我是如何把巴菲特投资原则用在房地产投资上的？

大家好，这一期，我要和大家分享的是巴菲特的投资原则。我一直觉得这些原则充满智慧，并且我们在房地产投资中也能找到它们的应用。

第一个原则，巴菲特强调的是“了解你的生意”，或者我翻译过来就是“熟悉领域的投资”。这是因为在你熟悉的领域投资，你的风险一定会降低。例如，你对某个城市、某种类型的房产运营有深入的理解，那么你对投资风险的把控就会更强。同时，这也意味着你的利润可能会更高，因为你能在买进的时候就判断出哪些是好的房产，运营的过程中也能及时调整策略。总之，了解的越多，你的风险就越低，你的利润就会更高。

第二个原则，巴菲特强调要有自己的竞争优势。例如，我有一天可能决定专注于亚特兰大的公寓投资，只做强制增值的项目，只买定位和价值都有提升空间的房源。我可以看到，这个公寓的租金只有市场价的九百，低于市场的一千三。原因可能是它的硬件设施差，管理不善，或者有其他问题。但我有能力和资源改善这些问题，并把租金提升到市场价。这样，我就构建了自己的竞争优势，对风险和收益都有了保证。

再来说巴菲特投资时考察团队能力和品质的观点。他认为，一个好的投资者一定是有能力，同时也有好的品质。这让我想起了我们常说的一句话：“小富靠勤，中富靠德，大富靠命。”当你刚开始做投资的时候，能力和勤奋是你能成功的关键。但当你的规模扩大，比如你已经有二十套出租房，或者你的资产已经超过两百万，这个时候你的品质就会起到关键作用。

对我来说，做生意不仅仅是一项能力的体现，更是一项人格品质的体现。我现在投资的商业地产一买就是几千万，这个时候我就特别清晰地感觉到，我所处的层面已经是“people business”，也就是说，人和人之间的关系变得尤其重要。能力和人品好的人，人和自然就会来。这也是巴菲特所强调的，他投资的时候会考察团队的能力和人品。最后，巴菲特在投资的时候还会考虑“安全边际”，也就是“safety margin”。

在我投资的道路上，我经常会思考一个问题：现在应该如何投资呢？如果我选择做房地产，买一些出租房，自己贷款，自己盯着，那些琐碎的维修和补缀都需要自己处理。当然，这些情况不包括我我们想做的大型投资，也就是你所投入的资金量特别大，投资特别大的那种。在这种层面上，我们其实并不太担心赚的少，我们更担心的是没有现金流。

在加拿大，我经常关注一位叫Jennifer的投资人，她经常在YouTube上发一些讲座视频，我很喜欢听她讲座。她经常说的一句话是”剩者为王”，这里的剩不是胜利的胜，而是剩下的剩。这让我深思，我们在投资的时候，风险控制和安全边际是最重要的。我们的成功并不取决于每一笔利润的高低，而在于我们的安全边际足够大。只要我们不倒，世界就是我们的。这就是风险控制的重要性。就像巴菲特所说的，我们需要有足够大的安全边际，不要倒，因为倒了不仅仅是财务上的损失，精神和名誉也会受到影响。

巴菲特的另一个观点是长期投资，看好美国，看好未来。对于房地产投资也是如此。很多人总是会问，现在是不是投资的好时机？对于这个问题，巴菲特的答案是我们要敬畏市场，不要去推测最好的投资时机。特别是对于投资小白来说，找到最好的入场时机几乎是不可能的，因为那个最好的时机，也许轮不到你去找。而且，未来的事情我们都无法预测，所以我们需要敬畏市场，不要有抄底或投机的想法。

但是，好在巴菲特投资的是股市，而我们做的是房地产投资。市场是上上下下的，但是它是螺旋式上升的，总的来说还是会上升。而且，房市与股市有很大的不同。在任何危机来的时候，股市可能在一天之内就会崩溃，而房市则会给你一个反应的机会。即使危机发生，它的周期可能是两到三年，甚至五到十年。你可能找不到最高点和最低点，但在中间找个点进去，找个点出来还是相对容易的。

这就是我从巴菲特的投资原则中得到的启示。我认为这对我们的房地产投资也有很大的借鉴意义。这一期就说这些，希望我分享的对你有所启发。