我卖了一栋楼，挣了500万 (2)｜Plaza85仓储项目操盘过程

大家好，我是菊子。接着上期的内容，我想来详细讲述一下Plaza85这个仓储项目，全程分享我们的操盘过程，希望对想投身商业地产的朋友们有所帮助。

这栋楼的买卖过程都发生在offer market中，也就是我们买的时候楼并没有在市场上公开出售，卖的时候也没将它公开市场。这个deal是一个中介帮我们牵线的。回顾一下，2019年的10月和12月之间，我还在亚特兰大的wepartner工作，因为wepartner在当地有一定的名气，所以这个中介找到了我们。他告诉我们有一栋楼可供出售，这栋楼在norcross，地方我十分熟悉，因为我从2009年开始就在norcross从事房地产行业。

这栋楼和另外八栋楼一起，构成了一个14.3倍的项目。这个项目的地理位置在八五和九十九号出口之间，本来这片地一直在公投，大家都在投票选举是否在这里建地铁站。亚特兰大的地铁站通常都在285环内，而这片地是在285环外，所以一直想把地铁线路延伸到这里。如果真的有地铁站建起来，这片地的地价和房价都会随之上涨。

我们看这个九栋楼的项目时，楼的总面积是191000平方尺，价格是每平方尺61美元一年，对于这个地理位置来说，价格很合适。于是，我们在2019年12月份就决定接手这个项目，然后进行了诸如尽调、房屋评估、贷款等步骤。我们计划在2020年3月份进行过户，但到了2月份，中国的新冠疫情开始，到了3月份，美国也开始出现疫情，整个国家开始实施lockdown。

那时我们已经准备好了所有的过户流程，但是因为突如其来的疫情，投资者开始恐慌，不想继续投资，所以我们的资金链出现了问题。那时，我们最大的压力就是资金问题，其他所有事情都已经准备好，只是缺钱。最后，我们找到了一位大户，他出资250万美元，我们给他50%的股权。剩下的250万，我们就从其他投资人那里筹集，每个人至少出资5万美元。

最终，我们在2020年9月30日完成了过户，买下了这栋楼，这一切都是wepartner帮我们完成的。在那之前，我已经在2020年6月份和wepartner分开。这个项目从2019年开始筹备，经过一年的时间，我们终于成功收购了这栋楼。

实际上，我在整个项目中所做的一件大事就是，我完成了这500万的融资。在2020年9月份，我成功地将这栋楼购入，但这只是开始。一栋楼，无论其规模，都需要一个专业的管理团队，而我面前的则是一个大项目。

买下楼之后，我需要管理的不仅仅是砖石和混凝土，还有里面的人。卖家使用的物业管理公司(PM)，他们是这栋楼的原住户，他们的租约还有一年就到期。他们提出，如果我买下这栋楼并允许他们继续管理，他们会在租约到期后续签三年，甚至不会离开这里。然而，如果我不允许他们继续管理，他们可能就会搬走，因为他们也是其他建筑的管理者，他们是专业的商业地产管理公司。

考虑到我们原本并没有专业的团队，如果购买这栋楼后还需要雇佣管理人员，我们就与这个物业管理公司进行了交谈。他们给我留下的印象很好，而且他们的维修和维护经验也让我对他们的专业能力有了深入的了解。所以，我决定保留原班人马进行物业管理，包括原先的财务团队也没有改动。这样，物业管理团队就确定了。

接下来，我需要关注的是租赁问题。在亚特兰大，最擅长租赁的人是周明。我们在购买楼之前就咨询过周明关于这栋楼的看法。他们在零售和仓库方面非常有经验，所以我们决定将租赁工作交给周明。最后，他的团队的表现超出了我们的期待，他们在一年内就将出租率从60%提高到了99%。剩下的1%没有出租，其实是因为我们自己的装修速度没有跟上，我们还有两个单元到现在还没有装修完。但是，只要一装修完，就会有人签约。周明手上有这个租客的等待名单，所以这栋楼实际上应该是100%出租了。

周明团队的积极努力为我们带来了显著的增值，可以说他们的贡献占到了总增值的1/3或者1/2。所以，如果有人需要租赁仓库或零售店，我会推荐周明。他们的联系方式我已经放在了屏幕上，如果你有需要，欢迎和周明联系。他们真的做得非常好，所以如果我们以后再购买类似的楼，还会继续交给他们去做。

