异地买房必备的尽调步骤和实战工具详解

尽管房地产市场面临各种不确定因素，有人甚至预测房价会崩盘，贷款利率也处于历史高位，许多人面临购房压力。瞧，房价高昂，洋房的成本更是让人望而生畏。这时候，你可能需要开阔一下眼界，向外看看。假设你处在加州或纽约，可能你需要将目光投向亚特兰大。

这次我制作的视频，就是为了这些需要异地投资的朋友们。假设你对亚特兰大一无所知，但你想在那里投资出租房，那这期视频将为你解答疑惑。我将详细解释如何进行异地投资，如何做好尽职调查，以及提供一些有用的资源。

首先，我要分享的是一些你可以进行的操作。我会先列出所有我认为你可以做的事情，然后我们一起操作一下。接下来，我将向你演示买房的尽职调查步骤和资源。

你首先需要确定你要在哪里投资。这时候，你可以在Zillow Redfin这样的平台上，利用Google搜索加上你的投资城市和”房地产发展趋势”，”house trend”这样的关键词。这样，你就能找到那个城市过去一年的发展情况，现在的房价平均价值。稍后我会给大家展示。

接着，如果你需要房源，你可以找一个当地可靠的中介。他可以第一时间为你推送市场上的房源信息。中介也能帮你获取Zillow和Redfin上的信息。

假设你已经拿到了房源信息，你可能会犹豫是否要去那个城市，那个地方是否真的是一个好地方。这时候，你可以在Zillow上搜索这个城市的名字，它能为你提供那个地方的基本情况，给你一个大致的概念。

下一步就是找房源了。在Zillow，Redfin上有房源，中介也有房源。你可以自己去Zillow，Redfin上查找，或者找一个中介，设置自动发送电子邮件给你，这个是系统自动发送的，无需中介手动操作。

当你拿到房源信息后，你可能会问，我该如何进行尽职调查呢？

对于房产投资者来说，了解所投资的房产的详细信息以及周边环境是非常重要的。这需要我们进行一系列的步骤，第一步，你需要去区政府的地税局网站查找这个房子的详细信息。你可以使用关键词如“will”或者“配”加上县的名字和“property tax”进行搜索。在地税局网站上，你可以输入你感兴趣的房子的地址，就能找到此房子之前所有地税的信息，包括交税的信息，房产的信息，屋主的信息，以前交易的记录，更名的记录，欠税的记录等。有些区政府的网站上，他们甚至提供了房子周边范围内的房产销售记录和房产地图。你可以查看这些信息来了解房产的具体情况。

在了解了房产的基本信息后，你可以利用Google地图或者其他地图软件查看房子的周边环境。你可以使用实景图来查看房子的外部情况，包括周边的小区情况等。你也可以查看中介卖房的照片，或者找朋友帮你去看房子的内部情况。另外，你需要关心房子附近有没有大的单位，如饭店，超市，医院，大学，大型IT公司等，因为这些因素都会影响你的房产的租金收入。

接下来，如果你对某个地区有投资兴趣，你可以查看这个地区的人口数量，人口增长，人种组成，房价中位数，收入中位数，出租房的比例，居民的平均年龄等信息，这些信息都可以通过Google搜索找到。如果你打算购买房子，你需要判断现在的房价是否合理。你可以使用免费的网站，如Zillow，Redfin，craigslist，Tulia，Rental Monitor，Loopnet，Crexi等来查看租金价格和商业地产的价格。

当你决定购买某个房子后，你需要联系房产中介，获取房产的详细信息，包括转卖历史，学区，周边同类房产的售价，周边同类房产的租金，可能的供应量，可能的需求，可能的价格变化趋势等。如果你想了解房子是否在洪水区，你可以在地税局的网站上查看property map，或者在乔治亚州的专门网站上查询。

