🎉欢迎，各位房产爱好者，来到菊子的房产讲解频道，我是你们的好朋友，菊子。在今天的讲解中，我将通过一个实例，深入解析贷款买房的种种细节，帮助你们更好地理解购房投资的复杂性。
我们以张三的购房经历为例。张三用四十万购买了一套投资房，然后以每月2500元的价格出租。他选择了贷款的方式购买，其中75%的房款，也就是三十万，是通过贷款获得的，他自己首付了十万。购买房产和贷款的总费用是两万。那么，你可能会问，张三实际上投入了多少钱呢？
答案是他的首付十万加上两万的贷款费用，所以总共他投入了12万。在他总的投资额42万中，这12万占比28.5%。
在经济的运作中，张三的房子每月的租金收入为2500元。贷款30万，年利率为4.43%，他选择了十年分期还款，每月还款1500元，既包含本金也包含利息。因此，每月他需要用1000元来维持房子的运营，剩下的1500元用于偿还贷款。在这个过程中，张三的现金流入为零，他的收入全部用于维持房产，包括支付房子的维修维护、地税、保险费以及还贷。
那么，假设这个房子每年平均增值5%，张三自己的投资占比28.5%，也就是12万。这部分投资资金是可以享受增值的。相比之下，剩下的30万是银行的贷款，银行已经收取了利息，不再需要增值。因此，如果整个房地产的年化增值收益是5%，那么张三自己的投资就能得到相当于年化17%的增值。
设想一下，如果张三持有这个房子三十年，他的贷款是固定的，三十年分期还款。每月还1500元，三十年后，他会偿还完三十万的本金。这30万的还款，平均每年是一万。对于他的12万投资，这相当于年化8%的收益。所以，如果张三在这个房子上持有三十年，他的投资收益是怎么样呢？有17%的增值，8%的本金返还，总的年化收益就达到了25%。
然而，成功并非易事，它需要满足多个条件。首先，张三必须确保能够每月收到2500元的租金，并能承受每月1000元的养房成本。其次，他需要有每月1500元的还款资金，贷款利息必须控制在4.4%以下，否则，整个计划就会失败。最后，贷款额度能否达到75%也是非常关键的一环。
在接下来的讲解中，我会专门介绍如何维持良好的贷款能力，因为这对于购买出租房非常重要。我还要强调，这个投资增值实际上是复利的，这与我们还本金那年化8%的收益并不完全一样，因为增值是在每年的基础上累积的。如果算起来，实际上可能是比年化17%的收益更高。
对于能否获得75%的低息出租房贷款，这是一个非常关键的问题。你需要有足够的收入和良好的信用评分，才能满足贷款的条件。因此，如何保持良好的贷款能力，如何有效地降低运营成本和贷款成本，这些都是我们接下来需要关注的问题。
贷款购房需要你细致的考虑和详细的计划。希望我的分享对你有所帮助，感谢你的收看。我们下期再见，别忘了，房产投资，细节决定成败！
文章内容受版权保护。发布者：菊子说美国房产，转转请注明出处：https://kellyinvestmentacademy.com/archives/4380
