15分钟教你看懂你的房产过户文件

在这一期，我特意为大家准备了一些关于过户文件的内容，希望能帮助那些可能从未在美国购买过房产的观众们了解其过程。不知道大家中有没有这样的人，但即使有，也不必担心，我会为大家详细解读。

首先，让我澄清一点：在美国买房与在中国买房有着明显的差异。在中国，人们非常重视产权证书。而在美国，每次房产过户时，你收到的产权文件是原件，政府也会在其房地产办公室里存有一个原件，这被称为地的book。这意味着，即使你手头有原件，但每次房产过户或产权出现问题时，没人会看你手里的那份，大家都会去查政府的记录。

过去，在没有计算机系统的时代，所有的产权文件都被保存在书本中。但现在，有了计算机系统，所有的文件都被存放在政府的电脑系统里。这就意味着，每次你的房产产权有问题或纠纷时，人们都会去政府查阅相关文件，而不是查看你手中的文件。因此，在美国，房产证并不像在中国那样重要。但这并不意味着它毫无用处。当你需要证明房产所有权，例如想要从亲友那里借钱，或者需要进入有门禁的小区时，房产证或过户文件都是你的有力证明。

那么，过户文件具体是什么样的呢？首先，它会明确指出处理过户的律师是谁，以及律师的联系方式。接着，文件上会有一个编号，比如20215940，这是过户时的唯一标识。然后，文件会注明准备过户文件的具体时间，例如5月21日，10点24分。过户文件还会详细列出买家和卖家的信息，包括他们的通信地址。除此之外，文件上还会提到是否有贷款，如果有，贷款银行是哪家。最后，文件会详细列明过户日期以及款项清算的日期。

至于款项的具体细节，就是中间部分所列出的各种费用和支付。这一切都确保了房产交易的透明性和公正性。

这次，我为大家展示了我即将过户的一个房子的文件，并隐去了一些关键信息。我的目的并不是分享文件内容，而是向大家介绍这样一个文件的格式和重要性。希望这些信息能帮到大家。

在购房过程中，我们很容易被各种费用和细节所淹没。为了让大家更好地理解我最近的购房经历，以下是一个简单的概述：

当我们看待交易的描述栏时，左边是供卖家查看的，他们主要关注那两列数据。而买家如我，则主要看右边的那两列数据。以我目前的房子为例，它的成交价是33万。对卖家来说，这33万是他的收入，即credit。而对我来说，这是一项债务，也叫做debit。

在整个交易中，我从购买合同上看到，卖家给了我2,000元的credit。这实际上是我当初签订合同时支付的押金，也叫做deposit。现在，当我决定购买这所房子时，这笔押金被存放在过户律师的账户中。在过户时，律师会提醒我，我还有2,000元的credit可以使用。

而关于我的贷款，我贷了214,000.5元，这是一种不需要查收入、不查信用的贷款。它的额度占65%，利率为4.375%。值得一提的是，过户那天，我的贷款银行会将这笔贷款金额汇到律师的账户，这也被视为我的credit。

此外，还有一些其他费用需要注意。由于这个小区有HOA，2021年的HOA费用是349.59元。而我还需要支付2021年的地税，但由于目前是五月份，全年的地税尚未交付。所以，卖家需要负责从1月1日到5月26日的地税，这部分是1701元，这也被视为我的credit。

接下来，有关贷款的费用，我被收取了2145元的贷款原始费，贷款银行还收取了我300元的处理费、400元的审批费、30元的汇款费以及750元的评估费。不过，我已经预先支付了750元的评估费，所以在过户时并无需再付。此外，他们为查看我的信用收取了24.5元，文件准备费65元，FLA证书费8.1元，以及从5月26日至6月1日的利息156.42元，其利率为4.375%。

接下来，我要谈谈与购房相关的各种费用。首先，与贷款无关的费用，有一个是保险费。我支付了149.82元。由于我的贷款银行要求，我将地税和保险费都存入了他们指定的账户中，他们称之为“cocount”。为什么要这么做呢？因为银行担心我不会按时支付保险或地税，所以他们要求我提前将一年总计3545.4元的地税存入他们的账户，他们会帮我按时缴纳。

这些费用，包括上述的149元和3545元，都与房屋维护有关。它们与贷款或过户无关。作为房主，每年我都需要支付保险费、地税和小区物业费。这些都是居住在那所房子所必须的维护费用。