最后，如果你是土地投资者，或者是对小房子大地的投资者，你在开始寻找自己心仪的房产之前，首要步骤就是到目标区域的地税局网站进行查询。这可以通过使用关键词”view”或”pay”，加上目标区县（county）的名字以及”property tax”，就能轻松进入相应的地税局网站。在这个网站上，你可以输入你感兴趣的房子地址，获取到房产的各种信息，包括历年地税信息、交税记录、房产详情、房主信息、历史交易记录、更名记录以及欠税记录。值得注意的是，有些区政府网站还会提供在一定范围内的周边房产销售记录，而且这些记录的准确度非常高。另外，你还可以利用房产地图查询这个房产是否位于洪水区，这些都是免费的信息，但要注意每个区县提供的信息内容可能不同。

接下来，你可以利用Google地图或者其他你熟悉的地图工具，通过普通交通地图、卫星地图或实景图了解你感兴趣的房产及其周边环境。实景图能让你在不用亲自到场的情况下大致了解房子的外部情况，而内部情况则可以通过看中介的照片或者请朋友帮忙去看房拍照了解。同时，你也需要了解附近的大型设施，包括餐馆、超市、医院、大学、大型IT公司等，因为这些都可能成为你未来的房客资源，如果就业需求越大，那么租你房子的人就越多。

如果你对某个区域很感兴趣，并打算在这里发展，你可以搜索同一个邮编（zip code）、同一个城市、或者同一个区政府的人口数量、人口增长趋势、人种组成、房价中位数、收入中位数、居民的租房比例以及平均年龄等信息，这些信息都可以通过Google搜索获得，而且可能会对你的房价和租金产生影响。

准备购买房产时，你需要确定所选房子的市场价格是否合理。这可以通过使用免费的网站，例如Zillow，Redfin，craigslist，Tulia，Rental Monitor，Loopnet，Crexi等，这些网站能帮你查找租金价格和商业地产价格。如果你有中介，他也能帮你进入中介网站查询关于房产的各种信息，包括转卖历史、学区情况。

作为一个房地产投资者，我决定将我在Rowen新城周边的房地产购买计划与大家分享。我在上一期的视频中推荐大家在Rowen新城周边购买房地产，今天，我就以此为例，展示我如何进行尽职调查。

首先，我会访问多个房地产网站进行搜索。例如，在Rowen新城周边的房地产，我主要关注的是两个城市，其中一个是Dacula。我会使用各种搜索关键词，比如”Dacula”等等，然后仔细查看搜索结果。

在搜索Dacula，我发现房屋的平均价格为437,864美元，这就是大概的房价位置。比较今年四月底与前一年的价格，房价涨幅为0.3%，这与亚特兰大的整体趋势相符。另外，我特别关注的是位于316号高速公路上半部分的地区，而不是下半部分。

对于房价的走势，我会追溯至2015年以来的数据。如果你有意购买房产，你也可以按照我的方法，详细查看一年以及五年的房价变化趋势。

我在Zillow网站上输入”Dacula”，以找到Rowen新城的相关信息。然后，我按照自己的筛选标准进行搜索，例如出售的房子，价格越便宜越好，不超过五十万美元，至少有三个卧室，至少有两个厕所，独栋，2010年以后建造的房子等等。当然，你也可以根据自己的需求进行筛选，范围越广，选择就越多。

当我输入筛选条件后，我可以看到周边的房源。但我更关心的是靠近Urban郊区的地方，所以我会放大地图，查看那个区域所有在售的房源。例如，我对316 University Parkway和Winder Highway这个交汇点的地区特别感兴趣，因为我认为那里的发展潜力更大，现在的购买价格更低。

目前，我看到有几个房子可以选择，包括价格为350,036美元和33.5万美元的房子。我会一一查看这些房子的详细信息，确保每一项都符合我的投资标准。比如，如果我选择33.5万美元的房子，我就会点击查看这个房子的所有详情。

在我之前的视频中，我已经给大家介绍过买房子的一些基本步骤，所以这次我就不再赘述了。要买房子，首要任务就是需要你自己花时间去详细地查看房源信息。你可以查看房源照片，然后看一下overview关于这个房子的情况，以及facts and future数据。

为了更深入的了解房子情况，你还应该打开所有的see more，然后关注一下房子的home value数据，包括房价和与此房子相似的其他房源的价格。你还可以查看从2014年到现在的房价变化曲线，以及price and tax数据。如果下面有see more选项，也一定要全部展开查看。

