想做房地产，你行吗？

观察现今城市人口的变化，特别是亚特兰大这座繁华都市，不禁令我深感兴趣。据2019年的数据，亚特兰大的人口为602万。而令人震惊的是，预测到2040年，这个数字将达到830万。这意味着在接下来的21年中，人口将增加228万，即平均每年会有10.9万人选择在此定居。如果我们假设每个新来的人都代表一个三口之家，那么这就相当于每年都会有约3.6万的新家庭需要在此安家。

但当我们看到亚特兰大的房地产市场，情况却不容乐观。目前，每年新增的住宅数量在五千到一万之间，公寓也是如此。以2020年的数据为例，该年新增了五千套住宅和五千套公寓，总计一万套。即使在最理想的情况下，每年也只能增加到两万套。而对比前面提到的每年3.6万个新家庭，供应远远不能满足需求。

一个房子或物品的价格，往往是由供需关系决定的。在这种情况下，需求远大于供给。过去的房价已经在稳步上升，而未来，随着需求的继续增加，而供应跟不上，价格仍然有可能持续上涨。

对于想要在亚特兰大投资房产的人，如果你有长期持有的打算，现在的低利率是个绝好的时机。借助这一低息贷款，即使你不是富翁，只要你能确保购买的房子的租金收入能够支付你的物业管理费、房屋的运营成本及还款房贷，长期持有是个不错的选择。对于那些更为谨慎或不喜欢冒险的投资者，选择一些较新的房产会更为稳妥，因为旧房子可能带来预算之外的维修费用。同时，如果你不住在亚特兰大，找一个可靠的团队或亲戚来帮助你管理和维护物业也是明智之举。

所以，当我决定涉足房地产行业，开始考虑购买房产时，我就需要向自己提出一个问题：我选中的这个地点，我选中的这个房子，是否真的够好？如果经过深思熟虑，我发现我选的房产比隔壁老王的更好，而且价格还更合适，那我就可以放心了。这就是我在购房过程中要考虑的第一个问题：地点和房产的选择是否足够理想。

接下来，第二个问题就是我的团队是否足够强大。这个团队可能是我自己的，也可能是我找的第三方。我需要确认这个团队是否足够强大，他们在购房过程中能否帮助我发现问题，理解情况。过户之后，这个团队能否立即接管，全面接管，有效提高收入，降低花费，避免出现纰漏。有时候，这个团队可能做得比我预想的还要好，这就需要他们的专业实力了。这个团队可能是我自己的，也可以是第三方的，美国的专业团队无论需求多么具体和细致，都可以满足。

再来就是我的资金是否充足。这包括我自己的钱，还有我能动用的钱。比如我看好了238家房产，我特别想买，我需要680万，我需要考虑一下，是不是有人会给我680万，或者我自己的账户上有680万。只有我看好了这个房产，我想买，我才敢立即向中介表明我的决心，给出一百万的押金，约定三十天内过户。我需要有这个底气，我知道我有钱，或者我的朋友会给我钱，我有能力购买。

然后就是我的冒险精神是否足够强大。最近我有一个新的合作伙伴，我看好了一个酒店，我让他去谈判，但他一直犹豫不决。他告诉我，他从未买过这么大的东西。我问他，如果是96个分散的房子，他敢买吗？他说，他敢买。但是如果是96个房间的酒店，他就害怕了。所以，我可能还需要考虑一个问题，那就是我的冒险精神是否足够强大。

下一个问题就是我的经营模式是否稳定。如果我知道我的项目平均年收益能做到20%以上，但我给投资人的收益我能控制在15%以下，那我知道我是稳定的。如果一天我投资人认可我，我就可以开始做基金了，这个基金可能是open的，也可能是close的。我这个基金里面可以放三到十个项目，这样对我来说也是很稳定的，因为我知道这些项目混在一起时的平均数能达到多少，我心里有数。

每当我面对一个新的项目，我总是感到未知的紧张。我并不能确定最终的结果会如何：它可能会比我预想的更好，也可能更糟，或者可能达到平均水平。我并不知道结果会以哪种方式呈现，但如果我将几个项目放在一起处理，我知道我可以计算出一个平均数。在没有意外发生的情况下，这个平均数会告诉我我大概可以预期的结果。 

所以有一天，当我开始运营基金时，我知道我可以取得一些稳定性。如果有一天我的投资者们的期望值降低了，我给大家的承诺也相应降低了，但我仍然会努力做得更好。如果我表现优异，大家还是可以得到较高的回报，但起初我所承诺的，或者我给大家预测分析的，如果在开始时较低，大家的投资就已经放在我这里了，那么我走的路就相对容易一些。

也许有人会好奇，为什么投资者会突然降低期望值。我曾在朋友圈发布一条关于我玩滑板不小心摔倒的信息，尽管我没有受伤，但朋友们却夸赞我稳定的技巧。我希望有一天，人们能接受我的个人品质，我的诚信和我的能力。当他们想到我，他们心中涌现的信任感如同看到山锥石洞，或者提到橘子那样安心。

