美国房产Tax Lien拍卖是什么？以乔治亚州举例

在美国，当你购买一处房产，这份产权会永远属于你。然而，每年你都需要为这所房子支付一大笔费用，即房地产税。这个税由你所在的区政府和市政府征收，有的地方仅由区政府收取，有的地方市政府也会参与。

在整个乔治亚州，房地产税率并不统一。最低的地方税率为0.96%，而最高可能会达到2.2%。因此，看似乔治亚州的房地产税很低，仅为0.96%。但实际上，当你换到不同的区时，税率会变化。在全美国范围内，每个州和每个区的税率都不同。为了得知具体的税率，你需要询问购房地点的地产中介，或是当地居民，这样你才能查到这些资料。

在租房业务中，房地产税通常是最大的一笔开销，因此，房地产税的高低会直接影响你的现金流。有些人选择不在德州购房，原因就在于德州的地产税较高。但在购房决策中，有许多因素需要考量，房地产税只是其中之一。

不过，有时候，你可能会忘记支付房地产税，或者在应该支付税款的时候手头紧张。如果你未能按时支付税款，政府并不会因此放过你。政府会告诉你，你必须按时交纳地产税，因为政府的运转需要资金。如果你无法按时缴纳，政府会从未交税的房产中挑选一些进行拍卖，这就是所谓的“tax lien”拍卖。

这种拍卖是受州宪法的规定。州宪法会明确规定何时何地进行拍卖，然后由各个区政府执行。以乔治亚州为例，有一百多个区政府，你会发现每个月在同一时间，都会在各自的区政府停车场举行拍卖。

如果你是个富有的人，你可能会考虑参与乔治亚州的所有“tax lien”拍卖，购买大量的房产。但实际上，你会发现这并不可行，因为所有区的拍卖在同一时间进行，你无法同时参加所有区的拍卖。

假设你选择了某一天参加一个区的拍卖。拍卖通常在十点开始，每个房产都会逐一过拍。如果你对某个房产感兴趣，你可以一直出价。起拍价就是欠区政府的地产税款。也就是说，这个房产欠的税款就是起拍价。区政府的立场很明确：所得到的价格一定要高于欠税金额。如果价格低于欠税金额，那么区政府就会收回这个房子，拍卖流拍。

有的人会选择加价，区政府并不会阻止。因此，一个价值四十万的房子，可能会从四千美元的欠税金额开始拍卖，最后可能会拍到三十万。区政府会收到多少钱呢？如果你以最高价赢得了这个tax lien，那你就需要支付那个金额给区政府。比如，你以三十万美元的最高价赢得了拍卖，你就需要向区政府支付三十万美元，拍卖成功后，区政府就会给你一个tax lien，此时你就获得了这个房子的房地产税抵押权。

这时，房子的拥有者会收到区政府的一封信，信中说明他依然欠着那么多的地税，但现在这个房子上有了一个tax lien，房子不能被买卖，不能做任何事情，甚至不能重新贷款。如果房主想要清除产权，他必须先清除这个lien。他必须向你支付原欠的地税，以及20%的利息。这个时候，你支付的三十万美元便存在区政府那里。

区政府会告诉房主，他需要支付他欠的地税和给你20%的利息。只有这样，这个事情才算完事。这个房子就不再欠房地产税，也就不再有tax lien了。

当房主收到通知后，他会首先评估他的财务状况。他需要考虑他欠的税款（加上罚款），以及他欠你的30万美元的20%利息，也就是6万美元。他需要将这些费用与他在房产中的权益进行比较。如果他能够通过出售房产得到的金额超过他总共欠的款项，那他可能会选择偿还欠款。

举例来说，如果他原本欠的税是4000美元，现在因为罚款可能增加到了5000美元。他还需要支付你30万美元的20%利息，也就是6万美元。所以他现在总共需要支付65000美元。如果他能通过出售房产获得超过65000美元的收入，他可能就会选择偿还这些款项。这样他就能保住他的名声，避免产生不良的信用记录。

假设房主选择了偿还欠款，你就能达到你的目标，也就是获得20%的利息。但这个20%的利息并不是按年计算的，因为它可能在0到365天之间的任何一天被偿还。比如说，你可能在得到tax lien的两个月后就收到了20%的利息。或者也可能是在364天的时候才收到。如果房主愿意支付这些费用，那你实际得到的年化收益率可能是多少呢？

平均来看，可能是30%，因为你可能会在大约六个月的时候收到这笔钱。你不可能在第一天就收到，你也不可能在第二个月就收到，你也不可能全都在一年的最后一天收到。所以如果平均下来你在六个月的时候收到了20%的利息，那你的年化收益率可能大概在30%左右。

