70万买了72间公寓，担了很大风险却没有赚到钱。菊子姐给你讲讲她的经验教训

大家好, 今天我想和大家分享我在2014年7月购买的一个房产。这个房子位于亚特兰大的2060 Alison Ct。怎么想到要分享这个房子呢？这要从我公司最近购买公寓的事情说起。最近，我们公司正在大量购买亚特兰大市区的公寓。有一天，我们负责采购的同事给我发了一个链接，当我打开一看，我惊呼，这不就是我之前买的那个房子吗？他要的租金是960美元，到7月份还要涨。

这个房子的户型是一个方形的两卧一厅，我之前在“菊子说房产”上分享过很多关于这个房子的故事。可以说，我当时是冒着生命危险去做的。我有一个朋友，我们一直是一起做生意的。他跟我一样，做租房，做商业。但这个项目，他本来很想和我一起做，因为房子的价格在2014年看来是很便宜的。但最后，他选择退出，他觉得风险太大，不仅如此，他还劝我不要买。他说这个钱挣得太辛苦了。最后，我还是决定去做，但回头看，我觉得我应该听他的，这个项目实在是太艰难了，收益也并不是很高。

然而，现在回想起来，这个经历也是我人生的一个收获。那个房子，我当时是用70万美元买的，总共是72户，分别在两边，这边有6栋，48户，另一边有3栋，24户。在过户的同一天，我就找到另一个买家，把48户的房子卖掉了，卖价是63.5万美元。所以在过户的那一天，我实际上只花了大约10万美元，就买下了24户的房子。因为我把48户的合同转给了另一个买家。

买下房子后，我就开始修缮。我用了半年的时间修复房子，装修和通电通水的费用总共是53万美元。平均每户的装修费用不到2300美元。每修好一户，我就能以大约645美元的价格租出去。所以从2014年7月买房到2015年初，我就把所有的房子都租出去了。当时的情况还可以，我收支平衡，还有一点收益。但后来那个区的治安变得很糟糕，警察也不帮我，我感到无能为力，所以在2015年底，我以64万美元的价格把房子卖掉了，平均每户卖价大概2600美元。

然后我查了一下，那24户的房子在2020年被卖掉了，售价是164万美元。接手的那个人，他赚了不少。但我记得我卖给他之后的一段时间，有一群印度人搬进去了，然后那个买家给我打电话，他哭诉他无法管理，问我能否便宜一些再收回去。看到他那个样子，我心里也很糟糕，但我也没办法帮他。我知道那个区域的治安问题，也是我最后选择放手的原因。

最后这位买家仍然十分满足，因为他在2020年以64万的价格买下这个物业，后来卖出去的价格却高达164万，也就是他赚了一百万。他当初购买的时候也是通过贷款方式，那时如果我没有卖出去，我会持有这些物业，总价值大约为72万。如果考虑我自己的24处物业的装修成本，我最后的成本大概是165万。尽管这是2014年7月的事情，但现在这些房子的价值已经达到了720万。现在，这些房子在市场上的售价甚至比每家十万的要价还要高，我猜他们应该平均每家能卖掉十万。所以，如果是72家物业，每家都能卖到十万，那么现在的价值应该是720万。从2014年7月到现在，我投入了165万，但现在我能卖出720万，这么算下来，我在八年的时间里，增值了555万。

回想起来，我曾经和小蒋谈论过这些。我告诉他，我们的24个物业现在每个都能值十万。小蒋沉默了三秒钟后，他说了一句很有意义的话，他说有些钱我们挣不到，就是我们自己在当时的情况下搞不定的。他还说，现在的房价真的太高了，我们的物业每个都能卖到十万。听了他的话，我深有感触，因为从2009年开始做房子，一直到现在，我经历了低谷和高峰的周期。

回顾过去，我发现在2014年和2015年，亚特兰大的房价已经开始上涨。我当时可以选择在糟糕的地方买房子，也可以选择在中等的地方，比如Norcross，也可以选择在好的地方买房子。如果我选择在好的地方买房子，那时的价格已经涨到每家大约十五万，比如三室或四室的独栋房子。而现在，这些房子的价格已经涨到三十万，增幅是一倍。

在Norcross附近，那些老莫、越南人、韩国人，或者是黑人和白人混居的中等地区，那时的房价大概是八万块钱。现在，这些房子能卖到25万，涨幅是三倍多一点。如果那时我去糟糕的地方买房子，那房子的价格可能在两万五左右。现在，这些房子的价格已经涨到十万以上，涨幅是四倍。

从这些情况看来，当房价低的时候，你买什么样的房子收益会高呢？答案是，越糟糕的地方，增值收益就高。但这只是增值的情况，现金流呢？如果在好的区域，你肯定能收到租金，可能有5%的情况你收不到租金，但基本上你是能收到的。在中等的地方，你90%的情况下会收到租金。而在糟糕的地方，你能不能收到租金呢？这个要打个问号，因为在经济困难的时候，你可能只有50%的情况下能收到租金。

那么，结论是什么呢？如果是在房价高的时候，你应该去好的区域买好的房子，但不要买太贵的，以保证能以房养房。在房价低的时候，你应该去中等或者中等偏差一点的地方.

然而，我在最后还是收到了买家的满意反馈。回想起2020年，他购入这处房产的价格是64万，而如今他以164万的价格将其卖出，累计盈利100多万，可见他在这场交易中赚得盆满钵满。他在购买时选择了贷款支付，如果我回头看，这也是一个明智的决定。