也许有一天，人们会更低估我提出的项目预期，他们可能觉得这比银行要好得多。他们会看到我的项目像橘子一样稳定，但回报却比银行要多得多。然而，我会努力做到最好，尽力提升回报。这样，我的压力或者风险就会减小。我不会承诺给投资者20%的回报，然后只做到12%，那样投资者会非常不满意。如果我告诉投资者年回报8%，结果我做到了12%，投资者就会非常感激我。如果我不小心做到了20%，投资者会更加感谢我。

最重要的问题是，我的模式是否稳定。对于我来说，我的融资大部分都来自投资者。这可能是风险中的第一风险。但如果我能把这个模式设定得好，我面临的风险就会相对较小，从投资者这边来的风险也就会减少。

接下来，我想提出的问题是：你的资金储备足够吗？尤其是对于我们这些需要筹集资金，利用别人的钱来进行项目的人，这一点尤为关键。因为你无法预知未来会发生什么，可能会遭遇疫情、瘟疫，或者政策突然变化等无法控制的因素。像去年的疫情，对我们影响最大的就是那些依赖实体零售、购物中心等场所的业务。如果你拥有一个购物中心，突然来了疫情，店铺纷纷关门，房客没有收入，他们就无法交你房租。我们需要偿还贷款，我们需要维持运营。

这就让我们必须寻求投资者的帮助，我们需要更多的资金。因为我们的出租率在下降，收入在下降。我们必须让空着的房间更加精美才能吸引更多的租客。这时候，我们可能需要大家来补充资金，才有可能有足够的资金偿还银行的贷款。但你能指望投资者无条件地给你更多的钱吗？答案是不能。

这就要回到我最初的问题：你的资金储备足够吗？因为有很多时候，你可能会看到一些项目，以较低的价格就能买到非常好的东西，但突然间可能会遇到某种困难，你就必须要有钱去解决这个问题。所以你必须要有足够的资金储备，这将体现你的抗风险能力。很多时候，像开发商在每次经济危机中，都会有一部分人破产，不是因为他们的项目不赚钱，而是因为资金链断裂。

在这种情况下，他们就会遇到困难。比如银行不会在你需要时伸出援手，他们只会在你富足时加以赞赏。他们可能会觉得这个形势不好，尽管你的贷款实际上还没有到期，然后就要求你立即偿还。这时候，如果你的资金储备不足，或者你无法筹集到足够的资金，银行的这种举动可能就会让你瞬间倒下。即便你正在进行的项目其实还有利润，只是因为大环境稍微不好，你暂时有一点现金流问题，你也许有足够的资金去弥补，但银行却决定不再继续贷款。

因此，我接着要思考的问题是，我的资金储备是否足够深。在万一遇到大的政治经济变动，这种巨变无法避免，就像洪水猛兽，可能会使90%的人倒在这场风波中。我知道我可能没有那么大的实力，但是对于那些一般的小风吹草动，如果我有足够的资金储备，我能够顶过许多危机。

接下来我要问自己的是，我是否可以活得足够长久。我是否是那种开车时总是在玩手机，打电话的人？我是否体质较弱？或者我已经80岁了，活的足够长久。房地产行业就是这样，它是螺旋式上升的。螺旋式，上有上，下有下，但是最后的关键词是上升，它是螺旋式上升。

这种上升的力量有多强呢？如果你观察房地产价格的变化趋势，拉长时间线来看，拉到20年，50年，甚至100年，你会发现，越长的时间段，那个螺旋就几乎看不见了。当你把时间拉得足够长时，房价的变化趋势就变得非常明显，就像一条直线明显地向上升。在2009年那个时候，你可能会突然看到，房地产突然陷入了一场大危机，房价瞬间下跌了30%到80%。但是如果你再隔20年，50年，甚至100年回头看，你会发现，哇，那个2009年的螺旋向下的趋势你都看不见了，整个房价的变化曲线就是一条直线。

我要告诉自己，虽然我是做房地产的，我得到的地产也许不够好，我的团队也许不够强，我的资金也许不够多，我的模式也许不够好，我的资金储备也许不够深，但是我只需要活得足够长久。我可以活到二百岁，我可以买下二十几个小房子。等我活到二百岁临死的时候回头看，哇，我的房子增长都增得挺好的。我就是靠着房价自然的增长，我虽然不是做得最好的，我甚至不是做得中等的，我总是犯错误，但最后，因为我活得时间长，我持有的时间长，现在我的房子都增值得很好。

房地产就是我想跟大家分享的，你问你自己这几个问题，然后，你就大概能知道你在做房地产这件事情，你能做多大，你能做多强，你能走多远。希望我的分享对你有用，谢谢你的观看，我们下次再见。