买房子不仅仅是要了解房子的信息，还要对每个月的花费有清晰的认识。你需要查看并理解你的首付金额，贷款金额，分期年数，利率等相关信息。在此基础上，你还需要考虑市场保险，地税，房屋保险，花费等一系列的因素。这些都是你每个月的养房成本，其中还没有包括招租费，物业管理费，维修维护费和空房费。对于这些费用，你需要自己相应的加上去。通常，你可以直接加上五百块作为预估值。

在买房过程中，你可能还会遇到down payment systems，这可能对你没有太大的用处。你还需要考虑房子的租金价值，即能够租出多少钱。还有一个重要的因素就是学区。你可以通过联系中介来了解具体的学校信息，比如小学，中学，高中等，然后根据学校的评分来判断。

当你对一个房子有兴趣并向中介索取信息时，你还需要询问一些细节，例如房子的管理费用等。你可以自己跟卖家联系，但是要知道如果你没有中介，那么你可能无法拿到中介费。如果你有自己的中介，他们可以帮你拿到3%的中介费，这可能会给你带来一些好处。比如，他们可能会帮你谈到更好的价格，或者帮你付一些过户费等。但是，使用卖家中介的话，你可能更容易拿到房子，因为卖家中介会更卖力气。然而，这也可能是一个双刃剑，因为他同时也代表卖家，他可能并不完全代表你的利益。

此外，你也可以查看附近的其他房子，比如离新城很近的两个房子。其中，33万五的这个房子离的更近，有两个房子，都是35万，应该在一条街上，实际上这三个房子都在一条街上。相比之下，我可能更感兴趣这个35万的房子，尽管价格稍微贵了一点，但它有更多的卧室和厕所，面积也更大。关于这个房子的具体信息，我就不再详细说明了，你可以按照我前面介绍的方法去查看和理解。

在选择和购买房产的过程中，分析销售者的动态和意图可以提供关键的决策信息。例如，我们分析一个房子的销售记录：该房子在2004年以148000购买，今年5月7日以35万的价格挂牌出售，截止到今天5月29日，已经有22天没有卖出去。然而，有一点值得注意，就是在5月7日上市的当天，就有人表示愿意购买，但是在5月18日和19日之间，他可能在房检过程中发现了问题，所以又决定不买了。

这里我们可以得到一些重要的信息：首先，我们可以通过销售记录看出卖家是否急于售卖，其次，我们可以通过询问卖家的中介，了解是否有房检报告，这样就可以省去我们自己做房检的时间和费用，因为一旦你签订了合同，你就能获得这份报告，这将节省你的时间和金钱。此外，还可以参考Zillow等网站提供的信息，包括房子的照片，卖家中介的信息，这些都是非常宝贵的资源。

当然，如果你已经确定了在某一区域购房，那么你需要查看并研究所有的房源信息。你可以选择你最喜欢的房子，并给出相应的出价，但同时也可以考虑对其他的房源给出低一些的出价。一旦决定了目标房源，下一步就是去地税局查找这些房子的信息，比如税务记录等。

以一个35万的房子为例，我们首先需要复制房子的地址，然后到地税局的网站去查找相应的信息。当我们在网站中找到并进入到房子的税务记录页面后，我们可以看到详细的税务信息，例如2022年的地税是2614元七毛六，这些都是需要我们自己去查找并分析的重要数据。这些信息可以帮助我们更好地理解房子的价值和潜在成本。

在谈论地产税务时，其中有一个重要的因素就是有无豁免条款。例如，若该地产是自住房，屋主有可能享有豁免待遇。这种信息可以从地税局的记录中获得。你可以查看这份记录，了解房子的基本信息，如屋主姓名，房屋地址，评估值等。进一步点击，你甚至可以查看房子的照片，确定房子的外观是否与描述相符。

在这份记录中，你还可以看到关于地块的信息。例如，它可能会显示地块的大小，类别等。在我们的例子中，地块属于住宅类，被标记为R100。这是一个指示地块使用类别的代码。同时，屋主的通信地址也是这个房子，所以可以推测这是屋主的自住房。

