大家好，我曾在之前的视频中提到过，flex其实就是仓储办公室。我认为在商业地产中，最抗跌的就是这种仓储办公室。很多朋友对此产生了好奇，纷纷询问我仓储办公室到底是什么样的。今天，我就带大家一探究竟。
但首先，我要澄清一点，我今天展示的并不仅仅是为了满足大家的好奇心。虽然仓储办公室的外观可能并不那么吸引人，但我想通过这个项目，分享我这十个月以来的心得和体会，希望能为大家带来一些启示。
很多人可能还不清楚flex是什么样子，那我先给大家看一个实例。这是我去年九月底购入的一个仓储，总价1165万，共有九栋楼，占地191000平方尺。当时的出租率为70%。这个仓储办公室的特点是，楼内既有办公室，也有仓库。我手头有一段录像，展示的是我自己的办公室，当时的房客已经搬走，我只是简单地清扫了一下就入驻了。你们可以看到，一层里有一些小房间，既可以作为办公室，也可以作为会议室。
但要成为仓库，有一个关键点，那就是必须有卷帘门。这种门要么与地面齐平，要么有半人高。这样的设计可以方便货车进出。如果没有这种卷帘门，那么这个地方就不适合做仓库。很多单位进去后，发现全是办公室，而真正的仓库已经被租走了。我们手中的30%空置率，全都是办公室。
因此，我们首先做的就是将原本有卷帘门的办公室改造成仓库，将卷帘门露出，敲掉里面的墙和窗户，拆除办公室的装修，提高棚顶到14尺，使其适合作为仓库。这样的改造虽然看似“蠢”，但实际上非常实用。我们把原本可以租到14块钱一尺一年的地方全部敲掉，再投入十到二十块钱一尺进行改建，最后只能租到九块钱一尺一年。但这样的改造使我们的出租率大大提高，现金流也随之增加。
但是，重点并不在此。我这个项目的目标是快速进入并快速退出，实现强制增值。首先，我为这个项目进行了一些美化工作，就像为其涂脂抹粉。其次，我考虑了仓库的比例问题。如果我能将flex的仓库比例从30%提高到70%，那么当有人来购买这栋楼时，他们愿意接受的cap rate可能是5%到6%。而且这个cap rate还在继续下降，等到我卖出时，可能只需要4.5%到5.5%。但如果我不进行这样的调整，办公室面积超过70%的话，潜在的买家可能只愿意付8%到10%的cap rate。
因此，我做了一些调整，提高了出租率和现金流，同时降低了cap rate，这对我的项目增值起到了很大的作用。目前，我已经将所有带卷帘门的部分都改成了仓库。接下来，我还计划将没有卷帘门的部分，即那些空置的办公室，也改成仓库。但是，有一些办公室前面有台阶，这样的办公室我无法改造，因为这会给货物的进出带来不便。但如果门前没有台阶，或者只有一个台阶，我都可以进行改造。
我的目标是迅速提高出租率，当出租率达到90%时，我就打算出售这个项目。我是在去年9月30号购买的这个物业，现在是2021年4月22号，我预计在今年九月份，也就是满一年的时候，我可以将这个物业放到市场上。到那时，出租率应该能达到90%，我可以按照5%到6%的cap rate进行出售。
有些朋友可能会问，你的租金九块钱一尺一年不是太低了吗？怎么盈利？实际上，我们这里是亚特兰大，不是加州。这样的物业，位于好的位置，一层的结实建筑，全是砖砌的，我购买时每平方尺的价格只是六十块钱。即使我以14块钱的价格出租，全部出租到90%我就能盈利。如果14块钱租不出去，我以九块钱出租，或者七块钱出租，我都能盈利。因为我的购买价格很便宜，只有六十块钱一尺。我可能会花费二十块钱进行改造，但最终我可以按照一百块钱的价格出售。这样，我的投资基本上涨了近一倍。
最后，我想给大家展示一下flex是什么样子的，其实它看起来并不好看。但我想让大家知道，我做这个仓储办公室项目，如果最后能成功，我敢于投资将办公室转成仓库，这可能是我未来成功出售并获得高额利润的一个重要因素。希望我的分享对你有所帮助，我们下次再见。
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