房地产投资中的风水 – 天地人

朋友们我今天特别激动，因为从今天开始，我有了自己的摄像机。这意味着我可以自己录像了。每当我有空或有所思考，我都会分享一些我认为对于房地产小白特别重要的内容。我希望大家能站在一个更高的视角来看待房地产投资，而不仅仅是局限于表面。

在房地产投资中，有三个关键要素：天时、地利和人和。如果你在这三项中占据了两项，那么你的投资之路将会顺风顺水。但如果三项都不占，即使你再有能力，你的团队再出色，你的资金再多，投资的道路也会充满挑战。因此，无论何时我们考虑房地产投资，都必须考虑到这三个大方向。在正确的大方向下，我们还需要考虑具体的投资策略和方法。

我认为，房地产投资主要包括三大块：第一，选择好的房产。这意味着你需要找到一个好的地方，购买的房子价格合适，有良好的增值前景，日常管理和维护也相对容易。第二，资金问题。比如，如果一个房子需要三十万，那么首先要考虑的是如何筹集这笔钱。银行可能会提供75%的贷款，而且我已经咨询过银行，他们表示可以提供15年分期还款，利率为3%。这样，我就可以通过房子的租金来支付贷款了。但接下来的问题是，首付款从哪里来？这时，你需要咨询银行关于首付的具体要求。例如，银行可能要求你的资金在银行账户中存放超过两个月，并且在这两个月内不能有任何动用。此外，银行还可能对你的信用、房产和个人稳定收入有其他要求。因此，在考虑贷款之前，你需要先与银行进行详细咨询，了解他们的所有要求，然后根据自己的实际情况来制定投资计划。

接下来，我想分享一下关于房产的一些心得。首先，我曾经考虑过，一旦我买下了这套房子，我需要进行运营。这就意味着我需要有一个团队。但如果你问我，作为一个刚入门的小白，我甚至还没有自己的自住房，那么对于团队的要求其实并不高。因为，实际上，你自己就是那个最好的团队。没有人会像你那样对待自己的房子，你是最能够管理好自己房子的人。特别是当你买的房子要么是自己住，要么就在你家附近，你完全有足够的时间和精力去管理。

所以，房地产运营的三大要素是：首先，找到好的房源；其次，有足够的资金去购买；最后，有一个团队，哪怕这个团队只有你一个人。当你考虑这三个要素，你会发现，其实现在就是一个买房的好时机，因为这些条件我都满足了。

但在购买的时候，我们需要注意什么呢？如果你是买住宅，我建议你不要过于纠结于各种复杂的信息来源。实际上，有两个网站就足够了，一个是zillow，另一个是redfin。这两个网站上，你可以看到所有的在售房源，包括地址、卧室数量、面积、学区、过去的成交价、现在的地税等所有详细信息。再加上Google的帮助，你可以对一个小区或者一个区域的房源有一个全面的了解。

但是，现在的信息都太公开了。如果你认为一个好的deal就是买到一个非常便宜的房子，那么这在现在的市场上基本上是不可能的。因为所有的信息都是公开的，无论是买家还是卖家，都不可能不知道市场价。所以，如果你是一个刚入场的小白，我的建议是，不要期望买到一个非常便宜的房子，只要不比别人买得贵，甚至能稍微便宜一点，那就已经是非常不错了。

在寻找理想的房子时，我经常会对周边的环境、学区、交通等因素进行深入的考察。最近，我看中了一套房子，楼上的数据显示，该房子的现在的要价与过去的售价都很合理。周边的房子、学区和距离我家的位置都非常满意。但是，如何了解这个地区的治安情况、人口变化、附近的企业和就业机会的变化呢？

这时，我想到了google搜索引擎。只需将房子的地址或ZIP code和city输入，再搜索“demography”，就可以看到该地区的所有人口信息、家庭收入的中位数和可能的房价中位数。如果想了解该地区的治安情况，只需再输入“crime report”或“safety”，所有相关信息就会呈现在眼前。这样，我就不用再四处询问、担心和犹豫了，只要利用好这些网站，就可以轻松获取所有我想知道的信息。

当然，买房不仅仅是选择一个好的地方，还涉及到资金问题。我之前也研究过关于房贷的注意事项。如果对某个项目非常有信心，可以考虑借款或融资，甚至可以考虑高利贷。但如果对某个项目不太确定，那就等待自己积累足够的首付或贷款额度，再做决策。

此外，团队的选择也是非常关键的。如果买的房源不多，例如十个以下，那么只需要夫妻和孩子这样的小团队就足够了。但如果涉及到更多的房源，那么选择一个可靠的物业管理团队就显得尤为重要。因为团队能够决定项目成功的1/3，甚至在过户时，团队可能会决定项目的80%的成功率。所以，选择一个好的团队是非常关键的，无论是割草工、空调工还是物业管理，都需要特别留意。

在考虑房地产投资时，我始终坚信三个关键因素：天时、地利和人和。这三个因素是房地产投资的核心，站在这个角度去考虑，你会发现每一个决策都变得更加明晰。我经常告诉那些对房地产不太了解的朋友，当你深入了解并考虑到这三个因素时，你的投资决策会更加稳健。

但是，我也明白，对于房地产的新手来说，这个领域可能会显得非常庞大和复杂。就像当你拿起一本厚重的专业书籍，初次阅读时，你可能会觉得每一页都充满了难以理解的知识。但随着你的深入阅读和理解，这本书的内容会逐渐变得简单明了。同样的，当你开始深入研究房地产，你会发现原本看似复杂的问题，其实都可以被简化和明确。

我经常在我的“菊子说房产”群里分享这些经验和心得。如果你对下一期的内容感兴趣，欢迎你加入我们。在视频标题栏下方，你可以找到如何加入“菊子说房产”群的说明。

我想说的是，无论你从事什么行业，都需要不断地学习和积累经验。当你对一个领域有了深入的了解，你会发现原本看似复杂的问题，其实都可以被简化。对于房地产来说，当你真正理解了天时、地利和人和的重要性，你会发现这个领域并不是那么难以掌握的。

在下一期，我会为“菊子说房产”群里的资深朋友们分享更多的经验和心得，告诉大家如何让复杂的问题变得简单。希望大家继续关注，我们下期再见。