在这期中，菊子将向大家阐述贷款在亚特兰大购买出租房的投资收益。为了方便大家理解，我将以亚特兰大市的某一具体案例为例。Brookstone West小区，由Beazer homes开发，位于亚特兰大近郊的优质地段。在此小区，一栋独立新房的要价大约为41万美元，预计每月的租金可达2500美元。
如果你选择在附近购买旧房，房价可控制在四十万美元左右。在这样的条件下，假设我们贷款75%，首付十万美元，贷款三十万美元。房租仍为每月2500美元，如果你有贷款，所有的现金流除了养房就用来还贷款。在这种情况下，贷款利率需要低于4%，才能使年现金流的5%足够支付三十年的分期付款，同时还能保持5%的年化增值。
考虑到首付只占25%，而75%的贷款不会分你的增值，因为银行已经获得了利息。所以每年5%的增值，对于你25%的首付来说，实际上等于年化20%的增值。另一个收入来源就是贷款本金累计，每个月还贷款的一部分是本金。假设你持有房子三十年，到结束时，你本金累计将达到你最初贷款的三十万美元，对于你的十万美元投资，这就相当于300%的收入，平均每年是10%。
加上增值和贷款本金累计，你的年化收益将达到30%。然而，因为首付只占25%，而在整个投资过程中，你可能需要投入30%的资金，因为还有贷款费用和过户费用。所以，实际上，我们谈论的30%年化收益是在理想情况下，即卖家帮你支付过户费用和贷款费用的情况下。然而，通常情况并非如此，每次买卖房子你都需要预算10%的卖房费用，包括中介费、过户费和可能的修理费。
如果你只持有房产两三年，这个转售费用基本上就会消耗掉所有的增值。但是，如果你持有时间足够长，比如三十年，那么这10%的费用分摊到三十年，对你的投资收益率的影响就相对较小。因此，保守的说，实际年化收益可能是20%。
是的，这听起来仍然很高。但是，回想一下三十年前，1992年的物价，你就会明白，如果你购买房产，并使用75%的低息贷款，年利率不超过4%，你的年化投资收益率会很好，接近20%到30%，前提是你持有的时间足够长，并且有良好的贷款能力。
现在的贷款利率已经接近7%，可能还会进一步上升。那么你可能会问，我现在还能贷款买房吗？答案是，你能贷款买房，原因是贷款能帮助你买到房。举例来说，如果一个四十万美元的房子，你只有十万美元，那么如果你不贷款，你就买不到这个房子。
而如果贷款利率超过4%，购买亚特兰大的投资房可能需要你自己投入更多的资金，你需要有足够的预留资金。此外，你也需要确保购买的房子是折扣价，也就是说，你认为房价足够便宜。这样，即使在高利率的情况下，你在购买房价上能够得到实惠，以平衡在贷款利率上的损失。
总的来说，我希望我分享的这些信息能帮助你更好地理解贷款购买房产的情况。
文章内容受版权保护。发布者：菊子说美国房产，转转请注明出处：https://kellyinvestmentacademy.com/archives/4400
