我卖了一栋楼，挣了500万 (1)

朋友们，大家好，我是菊子，在这一期我要和大家分享一段我最近的房产经历。就在不久前的2月9号，我成功地出售了一栋我去年九月底购买的楼宇。事实证明，这是一笔非常成功的交易，我从中赚了五百万。让我花些时间向大家详细介绍这栋楼的情况。

我用了1165万购买了这栋楼，这个楼群总共是九栋楼，占地191000平方尺，我购买时出租率为70%，里面包括仓储和办公室。当时我还在我的菊子说房产频道中分享过一些关于这栋楼的照片和视频。当初的房客离开后，我直接搬进了其中的一个办公室，没有做太多的改动。那个办公室的布局就像你所想象的那样，一层的内部有一些小房间，可能有会议室等。

这个楼也具备做仓库的基础设施，比如有卷帘门。如果没有这种卷帘门，租客可能就不愿租下，因为有很多单位需要一部分仓库，而不仅仅是办公室。我们收到的空置部分，30%全都是办公室。

回头看看两年前我们融资的时候。这个公园里有九栋楼，位于亚特兰大主干线85州际高速公路的附近。我们的融资文件还包含了楼的具体信息，比如地址，九栋楼的地址，占地是14.3英亩，建筑年份是1980年，当时的纯收入是八十万。但是，这个数字其实是有些水分的，真正的收入大概只有五十万左右。当时的出租率是75%。

我们的贷款额度是70%，但是这包含了购买价和装修费用。投资人的资金大概是五百万。我们当初预计的持有时间是五年，但实际上在我看来，三年就可以完成投资回收。

这次我将楼以2100万的价格卖出，购买时每平方尺的价格是61块钱，现在的价格已经涨到120块钱了。这主要是因为我们将大部分办公室改造成了仓库，这使得每平方尺的价格大幅上涨。此外，房地产市场的caprate在下降，房价在上涨。当初的首付款是30%，整个融资额为五百万。在所有手续都完成后，我们账上还剩下33万。

我们当时设定的投资人收益模型是这样的：所有的利润中，30%会被我们公司扣除，投资人将获得剩下的70%。他们的收益大致如下：在正常情况下，大约会有6%的现金流收入，而在卖出项目时每年可以有9%的收益。因此，投资人的预期年化收益率是大约15%。这就是当时我们在融资时向投资人所承诺的。

关于我们的投资项目的具体情况，我们投资的是一栋位于亚特兰大东北部的建筑，如果按办公室来算，其出租率大概可能是80%左右。如果按照仓储来算，在这个周边的位置，仓储的出租率控制率是4.3%，实际的出租率大约是95.7%。由于仓储的出租率明显高于办公室，所以我们购买过来后打算把这个建筑转为仓储使用。

此项目的具体情况是，我们于2020年9月30号以1165万的价格购买了这栋楼，预计总投资为1400万，包括过户费用、装修等各种费用。在这1400万中，九百万是贷款，五百万是投资人的资金。过户当日，我们收到了七百万的贷款，但是剩下的两百万是装修预算，贷款方要求我们先垫付这个费用。一旦装修完成且经过他们的验收，他们会再给我们这笔钱。因此，总的投资额为1400万，其中五百万是投资人的资金。

然后在2022年2月9号，我们以2100万的价格卖出了这栋楼。所以，实际上投资人在2020年9月30号投入了五百万，到2022年2月9号取回了一千万，投资几乎翻了一倍。

这个投资项目的成功有几个关键因素。首先，我们很快的提高了出租率。购买后，我们在几个月内将约15%不交房租的房客驱逐，实际的出租率是60%，但我们在一年内将出租率提升到了99%。其次，我们将大部分办公室空间改造成仓库，极大的提高了出租率。最后，虽然将办公室改为仓库后租金从每尺14美元降到9美元，但在我们持有的一年内，租金从每尺9美元涨到了14美元。这些因素都是这个投资项目能够赚钱的主要原因。

第三个原因，我可以给大家详细地解释一下。在我们持有的期间，仓储办公室的cap rate从大约7.2%降低到了6%，这个变化对我们产生了巨大的影响，相当于变相地把我们的楼价值增加了20%。你可能会想，这是怎么算出来的？ 

在以前，你每年需要赚取七万二，人家才会愿意出一百万来买。但等到我们卖的时候，你只需要赚取六万块钱，人家就愿意出一百万来买。那么，你挣纯正六万与挣纯正七万二，人家出一百万买这中间的差别是多大呢？那就是20%。你可以自己去算一算，以前你的六万可能只能卖出来83万，但现在，你的六万，人家愿意出一百万来买。这中间的差价是多少？那就是17万。那你总共原先的价值是多少？就是830017除以83，大概这个增值的比例就是20%。这是另外一个我们能够快速增值的方式。

所以，这就是为什么我们用1165万买下这栋楼，然后花费1400万修复，但在短短的一年多的时间内，就能卖到2100万。价格涨了这么多的原因就是整个大环境的风向再往仓储这个方向吹，租金也在不断上涨。因此，我们的收入就会相应地提高。与此同时，cap rate则是在下降，这就相当于我们的楼价值在不断增长。

而且，我们原本设定的两年租满的任务，在一年内就已经完成了。我们快速地把空置的部分租出去，收取租金，这也是提高收入的一个途径。这就是为什么我们能用1400万买下这栋楼，然后卖出2100万，从而实现价值增长。

当然，实现这个价值增长的原因不仅有大环境的影响，还有我们自身的因素。我们做出了一个英明的决定，将办公室改为仓库。这个办公室已经有十几年没有出租，但我们购买过来后，决定改为仓库，这一举动大大提高了收入。而且，仓库的价格一直在上涨，特别是在疫情期间，相比其他类型的房地产，仓库的涨幅更为明显。

这些因素都是我能在一年多的时间里纯赚五百万的原因。这些数据的变化，让我有了更多的收益。这就是我在这一期中想要分享的内容。在下一期，我会详细地为大家讲述这栋楼从买入到退出的整个过程，以及我在其中的操作经历。希望大家继续关注我们，感谢你的观看，我们下期再见。