当前美国房地产市场背后的真相

大家好👋，我是菊子，在这一期中，我将利用我的有限认知和经验，来分析一下现在全美住宅市场的一些情况。首先，让我为大家分享一些真实的数据📊，这些数据绝对可靠，都是真实发生的情况。

根据最新的数据显示，截止到今年三月底，过去14个月中，有13个月的全美住宅市场都是下跌的。今年第一季度的住宅房屋销售量同比去年下降了22%📉。在这些销售的房屋中，价格在25万到五十万之间的住宅占比最大，这是一个亮点🌟，表明大家都在购买中低端的房源。而75万以上的高端房源则占比相对较少。

首次购房者在第一季度所有销售的房源中占比为28%，而正常的比例应该在40%左右。所以，在销售量下降的22%中，大约有12%是由于首次购房者不再购房🏠。另外，大约有10%的下降来自于投资者的退出，这些都是真实的数据。

我们再选一个具体的城市来看看，例如旧金山。今年三月份，旧金山独栋房屋销售的数量同比去年下降了38.4%，超过了1/3，中位价格是162万五，这个价格同比去年下降了18.8%。

现在让我们来看一下2023年第一季度的数据。由于失业率的不断上升，通货膨胀以及持续的经济挑战，在第一季度总共有95712套房源进入法拍程序🔨。这个数量比上一个季度增加了6%，同比去年增加了22%。

每一个数据都让人心颤，无论你是房东还是想买房的人，你可能会想，是不是抄底的机会要来了？我的房子是不是要降价了？你可能会有这种感觉，好像现在就像2008年一样，马上就要来临的是2009年的经济危机，我们现在就像站在悬崖边的前一年。这些都是我们需要深思的问题。

面对当前的数据，让我们一起深入分析。🧐 首先，看似恐怖的数字，实际上是否值得我们惊慌？在这里，我们主要关注房屋销售量。🏘️今年第一季度的销售量同比下降了22%，有些城市甚至下降了38%多。抵押期限也在延长。所以，我们来看一下2023年第一季度的销售量是否真的算少。

我准备了一份从2008年到2023年的房屋销售量表格。📈其中，2022年的数据是准确的，而2023年的数据是预估的。我们可以看到，从2008年以来的销售数据显示，疫情期间，也就是2020年至2022年，房屋销售量分别为564万套，612万套，和595万套，这三年的销售量都高于2019年之前的每一年。

这种现象产生的原因是什么呢？✨正是因为我们刚经历了疫情期间的历史低利率，利率下降到2%-3%，人们开始考虑购房。🏠🔑在保持社交距离的情况下，许多人想要迁移到郊区。由于这个低利率，房贷每月可能只需两千块钱，而这个房子可能能租出两千五，许多人发现租房和买房的成本出现了倒挂。💰

因此，很多原本不打算购买住宅的人，开始购买自住房，甚至投资房。🏦疫情期间，由于生活方式和工作方式的变化，加上低利率的刺激，推动了许多人进入房地产市场。疫情这个黑天鹅事件，让本不打算购买房产的人，也买了不少房产。因此，疫情期间的销售量偏高。

再回头看我们的数据，2008年到2019年的平均销售量在400万套到530万套之间。如果我们看2023年的预估数据，第一季度的销售量同比下降20%，但如果我们同样以300万套的数据与2019年相比，实际上是持平的。✅

因此，当你听说销售量同比下降22%，可能会感到恐慌，但当你听说与2019年相比，销售量实际上是持平的，可能就不那么害怕了。😌再进一步，与2019年之前的许多年份相比，销售量实际上是上升的，听到这里，你可能会更加放心。所以，尽管销售数量有所下降，但如果我们将其与历史数据进行比较，就会发现这并非一个值得恐慌的情况。我们需要从更大的历史视角来看待这个问题，而不仅仅是局限于最近的数据。📊🧭

面对未来，我们的视线不仅仅延伸到2022年，更不局限于疫情期间的情况。我们希望将现状与之前的情况进行对比，因为疫情期间的状态不能被视为正常。而实际上，2023年也不能被视为正常的年代，稍后我们会进一步解释这个观点。🤔

接下来让我们关注法拍房屋的数量。据报道，与上个季度相比，法拍房数量上涨了6%，与去年同期相比增长了22%。听到这个数字，你可能会感到畏惧。作为房地产从业者，我们知道，供应量突然增加可能会对房价产生5%到10%的影响。然而，如果法拍房的数量突然上升，市场上法拍房的数量急剧增加，这就是我们最担心的情况，因为这将直接导致房价下跌，可能达到腰斩的程度。😱

