做到这几点，你就能以房养房，现金流不断！

菊子说房产的朋友们大家好，今天我要和大家谈论的是，我个人认为，投资房地产最美好的一件事就是能够利用银行贷款的杠杆作用。这也解释了为什么那些有才智的人能买下多套房子。我通过房地产投资也曾取得过成功。然而，每当我在视频中提到某位成功人士购买了多套房产，总有观众会在下方留言说，“你只看到了吃肉的人，没看到挨饿的人。”他们的意思我明白，他们在说的是，尽管通过银行贷款购买房产可以大大放大你的投资收益，但同时，如果你遭遇亏损，银行贷款也会以同样的比例放大你的损失。这就是银行贷款的双刃剑效应：它既有好处，也有坏处。

所以，如果你打算利用贷款购买房产，你需要考虑的因素就会更多。首先，你需要了解你的租赁收入，也就是每月的现金流有多少。以你购买了一套价值40万的房子为例，假设首付10万，贷款30万，我们先不考虑其他费用。如果你能租出去2500块钱一个月，那么你的收入就是2500元。

然后，你需要考虑的是你的开销。计算地税的时候，你应该根据你当前的购买价和你所在地的房产税率来计算，而不是按照旧的估价。此外，你还需要考虑保险费、物业管理费、小区物业费、维修和维护费用、以及可能的招租费等。你需要估算出每个月的开销，从2500块钱的收入中减去这些开销，看看剩下多少。然后，预留出每个月50块钱，以应对可能发生的其他开销。

你需要了解你每个月的纯收入，也就是你能用来还贷款的钱数。你知道你需要还30万的贷款，分期30年。这就是你需要计算的三个变量：贷款总额、分期时间，以及你每个月能用来还贷款的金额。

在解决贷款和投资问题时，互联网为我们提供了各种工具，例如 “mortgage calculator”。当你在网上输入此关键词，系统会提供一个贷款计算公式。只需填入你的贷款信息，例如贷款期限（比如三十年）和贷款额度（比如三十万）等。

调整贷款利率是这个过程中的关键一步。你可以尝试将利率调整为4%，看看每月需要还款的本金和利息是多少。如果每月返还的本金和利息比你的纯收入高，你需要继续调整利率，直到每月还款的总额与你的纯收入相当。完成这个过程后，你就会得到一个适合你的固定利率。

以每月2500元的房租和每月500元的养房费用为例，你的预计支出将是1000元。这样，你每月的纯收入就是1500元。在三十万的贷款和三十年的分期付款条件下，你的每月贷款和利息总额将是1500元。根据网络计算器，你可以找到的贷款利率是4.4%，这将使你的每月还款额为1502元，基本上就是你的现金流。

现在，如果你的房子租金是2500元，并且你的贷款利率适中，那么你就可以实现以房养房的生活。然而，如果银行正在促销，或者美联储正在实行宽松政策，当前的贷款利率可能会下降到2.53%，在这种情况下，你会有更多的现金流，因为你将在利息上节省一些费用。反过来，如果贷款利率增至7.5%，你可能需要更多的钱来支付每月的房贷，这将影响你的现金流。

所以，能否以房养房并非仅取决于贷款利率，也取决于其他因素，例如你的收入和支出。例如，如果你的房租假定为2500元，但实际上只租到2000元，或者突然租到2700元，这都会影响你的现金流。此外，你的花费也是一个重要因素。别人可能每月需要1000元的花费，但你作为一个中介，一个handyman，你自己租赁，自己管理，自己维修，你能够控制成本，可能只需要500元。

然而，你知道最终，你是否能实现以房养房取决于很多因素。你是否拥有现金流、你的现金流有多少，这些都取决于你的房子的实际纯收入与你的贷款利息是多少，因为这些会影响你的现金流长期的稳定。长期持有以房养房是在亚特兰大投资房地产非常重要的两个原则。只要你坚持这样做，你就能持续走很长时间，你的收益肯定没有问题。这样持续的投资没有压力，因为你能以房养房，这是你首先需要考虑的。

