你的出租房的房租和房价，是由谁来决定的？

大家好，这一期我要与你们分享的主题是房产投资中的一大疑问：谁在决定你出租房的房租和房价呢？我将直接给出答案：影响你出租房房租和房价的主要是你的房客、你的邻居以及周围发生的事情，同时，美联储在特定的情况下，对你的房租和房价也会产生重大影响。

首先，我们来看房客的影响。房客会直接影响你的房租，因为同样的房子你可能租出一千五，也可能租出一千七，这些取决于房客的选择和承受能力。不仅如此，房客的行为也会影响你的房价，例如是否按时交房租、是否爱护房子，甚至是否在居住过程中保持房屋整洁等。这些因素都会直接影响你的房产价值，因为如果你打算卖掉房子或者重新贷款，购买者和银行都会参考你的预期收入和花费。如果你有一位愿意支付高租金且让人省心的房客，那么你的房子价值也会相应提高。

其次，邻居也会对你的房租和房价产生影响。如果你的邻居也将他们的房子租出，那么他们的租金定价会直接影响你的房租。假如他们的租金高于市场价，你就可以借机提高你的租金，反之，如果他们的租金偏低，你的房客可能会对你的高租金产生抱怨，这无疑会影响你的房租水平。而如果邻居有可能违约或者面临贷款问题，例如在经济危机下，蓝领工人面临失业风险，可能会导致他们无法支付房贷，可能会对他们的房产进行低价甩卖，这些都会间接地影响你的房价。

最后，邻居们如何维护他们的房子也会影响到你的房价。如果你的邻居是以自住为主，他们可能会把自己的院子整理得非常漂亮，房子保养得非常好，这都会使得整个社区的房价提升。相反，如果整个社区的房子维护得不好，那么无论你的房子多么好，也可能会受到贬值的影响。

那么，对于你作为出租房的房东来说，你的房客住在那里，可能相较于邻居而言，存在一些不规范的行为，例如垃圾桶乱放，小孩乱跑等，但他们并不挑剔你。在这个出租房中，你可以享受相对省心的管理，房客也会感觉到这份轻松，邻居也不会找你麻烦。此外，你的租金可以设置得相对较高，若你要卖房或去贷款，房价评估也会更高。

这种情况的背后原因是什么呢？因为人们愿意为了整个小区环境的好，周围人的素质高，付出更高的价钱。如果你的小区更漂亮，人们愿意多付钱去购买你的房子，多付钱去租你的房子。

但是，如果你购买的是那种不挑剔的小区，只看中租售比的高低，你可能会遇到一些问题。你的邻居可能也是同样原因选择了这个房子，所以这个小区的房子多数都是出租的，住在里面的都是房客。这样的小区可能会显得比较混乱，比如有人经常聚会，闹腾。而且，这种情况下的房价增长就没有自住为主的小区那么快。

因此，你可以选择在自住为主的小区购买出租房，但是，如果你的房子就在运营中，持有期间可能会很头疼。比如，如果一个小区的邻居都是出租房，那他们可能都不会太挑剔。但如果你的房子左边是自住房，右边是自住房，你的房子就处在中间，那么你的邻居可能会对你的房客有所不满，经常找你麻烦，向社区抱怨。

此外，你房子周围发生的事情也会影响你的房价。比如，如果有一个大公司突然搬到这来，增加了很多就业机会，那么对租房和住房的需求就会增加，房价可能也会相应提高。相反，如果有一个大公司突然决定搬走，那么你的房价可能会受到影响。

最后，影响你房价的另一个关键因素是美联储的贷款利率政策。比如，如果出租房的贷款利率从2.5%飙升到5.5%，再飙升到8.5%，那么对你的房价会产生毁灭性的影响。反之，如果美联储决定降低利率，那么对你的房价也会有积极的影响。

因此，对于拥有出租房的你来说，你需要明确谁会影响你的房租和房价。你需要思考谁可能会租你的房子，谁可能是你的邻居，你的房子周边发生了什么事情。购买出租房需要理智，不带感情色彩，你需要算清楚你的房子的收入、花费、净利润，以及贷款的可能性，是否能以房养房。

以上就是我对出租房的一些想法和分析，我希望这对你有所帮助。