现在，我们来看一下历史数据。我们不仅仅看今年第一季度的数据，而是与去年同期进行比较，更进一步地，我们从历史水平上进行考察。2023年第一季度的法拍房数量，与之前正常年份的情况相比，是怎样的状况呢？我们有一份从2008年到现在的图表，记录了每半年的法拍房数量。2022年上半年的法拍房数量是97,000套，那么据此我们可以推断，2023年上半年的法拍房数量大约是20万套。📈

回顾历史数据，法拍房的数量始终是我们最担心、最紧张的问题。2008年的法拍房数量是133万套，2009年经济危机来临时达到152万套，2010年为165万套，2012年为104万套，一直到2019年为296,000套。然而现在呢？2023年上半年的法拍房数量只有20万套，与2008年到2019年每一年的数据相比，我们的数字是最低的。⬇️

有些人可能会问，为什么我们不考虑2020年到2022年的数据？这是因为在疫情期间，政府不允许银行进行法拍行动，他们要求银行与房主进行谈判，允许房主有其他的解决方案，所以在这个非常时期，我们不看2020年到2022年的数据。🚫

在2023年，房地产市场的销售数量稳定，法拍房的数量也保持在一个相对健康的水平。然而，这并不意味着房地产市场没有任何隐忧。🧐

今年显然是一个不寻常的年份，其中潜藏着几个黑天鹅事件。🦢首个黑天鹅事件有些令人担忧。在全美五千万套住宅中，有一半，即2500万套住宅，存在着低于4%的贷款，大部分甚至低于3%。🏘️这个现象可能成为一个巨大的黑天鹅，因为这些低息贷款使得很多本应出售的房子无法流通。

例如，假设一个房东的贷款利率为2.7%，而现在的贷款利率为6%。尽管他的房客可能令人头疼，或者房租收不齐，但他仍然选择不出售房子，因为他的房子可以通过房租自我维持，且他的还贷成本非常低。🏡如果他选择出售，新的贷款利率将直接跳到6%，这将使他无法再通过租金收入来维持新的房子。

因此，大量的房产被低息贷款“锁定”，并未流入市场。这使得2023年的房源供应量异常，有2500万套房源因低息贷款而无法进入市场。🔒

解锁这些被低息贷款困住的房源的关键在于贷款利率。只有当30年固定贷款利率降至5%以下时，这些房源的流动性才能恢复。🔓这意味着，贷款利率有决定性影响力在市场供应量上。

当贷款利率继续下降，尤其是在经济出现大问题，贷款利率大幅度降低时，房地产市场将会面临下行压力。因为大量的房源会进入市场，它们有增值空间，房主也急于变现。💰

此外，疫情期间，许多房主已经憋了好久，其中有34%的房源本应在市场上流通，但由于低利率，他们选择忍受各种不便，而不将房源放入市场。一旦利率降至可接受的水平，他们会赶快将房子放到市场上出售。🏷️

因此，这2500万套被低息贷款“锁定”的房源成为2023年房地产市场的一个最大的黑天鹅事件。🌑这不仅可能引发供应量的大规模增加，而且还可能在短时间内引发价格的大幅下跌。📉

在这个时期，房地产市场中的黑天鹅事件和贷款利率的走向紧密相关，引发了广泛的关注和讨论。🤔

首先，让我们考虑一种可能的情景。当前的贷款利率若达到5%，我们可能会感到一丝忧虑。如果贷款利率继续下滑，市场上可能会突然出现大量的房源供应，达到五百万套。🏠🏠🏠

另一方面，一项最近的民意调查结果显示，71%的家庭不能接受5.5%以上的贷款利率。📉这项调查涵盖了全美1300户年收入大约五万美元的家庭。然而，目前三十年固定分期的贷款利率平均为6.88%，远高于这个5.5的临界点。这可能是另一个潜在的黑天鹅事件。🦢

由于贷款利率高于5.5%，许多原本有意愿在市场上购买房屋的人现在选择观望。这包括需要自住房、可能想要购买出租房的人们。他们之所以选择观望，主要是因为他们认为当前的贷款利率过高。💸

