我今天卖了一个出租房，7年时间投资翻了3倍多

观众朋友们，大家好。我今天想给大家分享一下我所拥有的一个小房子。这个房子大概有三个卧室，两个厕所，总共的面积大概是1300多平方尺。我是在2015年4月23日以两万两千五的价格购买的，现在2022年的3月31号，我打算把它卖掉。在这七年中，我从这个小房子中赚取了大约五万四的收益。

这个房子我买的时候大概花了九万，然后我又支付了8%的中介费用，再加上给房客的费用——我给了房客七千块，买家给房客三千块，总共房客拿到一万块，3月31号之前他们就会搬出去。除去所有的费用，我会净赚大约76000块。这就是我在这个房子上的投资收益。至于房子带来的现金流，我就不去计算了。

那么这个房子的租金怎么样呢？我从买房那天开始就有了房客，他们每月的租金是750块钱，其中80%是政府支付的，剩下的20%由房客自己负责。这样的安排从我购买房子的那一天开始就一直没有改变，直到两个月前。

当我在2015年购买这个房子的时候，我并不是在最好的时机入手。因为那个时候，亚特兰大的房价已经从2008年的高点开始下降。从2009年开始，我就开始购买房子，那个时候的房价是比较合理的。一直到2012年底，房价都保持在一个比较好的水平。而到我购买这个房子的2015年4月，房价已经翻了一倍。现在看来，房价已经翻了三倍。所以说，我在2015年购买这个房子，并不是在最好的时机。

但是，我还是买了这个房子，原因是什么呢？因为我觉得这个房子的价格太便宜了，而且房子的状况很好，有个房客已经在里面住了很长时间，将来也不打算搬走。而且，这个房客是政府的section 8的房客，也就是说，80%的房租是由政府支付的。这就是我为什么会选择购买这个房子的原因。

至于这个房客，他并不是大家想象中的section 8房客，他并不是那种有很多小孩子，又不工作，又不会修理房子的人。实际上，他是个很好的房客。我曾经在网上搜索过他的名字，发现他的名字出现在美国的老兵医院的名单上，所以我猜他可能是一位退休的军人。

自我初购买这座房子，到我决定卖出，我实际上从未去过房客那里。我对于房客的模样或者房子的具体样子一无所知。我知道的，只是它大概在石头山公园附近，然而我也从未亲自去过那里。购买这个房子的原因无他，就是因为价格便宜，且有个非常好的房客在里面住，让我可以省心许多。

然而，最近我却开始考虑卖掉这座房子。原因是这个房子的房客是来自section 8的，每年需要进行一次房屋体检，也就是防检。如果发现任何问题，我作为房东需要负责修理。大概就在两个月前的年初，房屋防检到期了。负责这个房子的政府经理给我们发电子邮件、打电话，我们因为忙碌错过了他的联络，也就意味着错过了防检期限。

虽然错过防检，我们仍可以与这位经理取得联系，他可以帮助我们重新预约。但是，由于我们没能按照他的规定完成防检和修理工作，他就停止支付我们房租。我们可以补交文件和材料，但这个房子位于Dekalb County，那里的政府官僚化严重，办事效率很低。

我们试图联系这位负责我们房子的经理，但通常很难找到他，只能在他联系我们的时候偶然有些交流，这种情况一年只发生一次。因为一个月没收到房租我们并未太在意，但当第二个月依旧没收到房租时，我们意识到问题的严重性。当我们询问房客，他们告诉我们，他们的经理一直在寻找我们，希望我们完成某项工作并填写表格。然后就会开始付租金。

我们在家里开始积极地打电话、留言、发短信，但无一例外，他们都没有回复。我对此感到极度烦躁，决定出售这个房子。不得不说，这也是因为在家里的小蒋无法接触到政府。如果我试图去联系，可能会有所回应，但我实在太忙，没空处理这些琐碎的事情。于是，我决定出售这座房子。

在我考虑出售这座房子的时候，我对它产生了一些独特的想法和体验。我希望这些经验对你们有所帮助。首先，这个房子到底好不好？答案是好。如果将来还有这样的房子，我会考虑再买吗？答案是肯定的，但我认为它的收益并不是特别高，和我其他的出租房比起来也算中等，不是特别高。主要的原因是它不能用贷款购买，而这主要是因为我不能贷款。这是其中一个原因……

在最初，当你提到那栋价值两万两千五的房子，我曾想过贷款购买。然而，银行的政策让我不得不改变计划，因为银行明确表示不会贷款少于五万块的房产。因此，我需要等到这个房子的价格升至七万以上才能开始考虑贷款购买。这让我在购买前的几年持续观望，因为房价低廉到我无法申请贷款。如今，当房价升至十万块，虽然我有能力贷款，但我却选择不这么做。因为我知道，贷款的过程复杂，需要填写众多表格，提交个人信息，展示银行流水，提供税务清单。这一系列繁琐的流程下来，你能贷到的可能也就六万块。反过来看，这样的房子其实价格过低，使我无需使用贷款。

在2009年至2015年间，我应该在两三年内就可以套现所有投入的资本，但这个房子一直闲置着。而闲置的资金，就是没有产生利润的资金。如果我投资五万块购买一个房子，然后在一年后重新贷款取回我的钱，那么从那一年开始，我的收益率就是无穷大，因为我没有投资在里面。我就像是空手套白狼一样，拿到了一个房子。然而，这个房子一直有投资资金在里头，因为我没用上贷款。因此，相较于我其他的投资房产，这个房子的收益率可能只是中等，并非特别高。这就是因为我没有利用贷款的原因。