接着要支付的是过户费用。首先，律师要求我支付过户费，这个费用是500元。价格通常介于350到800元之间，但我选择了这位律师，因为他能说中文，方便我们之间的沟通。除此之外，他还收了我50元的title insurance费、150元的lender title insurance费和150元的post-closing费，这是用于处理过户后的各种文件和通讯。他还为我提供了一份税务报告，收费9元，并为我进行了产权检查，收费160元。由于我们没有中介，所以律师还帮助我准备合同，收费200元。此外，产权保险费为1499元。

至于政府方面的费用，我支付了50元的房产证登记费，因为我需要在州政府处登记我的产权。银行也有一项10元的小额收费。我还需要支付643.5元的intangible tax以及303元的transfer tax。

最后，我为12个月的保险支付了599元。加上房价，我需要支付的总费用是341,524.56元。但由于我已有的贷款和credit，我已支付了218,451.5元。我需要支付给律师的费用为123,073.06元。为了过户这套房子，我已支付了33万的成本。总的来说，我的整体支出达到了341,524.56元，这其中包括了我买房的33万，剩余的11,524元则为我此次的贷款费用以及各种过户费用。

详细地说，这11,524元是这样组成的：其中3,405元再加上149元，另外有4,500元是我为房屋的保险支付的。需要注意的是，这4,500元并非是过户的费用，它是我养房的费用。因此，如果从33万的房价中扣除这部分，实际上我为过户和贷款支付的费用约为6,000元。

此外，如果我是卖家，那么过户文件又会是怎样的呢？首先，我卖掉这套房子可以得到33万。需要提的是，我已经提前支付了2021年的小区物业费，所以现在买家需要退给我从过户那天到年底的费用，合计为349元。我还欠了当年的地税1001元，这部分我会预交给买家，之后他会帮我完成代交。此外，我还欠了71.41元的水费。而关于过户律师，我需要支付给他25元的费用，他会帮我查清是否还欠hoa的费用。对于hoa，我需要支付一个clothing letter的费用，金额为256元。

至于卖家的房屋贷款，现在我还有一个余额为91,574元的贷款需要在过户时还清。有些人可能会有疑问，如果我的房子已经有贷款了，我还能再贷款吗？实际上，你的房子有贷款和你是否可以再贷款是两回事。但是银行会规定，如果你的自住房上已有贷款，你不得再贷款，除非你立刻还清之前的贷款。换句话说，如果你决定再次贷款，那么在贷款到账时，你之前的贷款必须还清。这是因为银行希望在你的房产产权上，他是唯一拥有抵押权的，不允许有两个或更多的抵押权存在。因此，为了帮我还清当前的贷款，过户律师会向卖家收取25元的费用。

因此，对于卖家来说，他卖房的总收入为33万349，其中包括了卖房费和预交的小区物业费。但事实上，由于他有未还的贷款和一些过户费用，这些共计93658。所以，最后在过户时，律师能够支付给他的金额实际上是236691。这就是他通过出售这套房产实际上所获得的金额。

在查阅过户文件的过程中，我遇到了一些疑问。例如，我发现“owner title insurance”这项费用为1499，对我来说这个价格似乎有点高。另外，他向卖家收取的水费为71.41，这是基于水表读数计算的。但我不明白的是，如果过户日期定在5月26号，为何在5月21号就能确定这个水费？那时还有好几天才到26号。

另一个值得注意的点是，有时房产的评估和地税是有时差的。以一个实例为例，假设你在1月份购买了房产，而县政府在3月份对这套房产进行评估。可能上一个业主在2005年购买该房产时，价格很便宜，因此每年的地税只是基于当时的购买价格逐渐增加。但当县政府在今年进行评估时，他们可能会发现这套房产上个月刚被售出，而且价格为33万。因此，地税可能会基于这个新的销售价进行调整。

这种情况下，你需要在过户时告知律师，并确保在政府记录中标明，每年的地税为3545。但如果评估价突然上升，导致你需要支付更多的地税，那么卖家应当按照比例补偿这部分增加的费用。

然而，如果你是在年初进行过户，并且当年的地税评估已经出台，那么这种情况就不会发生。但在某些情况下，如果你在年初进行过户，你可能会发现当你需要支付地税时，税额突然增加了30%或50%。这是因为在过户时，卖家按照之前的地税评估为你支付了他应付的部分，但由于地税评估上升，他可能少支付了一部分。

当你在美国购买房产时，了解过户文件及其细节是非常重要的。不论你是买家还是卖家，都应该仔细查看这些文件，确保所有的费用都是准确和合理的。希望我的分享能为大家带来帮助，下期再见！