房子的面积是一个重要的信息点。例如，如果一个房子的总面积是2138平方尺，但中介告诉你的面积是2800平方尺，那么你就可以推测，这个房子可能有一个装修过的地下室。但是，如果屋主在装修时没有向政府申请许可证，那么地税局的记录中就不会显示这部分的面积。因此，有时候中介提供的面积和地税局的记录中的面积可能会有所不同。

通过这份记录，你还可以了解到房子的历史信息。例如，这栋房子是在2004年建造的，但在2014年经历过火灾后重建。此外，还可以查看房屋的维修和更新历史，例如在2018年更换的空调系统。

另外，这份记录也提供了房子的交易记录。在我们的例子中，这个房子自2004年建好后，就被卖给了一对夫妻，他们从那时起一直住在这里，直到现在，也就是2023年，他们决定将房子放到市场上出售。

最后，如果你想知道更多关于房价的信息，你可以通过地税局的记录查看周边房产的销售记录。这样，你就可以根据这些信息更好地评估你的房产价值。但需要注意的是，地税局的估价往往会低于市场价值，因为如果估价过高，屋主通常会提出抗议。

接下来我们要详细讲述的是”评估通知”（notice of assessment）。2023年的评估通知如果你已经拿到，但对其内容有所不满，那么，你完全有权利去提出申诉（appeal）。那么何时可以提出申诉呢？这需要根据具体的评估通知中规定的期限进行。

在评估的内容中，可能包含各种你感兴趣的信息，例如土壤情况。不过，对于住宅区域，大多数可能并无此类记录，只有在商业地段，如加油站、洗衣店等，可能会有详细的土壤分析记录。此外，销售清单就是我们刚才看到的三项，你可以点击2023年的链接查看。

接下来说说关于地图信息的查找。这个地图实际上是整个小区的地图，你只需点击即可进入。在barrow county的地图上，并不会直接显示你的lot号，你需要自行确认。以au12b079为例，进入网站后，你需要先记住这个parcel number，这样在查找地图时会更方便。搜索au12b079，就能找到这个房子，这里的lot还相当好。前面开车能看见，后边则有0.5a的大地，整块都属于房主。这个房子就位于大陆旁边的第一个，地址为1100号bradford parkway。

在地图上，你可以看到许多信息，比如你的分区（subdivision）情况，整个所有紫色范围内的都是同一个学区，你的地址编号等。这些信息一览无余。不仅如此，地图还会显示zip code的信息，告诉你哪些地方属于winder city。在地形图中，你可以看到地势高低、是否有铁路等信息。在地图上，你还可以找到关于土壤、湖泊等自然环境的信息，以及周边设施等情况。

接下来，我们要关注的是房子的周边情况。这里，Google Map可以提供大量帮助。在Google Map上，你可以查看房子周边的设施，如就业单位、交通、生活起居、学校、公园等。但是在这之前，你需要知道你想要购买的房子的地址，如我们想购买的房子地址为1110号。输入这个地址并搜索，你就可以看到这个房子在地图上的位置。该房子是小区的第一家，很显眼，非常适合出租。

然而，我和我们一起看了照片，回顾了在地税局上的信息，我们认定这个房子就是我们目标的那个。我呼出惊叹：”哇，看起来不错，应该很好的，现在的市场价要35万元，也许我们能谈一谈，能够稍微降低些价格。” 

据了解，这对夫妻购买了新房子并一直居住在那里。这是一个带车道的房子，看着这个小孩，他是个白人孩子，这是一家白人住在这里。这个车道应该能停两排车，四辆车没有问题，车库里还能停更多的车。而你看到的那个院子其实只是一个小的一部分，在后面还有一个更大的院子。因为你在地图上已经看到了，这是实景图。

你可能还关心周围的房子是怎么样的，周围房子的状况是不是都好，你这样挪一挪就可以看到整个小区的状况了，你只需沿着车道向里看。而小区资料显示没有物业管理费，对你来说可以节省一笔钱和精力。然而，这种没有物业管理费的房子，它的小区维护往往不尽人意，因为没人管，全靠居民自觉。