另一方面，如果我将这个房子以八万九的价格放到市场上，人们会无需看房，直接付押金，丝毫无需犹豫。他们会频繁打电话给我，担心我不会卖给他们。在此同时，我在附近购买的两居室公寓价格已经上升到11万了。如果我把房价定低，可能会有更多的买家，我能更快地卖出，也能选择一个好买家。但是，这样做就可能损失了一部分利润，因为你知道，每多卖一块钱全都是你的利润。尤其是在现在这样的卖家市场下，如果你的房子卖得低了，实际上可能会损失一些可能的利润。

低端的房产不一定只会吸引低端的买家。并不是所有的低价房都会有糟糕的房客，这也取决于你的运气和你的筛选过程。并且，住在section 8的房客也并非一定会对房子造成破坏。不要期待只有在好学区和好地方购买的高端房子才能吸引到优秀的房客。因此，低端的房产并非一定就会遇到麻烦的房客，这也需要我们有一颗平等对待所有房产和房客的心。

作为房东，我经常有各式各样的房客，就像那些由政府承担大部分租金的单身房客。虽然这些房客通常不会对房子造成太大的损害，但是当涉及到section 8的房客，就会有一些特别的情况。一般来说，人们会有一种偏见，认为section 8的房客会折磨房子，尤其是那些带着孩子的。然而，事实上也有一些section 8的房客表现得非常好，他们会在合约到期时把房子打扫得整整齐齐，然后拿着一万块钱搬走。

当我决定卖房的时候，我会考虑到我现有的房客的处境。我意识到，由于他的房租只有750块钱，如果新房主是为了投资而购买房子，他可能会把租金涨到一千三或更高。这就使得我的房客面临两个选择：一个是他继续住在这个房子里，但他的房租会涨；另一个就是他可能无法支付更高的租金，必须搬出去。

尽管我在卖房过程中能够获利，但实际上，我并不过于在意利润的多少。毕竟，我还是很满意我能赚到钱。因此，我想了一个方案：当我卖房的时候，我可以和房客签订一个五年的租约，租金可能会涨到850块钱，但我会保证至少五年内，房客可以继续住在这个房子里，享受相对低廉的租金。另外，如果他因为无法负担更高的租金而必须搬出去，我也愿意给他一笔钱，帮他支付一段时间的租金差价。

在这个过程中，我向买家提出了我的计划，希望他能以850块钱的租金与房客续签租约，让他继续住在里面。但是，买家不同意，他希望房客搬出去。于是，我提出了另一个建议，我问他是否可以多付三千块钱作为搬家费用。买家最终同意了我的提议，可能是因为他觉得买到了这个三居室的房子已经很划算了。

于是，我用买家的三千块钱和我自己的七千块钱，凑齐了一万块钱作为房客的搬家费。我告诉房客，只要他在月底之前搬出去，并且把房子打扫得干干净净，我就会给他一万块钱。尽管这个决定引起了我的家人的质疑，他们觉得我赚的钱本就不多，为什么要给房客这么多？但我觉得，如果没有这个好房客，我可能需要花费更多的时间和精力去处理房客问题，甚至几个月收不到房租，这远比付出一万块钱来的更繁琐。

所以，我对我的房客非常感激，他在我拥有这个房子的整个期间，都是一个好房客，没有欠过一天的房租。这是我作为房东的幸运，也是我愿意为他付出一点的原因。

最近这两三个月来，尽管我并没有收到政府的任何补贴，但我得到的租金没有减少，而且租客一直都非常省心，从来不烦我。而我之所以能够迅速卖掉房子，只需要把房子的照片上传到网上，这个房子就能自动地被卖出去，我不需要做任何宣传。这个房子甚至可以卖到11万，你知道为什么吗？

这要归功于我的租客。他们把房子维护得非常好，使得我在买房和卖房的过程中，都没有额外花费。我觉得我给房客的一万块钱很值，这是第一个原因。第二个原因是，尽管我没有义务一定要给租客这笔钱，但是给了他们后，我自己会心安，我知道至少在接下来的几年里，他们可以用这笔钱买一个同样的房子，或者至少可以换一个差不多的房子，他们就不需要承受特别大的精神压力和经济压力。

而这个就提醒我了，投资不是唯一的目的，有时候你在做这件事情的过程中，你需要照顾到相应的人。比如，如果我买了这个房子，我赚了很多的钱，但是那个租客却成天在家骂我，这样的结果也不好。因此，我们在做事情的时候要考虑一下其他相关的人，虽然我没见过他，我跟他也没什么感情，但是我觉得我这样处理的话对他对我都是好的。

还有一个小点，与房子的售价无关，这是关于中介费的问题。因为这个房子非常便宜，我担心中介不愿意带买家来看房。所以，我告诉我的中介，我愿意支付8%的中介费，其中3%给我的中介，5%给买家的中介。这样一来，买家的中介在看到这么便宜的房子时，会被这个高比例的中介费所吸引。

我知道有些人会抱怨，他们在卖房时被中介骗了，中介告诉他们需要支付6%的中介费。但是，在签订合同和过户时，他们才发现他们的中介实际上拿了4%，而只给买家的中介2%。所以，当我们在做这些事情时，你需要明确告诉中介，你愿意支付多少比例的中介费给买家的中介，这样可以避免中介自己偷偷修改比例，影响买家中介的积极性。

这就是我关于这个小房子的分享。我希望我的分享对你有所帮助。再次感谢你的观看，我们下次再见。