结束了这一阶段，你应该知道在什么情况下，什么样的纯收入，什么样的利率能让你实现以房养房，然后在什么情况下能让你有现金流。这些数字你需要记住。接下来，我要和大家分享的是：当你的房产投资收益高于银行利息时，银行的贷款能够几倍地增加你的收益。

让我们通过一个例子来说明。假设有一套四十万的房子每月能带来2500块钱的租金。你投资在这个房子上的每一块钱的收益率是多少呢？平均来说，大概是年化10%，其中5%来自现金流，另外5%来自增值。但如果你的四十万投资中，十万是你自己的钱，三十万是银行的贷款，那么你自己的十万每一块钱的收益率是年化10%，银行的每一块钱也赚了10%。然而，你需要支付的银行贷款利息是5%，那么实际上银行的每一块钱都能给你带来5%的差价。那么银行的三十万相对于你自己首付的十万，就能给你带来15%的收益。

你自己本来的收益是年化10%，银行贷款部分又为你带来了额外的15%收益，这样你的总收益率就提升到了25%。其中10%是你自己的，而15%是通过银行贷款赚取的。这就是当你的实际收益高于银行利息时，银行贷款能够显著增加你投资的收益。

在房地产投资中，你不仅需要考虑房产的收益，贷款利息也是一个需要深度关注的关键因素。这里有一个好消息：贷款利息是浮动的。也就是说，如果当前的贷款利息非常高，使你感到压力，你可以选择等待利息下降，然后立即重新贷款，替换原有的高利率贷款。

接下来，我想进一步阐述的是，如果你投资房地产的每一份资金的盈利能力低于你的贷款成本，即贷款利息时，你将面临的问题。银行贷款的杠杆效应可能会拉低你的收入。让我们举一个例子，假设你以四十万的价格买下一栋房子，其中十万是你的投资，三十万是贷款。如果你的每一块钱的盈利能力，包括增值和现金流，只能实现年化8%的收益，但银行的利息是10%，那么你的实际收入是多少呢？

你的实际收入是8%，然而银行需要10%，这就产生了2%的差距。因此，你需要补足这2%的差距。但考虑到银行的贷款是你自身投资的三倍，你需要为每一份投资补足2%，那么总计你需要补足的是6%。你原本的投资收益是8%，现在你需要补回6%给银行的贷款，那么你的投资收益就变成了2%。听到这里，你可能会感到震惊，甚至产生恐慌。如果你的收益再有所下滑，你的投资将没有任何回报。

因此，如果你的项目中，每一份资金的盈利能力低于你的利息时，银行的贷款将大大拉低你的收入。就像我刚才举的例子，你的实际收益是8%，但你最后只拿到了2%，相比8%，你的收益降低了四倍。这是因为贷款的杠杆效应直接导致你的收益下降。因此，另一个你需要关注的参数是当你的实际每份资金的盈利能力低于贷款银行利息的时候，你自身的资金收益将需要补贴贷款，这时贷款将起到负面的杠杆效应。

然而，不是所有的困境都会立即显露出来。有时候，最糟糕的情况是当你的项目开始亏损。你想，”我买的这套四十万的房子，现在只值三十万了。”那是你的三十万，而银行的三十万贷款是你永远不能承受损失的。因为你向银行借款的本金是保本的，同时银行每月都会如期收取利息，这是银行的规矩，毫无折扣。

你可能想与银行沟通，因为你的收益无法支持你的贷款，或者你生病了，没有钱偿还银行贷款。但银行的反应可能是启动法定的房产回收程序，也就是拍卖你的房子。这就是如果你无法按期还款，银行有权拍卖你的房子。那么，这时候你该如何应对呢？