在美国，你如果参与房产的tax lien拍卖，需要付出一些费用，包括律师费和其他相关费用。当你成功拿到tax lien后，可能会有一些人着急想要偿还你的钱。除了房主，另一个着急的人可能是给这个房子提供贷款的银行。

为何银行会着急呢？在一般的住宅贷款中，银行通常会帮助借款人支付地产税和保险费，因为银行担心借款人可能忘记支付。这样的情况下，tax lien的情况通常不会发生。然而，如果是商业贷款或者出租房，银行可能会要求借款人自己支付地产税。如果借款人忽视了这一点，tax lien就有可能出现。

如果房主发现自己欠了大量的地产税，而房子的价值并不能覆盖这个数目，他可能会选择不去还款。银行则会根据他们在房产中的贷款额度，如38万美元，对此做出评估。如果有人已经出价30万美元购买了这个tax lien，银行可能会选择支付地税和六万的利息，来保护自己的贷款和房产的产权。

在理想情况下，如果你在乔治亚州购买了tax lien，并期望获得利息，那么除了房主，贷款银行也可能会选择偿还地税和你的利息。但是，如果房主已经去世或者破产，无法偿还地税和你的利息，那么在超过一年之后，你就有权请律师将房子收回，这个房子就会成为你的所有。

所以，如果你选择参与tax lien拍卖，成功拿到了lien，那么可能的后果包括房主或贷款银行偿还你的钱，或者在一年后你有可能成为房产的所有者。

首先，你可能会对获得的利息感到满意，这可能是一笔相当高的利息，获得后在一年内不需要再支付。然而，如果你有足够的耐心等待一年，你就有机会收回这所房子。在这个时刻，你需要对自己的决策进行评估。

举例来说，这所房子最初市值可能是40万美元，但在你收房的时候，也就是一年后，这所房子的价格可能已经变化。也许原本40万美元的房子已经不再值那么多，可能已经跌至35万美元。如果你在拍卖时以30万美元购买这所房子，那么在收房时，你需要评估这个交易是否值得。

你需要考虑的是，这所房子一年前市值为40万美元，而你用30万美元得到了这个tax lien。然而，一年后无人为你支付利息，那么这个房子就会变成你的。你需要通过律师办理手续，将房子过户为你的名下。尽管你相当于以30万美元购买了这所房子，实际上你付出的不仅仅是这个数目。

首先，这所房子欠缴了地税，区政府会要求你补缴这部分地税。其次，你的30万美元在区政府那里冻结了整整一年，甚至可能超过一年。因为到你能办理手续并将房子过户为你的名下时，可能已经超过一年了。因此，你需要考虑这个资金成本。如果这笔钱不被区政府冻结，你可能有其他投资机会获得收益。

此外，当你收到房子后，别人可能会恭喜你，说这所房子现在是你的了，并将钥匙交给你。然而，当你走进这所房子时，你可能会发现情况并非如此。首先，房产过户到你名下后，小区的物业管理机构可能会找你，因为如果前一个业主已经不再支付税款，甚至已经不再想要这所房子，那他很可能也不会支付小区物业费。

尽管tax sale可以清除这个房子上的所有欠款，包括银行贷款和其他各种抵押权，但如果有小区物业费的话，你可能还需要继续支付这部分费用。

你也会面临来自小区业主协会（HOA）的索赔。他们可能会声称，你继承了前任业主对小区的欠款，这可能是一种潜在的费用。

另外，你需要考虑房子的实际状态。你可能会发现，打开房门的那一刻，房子的情况并不乐观。这可能是因为，如果前任业主已经放弃了这所房子，那么房子的状况可能并不理想。你可能原本以为你买到的是市场价值40万的房子，实际上可能只值30万，甚至20万。因为人们通常以良好的状态出售40万的房子，包括新装修，新电器等。而你所得到的房子，可能根本不适合居住，其真实价值可能让你大跌眼镜。

在乔治亚州，tax sale是一个常见的投资方式，每个月各区政府都会举行tax lien拍卖。你可能面临两种情况。一种是在一年内，你得到20%的收益。另一种情况则不太乐观，你可能最后得到了这个房子，需要比较你标的价格，你的所有费用，以及拿到的房子的价值，看是否划算。这其中可能有些划算，有些则不然。

我还是希望你能了解到，tax sale或者tax lien是一种投资方式。乔治亚州的情况就大概是这样。希望我分享的对你有所帮助。在下一期，我将举一个具体的例子，一个关于tax sale的例子，希望你能继续关注。谢谢你的观看，我们下期再见。