在物业管理和租赁问题解决之后，我们就可以开始运营了。有人租，有人管理，我们只需要专注于提高出租率和装修，那么我们买进的这栋楼就有望走向成功。

很快，我们就会把办公室搬到这栋楼了。一些人有时候会好奇地问我，”菊子，你为什么住在那个地方啊，你为什么不去像Buckhead那样的高大上的高层住呢？”实际上，我选择住在这栋楼里，是因为我自己租用了五千尺的空间，这直接提升了我们的出租率。我希望贡献这个纯收入，因为我想要看到这个房价增值。

我一直在运营这个楼，按照步骤进行。我们雇了几个contractor，刚开始可能有三个，不同的人去刷漆，不同的人去改造。但经过一段时间的磨合，你就知道谁的质量和价格更好。最后，基本上我们就固定在一伙人，他们来进行装修工作。在这个过程中，我们一直在修理，从买入到现在，都在修理。修理的事情都是一样的，比如说我们要拆掉办公室的ceiling，把这个房顶拆掉，就可以直达房顶，高度大约是14尺。然后，我们在朝向停车场的地方开一个类似车库门的卷帘门。所有的小空间都被敲掉，变成一个大空间，然后把这个屋顶拆掉，外面加一个卷帘门，这就是办公室改仓库的步骤。

这样大概过了一年多，就有中介过来找我们了，他说，”你要不要卖呀，我觉得你这个房子现在能卖到两千万了。”我当初买楼的时候，预计在三到五年内能卖到1900万，这是我的心理价位。但突然有一天，那个中介过来说，”你们想卖吗？如果你卖，我应该能给你卖到两千万。”我们一听，觉得挺好的。现在才一年左右，能卖到两千万，收益相当可观了。

于是，中介就告诉我们，”你没有费用，你只需要把你的财务情况，你的房客，你的出租情况，你整个楼的情况告诉我。”然后他就准备了一个卖楼的资料，我们称之为om。他就挨个打电话去问，没过多久，他就跟我们说有个德州的机构想以两千万的现金offer买下，而且三四天就能过户。

然而，他的条件是五十万的押金，如果三十天不能过户，他们有权雁栖一个月，他们会再补交25万的押金。听到这个条件，我觉得挺好的，因为我原本的期望只是1900万，结果现在已经有两千万的offer了，我们都觉得挺好的。不过，我们公司的人建议我们还是要counter offer一下，不能他给你多少钱，你就同意多少钱，于是我们就counter offer到了2100万。

没过两天，买家回复说他们同意2100万。这时候，我们都觉得我们肯定是卖低了，感觉他们应该还能出更高的价钱。然后因为我这个楼要卖了，我就很激动，我跟我的朋友们都说了。结果，我们的一个朋友，也是同行，他是在亚特兰大做商业的犹太人，他过来找我说，”Kelly，你这栋楼我一定要买，别人出多少钱我都愿意多出一百万买下。”

实际上，他跟我说的时候，我已经跟现在的买家签了合同，我不好意思改，而且我这个买家现在是现金过户，那个朋友是要贷款的。我不喜欢贷款，因为贷款的过程有很多不确定因素，时间可能也会比较长，所以最后我没有同意那个朋友。不过这两天，我在准备讲这个事情的视频，我就想去看一下我和那个朋友的微信聊天记录，结果我找不到他的电话了。我怀疑，因为我这栋楼没有卖给他，他可能特别生气，已经把我拉黑了。这是我和这个朋友的故事。

然后，我有一位朋友，恒，曾经来过我的办公室。有一次我告诉他，我已经把办公室所在的楼房卖掉了。我向他透露了我卖出的价格，恒听后，他显得非常惊讶。他瞪大了眼睛，不解地问我：“菊子姐，你为什么不早告诉我呢？如果我知道，我也愿意出这个价——2100万。” 

在交易过程中，我曾经有一度非常激动和快乐。最初，我只是想要卖出1900万，然而买家出价2000万，而最终的成交价是2100万。然后，当我听到隔壁的朋友想以更高的价格购买这栋楼时，我感觉自己可能卖亏了。看着现在的楼市行情，这栋楼的价值其实可以达到2300万。所以实际上，我可能少卖了200万。 

