买房要学会用好贷款

在我生活的美国，我曾经历了房屋购买和贷款的过程，其中我明白了许多规则与要点。当你在美国为了买房申请房贷时，必须要做好各方面的准备。首先，你必须保持稳定的工作，这里的稳定工作指的是正式聘用，比如在银行或者大学等地工作，而不是临时或者自由职业。具有稳定的工作意味着你有一份固定的收入，你的雇主会为你缴纳社保和其他福利，如退休金等。

其次，你的个人信用分数也十分重要。信用分数在美国是衡量你信用情况的重要指标，如果你的信用分数低于640分，你可能无法申请到贷款。而如果你的信用分数高达800分，你就能得到最好的贷款利率，最高的贷款额度和最少的贷款费用。信用好，你在贷款时得到的优惠就越多。

然后是房产购买与贷款的名字问题，如果你和你的配偶收入较高，你们在买投资性质的房产时，你可以只用一人的名字去申请贷款和购买，这样每个人的身份证号就可以带十个贷款。但是，如果你们夫妻俩每次贷款都要两个人的名字都放上，无论你们的收入多高，你们最多只能申请十个贷款。

当然，如果你的信用良好，收入足够，你们夫妻两人分开申请的话，一起能够贷到的住宅贷款最多可以达到二十个。当这些额度用完时，你可以转向商业贷款。商业贷款通常需要以公司的名义进行，你只需要花费一点成本成立一个公司，然后开始申请。一般来说，银行希望你能一次性购买多个物业，这样可以打包贷款。

请注意，商业贷款的利率会比住宅贷款的利率更高，可能会高出1%或更多。但是随着近年来住宅贷款利率的上升，两者之间的差距已经逐渐缩小。

如果你希望在美国进行房地产投资，而不是简单地自住，那么贷款就显得尤为重要。在美国，房地产投资并不是一个暴利的行业，通常的现金流回报率在4%到6%之间，而每年的增值通常在5%到10%之间。如果没有房贷，这些回报可能会因为房客、物业或其他问题而大打折扣。

因此，你可能会问，我在美国投资房地产的收益大概是多少呢？大概的年化收益率范围在10%到15%之间。然而，这个收益并不是绝对的保证，可能有时候多一点，有时候少一点。以亚特兰大为例，过去的三年，房价涨了至少50%，过去三年的涨幅太高了。这可能是由于需求消费已经提前消费掉了，或者其他的原因。所以，未来的增值可能并不能保证，可能仅仅是0%到3%。如果真的是这样，你在美国的房产投资总收益可能就是5%到8%左右的年化收益。 

你可能会想，如何能提高在美国的房产投资收益呢？这就需要利用贷款。然而，由于你是在中国，你可能无法享受到低息贷款，你只能选择不查收入、不查信用的贷款，这种贷款的利率大概是7.9%。如果现在的贷款利率这么高，作为中国人，你想在美国买房可能只是为了寻找一个放置资金的地方，也可能你是想投资美元资产，或者是进行资产配置。

除此之外，也可能有其他的目标。例如，你的孩子可能会在美国生活，或者你未来可能会在中国和美国之间往返，因此你想提前在美国买房，等到未来需要的时候就可以直接住进去。除了投资的目标，你可能还有其他两到三个原因。如果这是你的情况，那么现在在美国买房是一个不错的选择。否则，如果你只是想全款购买，那么收益可能并不会太高，可能最多也就是年化15%，而你可能只期望10%的收益。但如果你有其他目标，那么这还是值得的。

对于现在在美国的你，我强烈建议使用贷款。为此，你需要确保你的报税收入做好了，你需要有一个稳定的W-2工作。你可能会说，我现在就想做房地产，我想去考中介执照，我现在的工作太辛苦，老板老骂我，我不想再做了。但我要告诉你，你这个十万年薪的工作非常重要。只有当你这个十万年薪的工作能够贷到的款项都用完了，比如能够贷到一百万，结果你已经买了三套房子，一百万的贷款额度都用完了，这时候这个十万年薪的工作对你来说再也贷不到任何款项了，这时候你才可以考虑放弃它。

作为一个企业的老板，我拥有自己的公司，我的资产众多，所有的房产都是我自己的。我雇佣的前台年薪五万块钱，我为她提供的是W-2的工资形式。但是，有趣的是，当我作为自己的老板去申请贷款购买房产时，我发现了一个问题。由于我是自雇人士，贷款的过程显得异常艰难。

首先，银行要求我提供大量的文件和信息，然后即使我全都递交了，他们可能仍然不批准我的申请。他们告诉我，我面临的风险太大，我的名下贷款和房产太多。然而，对于我的前台，一个年薪五万，刚开始工作两个月的小女孩，情况却截然不同。她只需提供她的工作offer和工资单，就能得到最好的贷款利率，审批过程非常容易。

这让我想到，虽然我们可能不喜欢打工，但在美国，打工实际上有一些优点。首先，工作可以为我们提供稳定的收入，这是我们支付贷款的重要来源。其次，如果我们能够利用这个稳定的收入来源来建立被动收入，如通过房产投资等方式，我们就可以更好地控制我们的财务状况。

我也认识到，工作带来的贷款能力实际上非常有价值。例如，如果你是一个年薪五万的前台，你的这份工作可能相当于八万块钱的收入，因为你有稳定的收入和良好的贷款能力。如果有一天你失业了，你会发现贷款的过程变得非常困难，甚至可能无法贷款。此外，你可能需要支付更高的利率。例如，你原本可以获得4%的贷款，但现在由于没有工作，你可能需要支付6.5%的利率，这意味着你每年需要支付额外2.5%的利息，这都是一个相当大的数字。

所以，我的经验告诉我，尽管自雇可以带来更多的自由和控制，但有时候，拥有一份稳定的工作也可以为我们提供一些无法忽视的优势。