投资出租房，需要成立LLC吗？

大家好，今天菊子继续为大家解答关于房产的问题。最近在菊子说房产的微信群里，有位朋友提出了一个很有趣的问题：买房子时，是选择个人名义购买还是通过LLC（有限责任公司）购买？什么时候成立LLC比较好？LLC有什么优缺点？

首先，我要说的是，我在网上查找了相关的资料，并结合我自己的理解为大家做一个简单的分析。有些观点可能与网上的资料不完全一致，但我会尽量为大家提供最真实的建议。

很多人认为，成立LLC可以保护自己的资产，因为当有人起诉你时，LLC可以作为一个“墙”保护你的个人资产。但实际上，我个人认为，这种保护作用并不大。特别是当LLC的成员只有你一个人或者你和你的配偶时，税务局和法官可能会直接将LLC视为你的个人资产。这意味着，LLC对于资产保护的作用并不如大家想象的那么大。

另外，有的外国投资者认为，通过在美国成立LLC可以避免高额的预扣税。例如，投资收益的预扣税高达30%，利息收入的预扣税则为37%。他们希望通过成立LLC，将自己视为本地投资者，从而避免这些税务。但实际上，即使你在某个州（如乔治亚州）成立了LLC，税务局仍然会询问LLC的成员和股东信息。如果你提供的地址是中国北京，那么税务局仍然会将你视为外国投资者。

当然，有一种可能的方法是，你可以将1%的股份赠与当地的人，例如你的会计师，然后让他帮你注册并提供他的个人信息。这样，公司可能会被视为本地公司。但这也意味着，所有的责任都会落在这个当地人的头上。如果公司在报税时出现问题，税务局会直接找这个当地人。因此，除非这个人是你非常信任的亲人，否则他可能不会同意这样做。

在美国，对于外国人来说，预扣税是一个相当复杂的问题。有些人可能会误以为通过成立LLC（有限责任公司）可以轻松避免这种税务。但实际上，如果你是外国人，想要通过LLC来避免预扣税，这确实是一件挺难的事情。

税务局其实并不真的关心你的预扣税，他们也不想拿你的预扣税，更不想花你的预扣税。他们真正担心的是，你在美国有收入，但可能不按照美国的税法交税。因此，只要你按时交税，税务局其实并不需要提前预扣。但问题在于，如果你身在中国，当你拿到了钱，到了第二年报税的时候，如果你不报税，税务局就很难找到你。他们不可能派人到中国来找你，所以为了防止你不交税，税务局选择预扣税。

那么，为什么还有人选择成立LLC呢？LLC到底有什么好处？首先，如果你用公司的名义来操作，虽然不能完全保护你的财产，但LLC可以保护你的隐私。美国的隐私保护与中国是不同的。例如，在德州，如果你购买了房产，政府不会公开房主的信息。但在大多数其他州，你的购房信息，包括购买时间、价格等，都会被立刻公开。这些信息可以在公共记录、县或市政府的网站上查到。如果你不懂网络，你甚至可以直接去政府办公室查，那里有免费的计算机供你使用。

但如果你选择成立LLC，人们看到的只是LLC的名字，例如“OABC LLC”，而不会知道这个公司到底是谁的。因此，通过LLC，你的隐私得到了保护。现在，很多知名人士，包括电影明星和其他名流，他们在美国购买房产时，都会选择用LLC的名义，以保护自己的隐私。因为他们的购房信息，如果公开，很容易被网友挖掘出来。这些信息都是公开的，只要输入他们的名字和可能的居住州，就可以查到。但如果他们有LLC，这些信息就不再那么容易被找到。

LLC的转让过程相对简单。以我们公司为例，我们有238家分支，可能涉及到80个股东。如果你想改变投资的名义，例如从你的名字改为你妻子或儿子的名字，这通常需要经过复杂的程序，甚至需要其他所有投资者的知情和同意。但如果你是通过LLC进行投资的，这种名义上的转让就变得非常简单。你只需要在公司内部完成这个转让，而不需要经过其他投资者或我们公司的同意。这大大简化了流程。