到了2023年，如果贷款利率降至5.5%以下，会有更多的买家进入市场。📈对于许多人来说，5.5%以上的贷款利率难以接受，只要低于5.5%，他们就愿意购买房屋。另一方面，目前的房价也相当高，如果房价和贷款利率都高，许多人就买不起房。

与此同时，另一个因素是有2500套房源现在有低息贷款在上边，这些房源被“锁死”。如果贷款利率突然降得很低，大量的房源就会放到市场上。🔓

这就是2023年与2019年的主要区别，即贷款利率的变动可能引发的黑天鹅事件。因此，我们不仅要关注房源的数量、法拍屋的数量，还要密切关注房贷利率，因为它对2023年和之后的房地产市场影响重大。🔍

当前，三十年固定分期的贷款利率为6.88%，在今年可能会再涨一次，固定在7%左右。但如果我们拉长时间尺度来看，从1971年到2023年，房贷利率的平均值实际上是7.75%。因此，尽管在近十年内，我们可能觉得7%的贷款利率相当高，甚至期待其降至4.5%或5%，但如果将时间线拉长到过去五十多年，我们会发现当前的6.88%的贷款利率实际上并不高。📚

因为从长期历史数据来看，这个利率甚至还没达到过去历史的平均水平。当我们从更广阔的视角审视问题时，我们可以发现，虽然短期内的波动可能引发我们的关注，但长期的视角能帮助我们更好地理解和评估市场状况。🌐

因此，2023年的房地产市场可能会出现两个与贷款利率紧密相关的特殊情况。一方面，大量被“锁死”的低息贷款房源可能会随着利率的降低而进入市场；另一方面，由于公众对利率的敏感性，一旦利率降至5.5%以下，可能会有更多的买家进入市场。这两个因素都可能极大地影响房地产市场的供需平衡，从而对房价产生重大影响。💹

在1980年的经济危机中，我们看到了房贷利率高达17%的情况，这无疑是一个不正常的现象。然而，自1990年以来，房贷利率三十年固定的数据显示，这一数字从9%到4%之间徘徊。如果我们不考虑1980年的历史高利率，从1990年这种正常的水平来看，贷款利率三十年固定的正常水平应该是5.2%-5.5%。📊

就接下来，我们可能会看到贷款利率三十年固定的数字上涨到6.883%，甚至可能进一步上涨到7%。📈在这样的情况下，那些希望贷款利率降到5%-5.5%以下的买家可能不会进场。同时，那些2500万房子上有4%以下低息贷款的房源也不会大批量的放到市场上。然而，如果未来几年三十年的贷款利率逐渐下调，从现在的6.88%降到5%或5.5%，我们可能会看到更多的买家进场。🏠

在这样的情况下，大量的房源可能会进入房地产市场，这可能会对房地产市场产生一定的冲击。🌪️所以，我们需要仔细观察各地的房地产市场，了解大家的感觉和看法。我从YouTube上截取了一些观众的留言，来了解当前的情况。📝

其中，有一个朋友分享了他在洛杉矶房市的亲身体验。他说，他观察到的是五十万到九十万这个价位的房子，大家都在抢。这个观察结果实际上是正确的，因为全美国销售房子占比最多的就是25万到五十万的中低价位的房子。在洛杉矶，独栋的房子平均价位是110万左右，所以只要是低于平均价的这些房子都会被抢购。🏡

另外，他还分享了自己的一些亲身经历，比如二月中旬以来加价又回到2020年下半年到2022年上半年的状态，五十多万的烂房子，加价15万抢房，而且还是全现金，所有的保护条款都不要直接裸奔。甚至有些房子上市两三天，连open house都不开就直接判定了。这些情况都说明洛杉矶的房地产市场现在是异常火热，大家都在抢房。💰🏠然而，这种火热的状况主要集中在中低端的房源，而不是平均价位以上的房源。

另一位朋友分享了他在奥斯汀的房地产市场的看法。他说，奥斯汀的苹果厂附近的房地产市场在过去三个月已经开始反弹，而且即使在前几个月跌价，也仍然高于2020年之前的价格。📈对于在2018年或2019年购买房子的人来说，他们已经赚了不少。然而，现在市场上可能只有在2021年和2022年购买房子的人在担心，因为他们可能会受到数据的影响，担心房价的下跌。😟

