作为房东，如何掌控最佳的驱逐房客时间

大家好，房产的观众朋友们。这一期，我想与大家分享关于房客逾期租金的经验。我个人在亚特兰大和休斯顿都有公寓。在亚特兰大，如果房客在每月的15号之前还没有交租，我们会考虑启动驱逐程序。而在休斯顿，我们给房客的宽限期只有三天。

最近，公司里有个新来的小伙伴问我为什么在亚特兰大宽限期是15天，而休斯顿只有三天。我解释说，亚特兰大的驱逐程序从启动到完成大概需要半年的时间，而休斯顿只需两三周。因为休斯顿的流程更快，所以我们只给予房客三天的宽限期。

我知道有时候作为房东，当房客逾期不交租金时，会让我们很是焦虑。可能有的房客说1号交，然后又说5号，但5号到来仍然没有交，然后他们会给出种种理由，比如家里有急事、工资没发等。这时，你可能会觉得他在欺骗你，你想驱逐他，但又担心他说的是真的。加上驱逐程序时间长且需要花费，让人心里七上八下，不知所措。

我的建议是，当房客不交租时，你要有一个明确的截止日期，决定何时启动驱逐程序。但在此之前，你首先要了解当地的房东和房客的法律规定。每个州都有相应的法律手册，你要仔细阅读。同时，你与房客签订的租赁合同也会有明确条款，说明何时应交租金，何时可以加收滞纳金，以及何时可以启动驱逐程序。

所以，具体在哪一天启动驱逐程序，除了法律规定外，还要看你与房客的合同。但最重要的是，作为房东，你的最终目标是什么？是尽快拿到租金，还是尽快结束这段不愉快的租赁关系？”

在租赁行业中，当租户不能按时交纳租金时，房东面临的问题是如何最大程度地减少自己的损失。对我来说，如果我无法及时收到租金，我的首选策略是尽快将房客驱逐出去。然而，你可能会好奇，我什么时候会这么做呢？

以亚特兰大为例，目前的情况是，由于生活成本和租金不断上涨，许多租户在每月底收到工资时都会面临是否支付租金的犹豫。有时，他们可能因为自己庆祝生日、购买新鞋、突发疾病或其他突发事件而导致短暂的资金短缺。事实上，我的许多租户都面临这样的困境：他们很难在每月的第一天支付租金，但到了第十天或第十五天，大多数人都能补交。例如，有50%的人可能会稍晚交租，但他们最终会支付，尽管需要支付额外的滞纳金。

考虑到这种情况，如果在一个月的第一天他们没有交租，到了第三天我还没有收到租金，我可能会开始启动驱逐程序。但这样的做法可能会激怒他们。例如，原本他们打算在14号支付，但由于我过早地启动驱逐程序，他们可能会产生反感。他们的邻居和朋友可能会告诉他们，亚特兰大的驱逐程序需要六个月的时间。这意味着，一旦我开始这个程序，租户可能会选择放弃支付，并尝试在这六个月内免费居住。

原本，他们可能在考虑抵押自己的首饰或车辆，或向家人借钱来支付租金，以确保能保住这个家。但当他们发现我已经启动驱逐程序后，尽管我现在可能会撤销，他们可能会感到沮丧，因为这个记录已经存在。如果他们正在经历财务困境，他们可能会选择放弃，并利用这个机会免费居住半年。考虑到一个月的租金可能达到1200块，六个月的租金总额对他们来说是一笔巨大的资金。

另一方面，在休斯顿，租户非常清楚我们的政策：如果他们在一个月的第一天未能支付租金，我会在第三天启动驱逐程序。当我们真的开始这个程序时，他们面临一个选择：要么立即支付租金，要么选择不支付，并看看他们能获得多少时间的“免费”居住。但在休斯顿，他们最多只能免费居住两周。

在休斯顿，如果房客不交租金，我会立刻启动驱逐程序（eviction）。一旦他有了这样的驱逐记录，他在找新的住处时会面临很大的问题。因为有了这个驱逐记录，这使得在获得判决书之前，房客仍然会努力与我合作，因为他明白如果不交租金，我真的会把他驱逐出去。

如果房客因为一时的情绪不交租金，我知道在休斯顿这样的驱逐程序只需两周就能处理完毕。但在亚特兰大，这可能需要长达六个月的时间。因此，在处理时间较长的地方，启动驱逐程序需要更加谨慎。我与这个房客已经有了半年多的了解，我知道他在50%的情况下是会按时交租的。但我仍需要准备启动驱逐，为了预防那50%的不确定情况。如果他白住七个月，而我只因为驱逐程序需要六个月，这样的损失对我来说是不可接受的。

我有一些公寓，其中的房客欠了我两万多块钱的租金，这意味着他们已经近两年没有支付租金了。为了避免这种情况，当我们判断一个房客无法支付租金时，无论我们采取什么策略，我们都应该尽快启动驱逐程序，这样可以将损失降至最低。

在与房客、修理工、第三方沟通时，我们不能仅仅依赖固定的规则，例如某天启动驱逐程序。我们需要根据实际情况，分析房客的立场，考虑如果现在启动驱逐程序，对房客会有什么影响，或者如果不这么做会怎样。同时，我们也要考虑对我们自己的影响。有时，可能两种选择看起来都很合适，这时我们可以稍微体谅一下房客，照顾他们的感受。

最后，房产出租并不只是简单的租赁关系，它涉及到与多方的沟通和协调。希望我的分享对你有所帮助。