其次，LLC为投资者提供了更多的税务优势。如果你是以个人名义进行投资，每次名义上的转让都会涉及到税务问题，而且过程繁琐。但如果是通过LLC，这种转让就变得容易得多。当然，这并不意味着可以完全避税，但至少在某些方面，税务处理会更为灵活。

再者，LLC在融资方面也有其优势。如果你想进行房地产投资，但已经达到了个人贷款的额度，那么通过LLC，你可能更容易获得商业贷款。而且，有时银行可能会建议你成立一个公司来获得商业贷款，这时LLC就显得尤为重要。

但是，这并不是说个人投资没有任何优势。例如，个人投资者可以获得低利率的住宅贷款。目前的贷款利率非常低，如果你想充分利用这一点，那么个人投资就是一个不错的选择。

如果你想获得低息的住宅贷款，你必须将房产放在个人名下，而不能是公司名下。其次，如果房产是放在个人名下，当你在过去五年内住满两年后打算出售时，你和你的配偶可以享受五十万的免税额。相反，如果房子是放在公司名下，这个免税额就不存在了。

再者，个人名下的房产相对更加灵活。你的房租收入会直接进入你的个人账户，而支出也是从你的个人账户出去。这样，你可以将房产的投资收益与你的个人财产混合，从而最大程度地利用这些资金。例如，我有十套出租房都在我个人名下，每套房子每月都有两百块的现金流入，这意味着我每月可以有两千块的现金流，每年则是两万四。这样的收入，我可能两年就可以再买一套房子了。

然而，我也知道有些人更倾向于使用LLC（有限责任公司）来投资房产。我有一位师姐，她非常谨慎。她不是只成立一个LLC来投资所有的房产，而是每套房子都成立一个LLC。这样做的好处是，每个LLC的银行对账单就能直接反映出该房产的财务状况，非常简单明了。如果税务局来查账，他们也能一目了然。但这种方式的缺点是，如果你想在不同的账户之间调动资金，可能会比较麻烦。

另外，如果你选择不成立公司，而是直接用个人名义投资，那么整个过程会更加简单。每次我购买房产时，只需要出示我个人账户的资金证明。而成立公司则需要支付一些费用，并且每年都需要续费。虽然这些费用并不高，但总归是一笔额外的开支。我现在有好几家公司，每年都需要续费，为了省事，我通常会选择一次性续费好几年。

最后，如果你选择用个人名义购买房产，你会发现贷款过程更加简单。你可以更容易地申请到低息住宅贷款，还可以更方便地申请life credit和重新贷款。如果是公司名下，审批程序可能会有所不同。

有关资产保护的问题，我经常听到这样的担忧：如果我投资了房地产，有人住在我的房子里，万一房顶上的树倒下来压到了房客，或者有人在我家门前走路时发生了意外，作为房东的我会不会突然面临巨大的经济损失？对于这些问题，我首先想到的是买保险。你的房子应该购买房屋保险，而且如果你的房产数量达到一定规模，你还应该考虑购买额外的“umbrella”保险。此外，当你出租房子给房客时，你应该强调房客需要购买租客保险。

如果你已经成立了LLC，并且担心即使有了上述的保险还不够安全，那么你可以为你的公司购买一份general liability insurance。如果你的公司规模扩大，下面有全职的维护人员或经理，你还可以考虑购买E and O insurance，这是一种针对员工失误的保险。

但是，有时候，房客或工人想要起诉你，可能是因为他们查到你有很多资产。如果他们认为你是一个没有钱的人，他们可能就不会起诉你了。所以，为了资产保护，你应该保持低调，不要过于炫耀自己的财富。使用LLC来购买房地产是一个很好的选择，因为这样可以让你的个人资产和公司资产分开，增加了一层保护。如果你真的很担心，那么你应该把所有的出租房都买在LLC名下，而不是个人名下。

总之，关于资产保护，我能想到的就是这些。希望我的分享对你有所帮助。记住，无论做什么，都要为自己的资产和未来做好充分的准备。