到合适的房源。

联系中介时，你要让他们知道你有能力和资金购买房子，这样他们才会重视你。你应该向他们展示你的财力，让他们知道你有能力购买房子，也可以提出一些具体的要求。另外，不要只报自己的名字，因为一般人可能查不到你的信息，你可以报一些大户的名字，让他们知道你有实力。总的来说，扩大房地产投资规模并不难，只要你有足够的资金，有能力找到合适的房源，你就可以做到。

所以说，你以前买的都是四十万的东西，但现在我建议你去买一千万的东西。这样的风险自然会让你产生担忧，你可能会疑惑谁会帮你进行风险控制，你又该如何把关。其实，这里有三个人可以帮你解决这个问题。

首先，贷款中介将是你的第一道防线。贷款中介与房地产中介的性质相同，他们的收入通常是贷款额度的一部分，比如1%或者2%。这就意味着，如果你的贷款额度是800万或者32万，中介的收入和他们提供给你的服务质量都会有所不同。他们可以告诉你应该买什么样的房子，能得到什么样的贷款条件，以及贷款银行需要你提供哪些资料。因此，在开始这个购房过程时，你首先应该联系的就是贷款中介。

其次，能够帮你进行风险控制的还有卖家的中介或者你自己找的中介。中介会从交易中赚取佣金，如果你买的房子价格是一千万，他们可能会赚取二十万甚至四十万。中介当然非常希望交易能够成功，所以他们会像蜜蜂看到花朵一样看到你，尽全力为你提供服务。你可以向他们询问任何问题，他们会很愿意帮你，尽管他们的建议只能作为参考。

最后，能帮你进行风险控制的还有大户。大户为什么会帮你呢？因为他们也是为了赚钱。如果你想去买公寓，而中介可能不愿意理你，你就需要找大户，他们有足够的资源来帮助你。但你必须给大户提供足够的利益，比如你的收入的70%。如果没有大户的帮助，你可能无法完成这个交易。但是有了大户，你就可以得到他们所有的资源，包括贷款的人、过户中介、保险、装修团队等等。因此，大户能确保你的交易成功，但是你需要给他们足够的利益，让他们愿意跟你合作。

贷款中介、卖家的中介和大户都是可以帮你进行风险控制的人。他们各有各的作用和优势，只有理解他们的功能并充分利用他们的优势，你才能成功完成这一千万的交易。

当你问我如何开始，我首先建议你从熟悉的地方开始，专注于你能做的一小部分，避免涉及到治安不良的地区。对于你要开发的公寓，我建议至少要有一百户以上。因为当你有一百户以上的公寓时，你就能配置一个全职的员工在那里管理。而如果你有两百户以上，你能配备一全职的物业管理人员，甚至还能安排一个全职的专业维护人员。这样的配置会帮你控制成本，也让整个管理过程更为容易。

如果你选择做出租房，需要注意的是，独栋的出租房和普通住宅、公寓是不一样的。相对而言，公寓的位置通常会比住宅稍差一些，公寓的维修需求也会比住宅更多一些。此外，住在公寓里的房客的质量可能会比住宅的房客差一些，所以管理的难度也会增加。如果你只有五户或十户，没有办法配置一个全职的员工在那里管理，那问题出现的概率或者令你感到困扰的事情的概率就会增加。因此，我建议你一开始就至少要做一百户以上的公寓。

在做这件事的过程中，你需要有一个团队的支持。但你要明白，这个团队不是来帮你做蛋糕的，而是来和你分蛋糕的。只要他们有经验、有能力，并且人品好，他们就会是你的队友。你会发现，找到这样的团队比你想象的要容易。比如，你需要购买公寓的中介，他们会很努力地为你服务；你需要贷款的中介也是如此。即便是你需要的物业管理团队，或者你在市场上找的任何人，只要你的项目够大，他们都会像蜜蜂盯蜜糕一样地盯着你，因为对他们来说，这个项目有足够的利润。所以，你找团队是不愁的，你只需在这些有经验、有能力、人品好的人中选出合作的伙伴。

然而，有时你会发现，你找到的人可能不愿意和你合作。因为他们也会评估你作为合作伙伴的人品和能力。所以我常对我们公司的团队说，”To be roselli is to be generous.” 我们要冷酷无情地对待那些消耗我们时间、不能带给我们积极能量的人和事，不让他们浪费我们的时间和精力，因为我们的时间太宝贵了。

面对那些想要消耗我们的人，我们必须要坚决地说“停”，而且我们要将时间和精力专注在自己的工作或者任务上。然而，对于那些能够帮助我们，能够给我们带来资源，让我们更加幸福和成功的人，我们必须要以极度慷慨的心态去对待他们。例如，如果你现在正在构建一个团队，可能会有人帮助你管理物业，有人帮助你进行采购，有人帮助你申请贷款，有人帮助你装修。这些人都是促进你成功的重要力量，你需要对他们表达出极度的慷慨和尊重。

我们并不傻，我们不想被别人欺骗，但我们也不会在价格上斤斤计较。我们付出的价格不会超过市场价，但我们也不会低于市场价。当你完成了任务，我们可能还会给你一些奖金，以表达我们的感谢。如果你是一个大方的人，对这些能够帮助你成功的人表示尊重，他们也会尊重你。当你有利润的时候，你应该想着如何回馈他们，以此来表达你的慷慨。

当你拥有大量的资源时，你会发现事情变得容易多了。但如果你觉得自己无法承担这么大的压力，你也可以选择专攻一项。比如说，你可以专攻资金，房源，物业管理，装修等方面。然后，你可以寻找合作伙伴，与他们一起完成剩下的部分。这也是一种有效的合作方式。

在此过程中，我们需要保持耐心，不要着急。我们需要采取小步快跑，慢慢来的策略。每一天，我们都在前进，只要我们聚焦目标，坚持不懈，我们总会有所收获的。这就是我想分享的，希望我的分享对你有所帮助。