但是我们通过谷歌地图看，我们并不清楚这是什么时候的地图，这个影像是2013年的，你看这个小区还挺好的，每家的草坪，这个院子，没有小孩在外面乱跑，垃圾桶什么的也没有乱放，每个家庭都把自家院子维护得很好。就这个小区，你从现在的地图上看还是可以的。

这是谷歌地图，地图就看完了，我可能会遗漏的信息可能在地图上，你可能会从地税局上找到更多的信息。那现在看完之后，我们想看的是这个地区的人口构成。我现在又在神奇的谷歌网站上，什么都能搜出来，我输入我们要买房的地址的城市和邮编，因为邮编能更精确地定位。

我首先输入了30011这个邮编，我想看这个地区的人口增长。他们说这个地区有18377人，我大概记一下，在乔治亚州，按照邮编排名，总共732个邮编，他是排第213个。这个地区有62.8%的白人，16.4%的黑人，16.2%的西班牙人，如果你对这个人口种族构成还满意的话，你这件事就通过了。

通过了之后，这个地方的平均家庭收入是73190美元，比乔治亚州的平均水平稍高。而住在这个地区的人的平均年龄是33.6岁，不到34岁。我们一般喜欢去那些年轻人多的地方，因为这些人慢慢会长大，慢慢会生小孩，家庭会壮大。如果这个地方大多数是年轻人的话，他一定有他吸引年轻人的原因。所以将来也会有更多的年轻人进来，年轻人多的地方，这个地方才有更多的希望。

接下来我要查看的是这个地区的人口普查数据，这个人口普查是从2010年到2020年的。我看到2020年的人口是18377，那我现在查看它2010年的人口数，那时候的人口是15766。所以这十年，人口有所增长，虽然增长的不多，因为相对来说，从2010年到2020年，亚特兰大还是有些偏远的郊区。

现在，让我们继续讨论位于Robin新城的房产情况。不同于其他地区，Robin新城并不远离亚特兰大。实际上，Rowen新城的人口增长状况呈现出爆发性的态势，预示着这个区域的巨大发展潜力。

如果你对这一区域的房价中位数或者房租中位数感到好奇，那么Zillow网站能提供给你这些详细信息。首先，我向大家展示了Zillow Redfin。通过它，你可以分析该地区的发展趋势，找到你感兴趣的房源，以及获取地税局网站上的有用信息，甚至还能利用Google Maps进行深入了解。

在对一处房产感兴趣时，不同的网站都能提供不同的信息。例如，Zillow Redfin等网站能给你提供关于房源的售价和租金的信息。此外，地税局网站和Craigslist，Rental Meter等网站能为你提供正在出租的房源及其租金的信息。对于商业地产，Crexi能为你提供更多的信息。

同时，如果你想要查看房源的更多细节，如Zillow上列出的所有信息，包括房源的照片，你也可以通过询问卖家或中介获取更多的信息。例如，卖家披露信息可以为你提供房源自2004年以来的详细情况，包括从空调到屋顶的各种设施维护情况，是否有保险理赔等。

在Zillow上，你还能进行更多的房价调研，比如找出关于租金的信息，判断房源的出租情况和租金水平。如果你关心的是房源是否在洪水区，地税局的地图也能为你提供这些信息，或者你也可以在专门的网站上输入房源地址进行查询。

如果你在房源调查过程中需要一些有用的网站资源，我推荐你使用Google搜索，Zillow，地税局网站，Google Maps，以及咨询房产中介等方式。如果房源正在市场上出售，或者同一区域内有类似的房源出售，你可以从中获取大量信息进行分析。

在这一期中，我主要分析了位于Rowen新城附近的房源。如果你已经设定了自己的购房标准，例如房价不超过五十万，或者是能够以房养房，或者每年的亏损不超过三千到四千块，那么你就可以开始查看和购买房源了。

房产投资需要细致的调研和准备。我希望这一期的分享能够为你提供一些有用的信息和资源，帮助你更好地理解房产市场，并找到符合你需求的房源。