一位朋友提到，现在的油管博主很少会讨论房地产的未来价格趋势。他觉得目前的市场就像乱世一样，各种反常的现象层出不穷。他个人认为，目前的市场处于高位横盘状态，感觉像2021和2022年那些疯狂加价的情况，特别是在洛杉矶。这是因为现在一半的房源不能放到市场上，加上贷款利率的问题，很多买家都在犹豫是否应该在这个时候购房。🏠

另一位朋友也表示，洛杉矶的房价还在持续上涨，尤其是在华人区，价格都很坚挺。他还提到，房地产市场的状况在不同的区域差别很大，像奥斯汀这样的城市，疫情期间房价涨得太快，现在回调也是正常的。他在加州的Orange County看到的情况是，房源特别低，好房子还在加价抢。🌆

再有一位朋友则观察到，虽然尔湾的新房在降价，但是市场还是有人抢购。他说，尤其是好的房源，现在的买家更加注重品味，愿意为真正好的房子抢购。他还提到，圣地亚哥的房源稀缺，好一点的房子价格在120万以上。🌊

我们还有一位朋友从2022年2月开始一直在旧金山和湾区的圣何塞亲身买房出offer，他感受到的市场是房子全面涨价。还有一位朋友则认为，房价下跌是必然的，因为这符合百年历史18年一个循环的规律。他提到，上次的高峰是在2006年，下次的高峰应该会在2040年左右。以洛杉矶为例，去年借五十万的贷款，现在比两年前每月要多付1300块钱。他还提到，最近几年加州的人口也也在大量流失，对于房地产市场的乐观程度，他持有保留的态度。🚶‍♀️🚶‍♂️

有一位朋友提到，洛杉矶的优质房源依然非常抢手。另一位朋友分享了他在洛杉矶的经验，他说，去年在尔湾，即使是旧的、破旧的房子都在加价抢购，但今年买家的选择更倾向于质量更好的房子，虽然从数据上看，市场似乎在崩盘，但好房子依然有大量的买家在抢购。🏡

我们最后的一位朋友分享了他在圣地亚哥的观察，他说，尽管有一些好的房源，但大部分都在海边，一百万只能买到一个卧室的condo单户住宅，稍微好一些的房子价格都在120万以上。他还表示，真正上好的房子数量有限。🌅

在房地产市场的大潮中，各地的房价走势似乎成为了热议的话题。西雅图的房价跌幅曾名列第二，然而，近期市场反应却出乎意料——部分原本几个月卖不出的房子，现在均已挂牌出售，而且即便挂牌价稍微低一些，也会引来十到二十个offer🏡。这引发了一个问题：这是暂时的季节性调整，还是西部的房价又开始上涨了呢？

另外，休斯顿地区的新房市场也开始热络起来。销售人员表示，四十万美元左右的两千多平方英尺新房如今已难觅其踪🔥。其中的原因在于，现在的新房地皮大多数是几年前购入的，而这些年地价的飙升必然会反映在房价上。

而如果你们住的房子房价下跌了，那只有一个理由——你们应该搬家了📦。这可能听起来有些尖锐，但它的意思是，目前，房价应该是在上涨的。就连位于威斯康星州的房子也莫名其妙地涨了，这可能会让人听着有些吓人，但事实就是如此。

然而，让人困扰的是，洛杉矶的房源销售量与去年相比下降了不少，而房价也有所下跌，这听起来像是市场要崩盘了。不过，这并不意味着所有在YouTube上卖房的中介都是不真实的。事实上，我们应当了解，我们看到的市场信息只是像“盲人摸象”一样，我们只是看到了大象的一小部分，比如臀部。如果我们拉长视线，看看整个大象，你会发现，大象是另外一番模样🐘。

现在，美国的住宅房地产市场，特别是中低端住宅市场，基本面非常健康。进入拍卖程序的房源少，供应量不足，中低端的房源有大量需求。一部分来自自住刚需，还有很多投资人准备进场，这是实实在在的事实。只是，市场仍受到两个因素的影响：第一，贷款利率，5.5%和5%是两个门槛；第二，贷款利率是由就业率、市场状况和美联储决定的。因此，对于接下来房地产市场的走向，虽然我们不能做出确切预测，但如果你关注贷款利率的走势，你大概就能猜出接下来房价会有怎样的变化📈。

这就是我今天想和大家分享的内容。在房地产这个大市场中，每个人都是一个独特的参与者，我们的决策将直接影响到我们的生活。我希望我的分享能对你有所帮助，让你在这个市场中能看得更清，走得更稳。再次感谢你的观看，我们下期再见👋。