你会发现，所有的损失，所有的降价，都直接影响到了你的投资本金。你的房子亏损了多少呢？从四十万降到了三十六万，亏损了四万。从整个房子的角度看，实际上只跌了10%。但对于你的投资金额十万来说，实际上跌了40%。因为所有的损失都由你来承担，银行的贷款本金你一分钱都不能少。所以，最糟糕的情况就是你用上了银行的贷款，然后有亏损的时候，银行的贷款会放大你的亏损，如果你是用的75%的贷款，他能够将你的亏损提高四倍。

让我们来谈谈第二个议题，那就是你的房产投资中可能存在的风险。比如说，你购买了一套价值四十万的房子，只付了十万，而剩余的三十万通过了银行贷款。在这种情况下，你在这套房子上的最大亏损是什么呢？答案是十万，这是你的首付款。反过来，如果你并未使用贷款，而是全部自付四十万买下了这套房子，那么你可能面临的最大亏损就是全部的四十万。换句话说，尽管银行贷款在你亏损的时候可能会加大你的亏损率，但是它同时也将你的最大亏损限定在了你的首付款上，而非整个房价。

例如，在资不抵债的情况下，如果房价暴跌，或者你没有购买房屋保险，房子遭到火灾等极端情况，你只需要考虑你的贷款，而不是整个房价。假设你已经还了五年的贷款，现在的贷款余额为25万，但是你发现你的邻居正在以15万的价格卖房。这就意味着你的房子现在可能只值15万，而你的贷款还有25万。

在这种情况下，你面临一个选择。如果你的经济实力强，有道德，愿意承担社会责任，你可能会选择继续偿还高于房价的贷款，不会把这个负担推给银行和社会。然而，如果你的经济有困难，你可能会希望降低你的损失，那么你有一种选择：如果你的信用良好，你可以选择购买邻居15万的房子，然后把现在的房子交给银行。这并不是一种我们推荐的，负责任的行为，因为你可能会因此受到良心的谴责，你的信用可能会降低五年，你会有损失。但是，这至少提供了一个选择，在特别困难的时候，你最大的亏损就是你在这个房子上的投资，也就是你的首付款。如果你持有房子很长时间，你每月还的银行的投资本金也可能成为你的最大损失。

接下来，让我们来谈谈贷款对投资的影响。对于许多投资者来说，如果你不想让贷款产生负面影响，你的贷款利息就不能高于10%。不过，也有时候，你需要思考一些其他因素。例如，贷款需要你每月还本金和利息，但是你的投资增值可能只有在你卖出时才能拿到。因此，有些投资者可能会认为，贷款利息应该要低于8%。如果利息一旦高于8%，你就会觉得压力很大，每月需要从腰包中掏出额外的钱来支付。

那么，如果贷款利息高于8%，你的投资收益可能就会受到影响。假设你从银行借款，你的总收益是由你的现金流和增值所组成，而银行的利息是8%，那么实际上，你可能就是在为银行工作，你的努力成果部分要用来支付首付，部分要用来支付银行的利息。这是住宅贷款的情况，这种贷款通常没有提前还款的罚款。同时，住宅贷款利率是浮动的，例如两年前可能是3%，现在可能是7%。但是，这种贷款利率有可能会在未来降低，比如从7%降到5%。

贷款利率的浮动，不会永远处于高位，也不会永远处于低位。如果你选择了三十年的固定分期贷款，而贷款利率又特别满意，那么你可以选择一直保持这个低利率。但是，如果你的贷款利率非常高，比如6%或7%，基本上就已经把你的现金流全部用完了，那么你就会期待贷款利率能够降低。一旦贷款利率降低，你就可以选择重新贷款，将你的高息贷款换成低息贷款。

贷款可以说是一个双刃剑。在大多数情况下，如果你用得好，它可以帮助你提高收益。然而，如果你用得不好，这个贷款就可能像一块大石头，把你压得喘不过气来。因此，了解和管理好你的贷款，以及将其与你的投资结合起来，是非常重要的一部分。希望我今天的分享能对你有所帮助。