然而，这种买卖在我们开始购买和决定出售的时候，大多数情况下都是由房地产中介来处理的。我们并没有胆量把这栋楼放到市场上公开出售。如果我们真的把它放到市场上，我相信它能够卖到2300万。但我们并没有这个胆量，这其中有几个原因。 

首先，我们想要省事。公开售楼就意味着我们需要处理各种复杂的事务，这不是我们想要的。其次，我们的物业管理公司（pm公司）会在早期就知道我们的出售计划，这会让他们产生很大的不安，因为新的物业主可能会换掉整个物业管理团队。就这样，我们在2月9日把楼卖掉了，新房东很快就通知了所有人，他已经有了新的物业管理公司，所以不再需要原有的管理团队。这对物业管理公司来说是个打击，会影响他们的工作状态。

此外，如果我们把楼放到市场上出售，那些房客就会知道我们要卖楼了。这栋楼总共有191000平方尺，房客的面积从1000平方尺到2000平方尺不等，有些甚至达到了5000平方尺。每个月都有一到两个租约要到期，需要续约。如果他们知道我们要卖楼，他们可能就不愿意续约了。他们可能会选择等等看，看看新的房东是什么样的。这会影响到我们的日常运营。 

最后，如果我们把楼放到市场上出售，会引来许多潜在买家来参观，这对我们的日常办公和运营会产生一些不利影响。这也是为什么一般的房东或者业主不愿意把房子放到市场上的原因。

然而，最主要的原因还是出售楼房的过程太容易了，中介们非常上心。你甚至还没有准备好所有的财务资料，他们就会过来找你，甚至帮你做所有的工作。由于中介们如此努力，我们很多时候就选择了简单地将房子在非公开市场上出售。这就是为什么我们会直接选择将房子在非公开市场上出售。

那些中介为什么这么努力呀？这可不是无缘无故的。想象一下，他们手里有2100万的物业，如果他们能卖出去，就能收取2%的中介费，那就是42万。这个中介费数量太大了，所以他们会非常卖力。他们像蜜蜂盯着花一样，时刻关注着市场动态，猜测楼盘何时可能转手。

这些中介通常是投资机构，他们融资做这个项目的，他们在预见增值的时候就会准备出手卖。一旦看到你已经在寻找物业，他们会像蜜蜂盯着花一样过来寻找你。有时候，外界并不知道这些物业在市场上的转手情况，突然会发现物业的owner变了，但整个买卖的过程外界是不知道的。

但是，我有这栋楼的经历，从买进到退出的整个过程。我了解到这其实是一个相当简单的过程，只要你有一个好的项目，有一个中介像蜜蜂盯着花一样的寻找你，因为他们手里有人想要卖。在买进之后，你需要有人来管理这个项目，如果你对物业管理的要求不高，那么这个项目可能会自动地有人来做。

物业出租也是一大利润来源。在外边挑选中介的时候，你可能会遇到很多优秀的人选。我之前就是因为我的英文不好，所以选择了周明珠的团队来帮我处理这栋办公楼。如果你的英语特别好，你去外边找那些老美中介，可能会有更多的选择。

当然，买楼需要钱。如果你可以向投资者展示这个地点、增值前景和地的价值，他们可能会很愿意投资。尤其是现在，市面上有很多热钱，如果他们听得明白你的项目，钱就不再是问题了。当你有资金之后，你就可以进行装修和改建。许多有资质的装修公司会像苍蝇一样盯着你，他们为了得到你的工程，可能会想尽办法讨好你。

然后，有一天，你可能会说，我要卖出去了，我需要落袋为安。在这个时候，那些中介就又会像蜜蜂盯着花一样来找你了。这就是整个项目的过程。听起来简单吗？也许是，也许不是。可能会有很多困难等待你，比如你找不到好的中介，或者你的物业管理公司找得不好，或者你的装修公司找得不好，或者你卖楼的中介找得不好。这些都可能导致你有损失。但是，如果你有足够的经验和技巧，这些都是可以避免的。

在下一期中，我会讲解这栋楼的增值原因，以及我如何通过强制增值来提升它的价值。希望我在下一期能继续见到你。