🌟🏠 2023年 菊子的美国房地产趋势分析 🏠🌟

大家好，我是菊子！今天是2023年4月2号📆。在这期视频中，我将分享我的观点关于我观察到的美国房地产市场趋势分析。🧐 请注意，这些都是我的个人观点，仅供参考。

根据2023年2月份的数据显示，美国房地产市场从2012年开始连续11年的上涨，在今年2月份终于到达了拐点，全美平均房价开始下降。📉 在上一个周期，房价从2008年开始下降，直到2012年才开始回升。

然而，如果我们仔细观察每个城市的月平均数据，会发现每个城市的拐点已经出现，时间大约在去年6月份至10月份之间。😮 每个城市的情况略有不同，有些城市的降幅较快，可能在去年11月份就已经到达拐点，而像亚特兰大这样的城市，房价按年平均仍在增加，拐点尚未出现。

根据美国贷款公司Black Knight的数据，目前美国房地产市场出现了一个有趣的现象，即“T-D线”🔍。这条线以德州为界，将美国房地产市场划分为东西两部分。德州以西的房地产区域，主要是加州一带，房价目前按年平均正在下降。而德州以东的30多个城市，房价按年平均仍在上涨。📈

这个有趣的现象表明，根据地理位置，房地产市场的发展趋势是有所不同的。🌏 请大家在关注房地产趋势时，注意分析具体城市的情况，以便做出明智的决策。💡

🏘️ 接下来可能会出现房地产问题，尤其是在大都市中心的浮动利率办公楼和即将到期的商业贷款。😨 办公楼可能是最大的隐患。另外，高科技城市的房价可能会迅速下降，例如西雅图、旧金山和奥斯汀。由于这些地区的经济问题、大厂裁员和收入下降，失业率上升，当地房价受到影响。📉

🏠 高科技城市的房价已经下降了10%到20%，一般城市的房价下降幅度可能在年化5%到18%。💸 接下来，可能会出现问题的是高科技城市的富裕居民和他们推动的周边城市房价。例如，在疫情期间，加州房价上涨和远程工作的兴起导致加州居民涌向波特兰、盐湖城、凤凰城、拉斯维加斯和德州等地购买投资房和自住房。🚀

🤔 如果高科技城市的居民收入出现问题，他们投资的周边城市房价也可能出现问题。为什么会有问题呢？这些房价问题可能导致市场上房源激增。🏚️ 总之，我们需要密切关注这些房地产市场的变化。👀

在当前经济环境下，房地产市场表现出了强烈的抵抗力🏠。尽管贷款利率和股市波动，但房地产市场依然保持稳定，主要原因是供应量无法迅速增长📈。然而，在某些地区，人们可能会因为急需用钱而抛售房产。例如，在2020年购买的房价从30万涨到50万的情况下，有些人可能会因为失业而降价出售，这样的抛售可能会导致部分高科技产业为主的城市，如加州的房价出现波动🎢。

此外，房地产基金和机构投资者的进入也可能对房价产生影响。这些机构通常会将重点投资于佛罗里达、亚特兰大和德州等地的独栋房源，价格在20万至30万之间。由于机构投资者大量购买房源，这些地区的房价在过去几年内快速上涨。然而，这些机构并非打算长期持有房产，而是采取快进快出的策略，只要在短期内实现盈利就会出售🏃。

在房地产市场中，各种贷款模式影响着不同层次的投资者和消费者。🏠📈 当前，机构投资者可能面临的贷款形式与普通的出租房贷款有所不同，他们可能会拿到商业贷款、浮动利率贷款或短期固定利率贷款（如固定三年或五年的商业贷款）。🏢💰 这些机构可能面临的问题包括高贷款利率、贷款到期换新贷款的压力，以及房地产市场大趋势令投资者担忧，进而促使机构甩卖房源。📉🔥

当这些机构开始甩卖时，可能会导致供应量过剩，进而影响房价。🏘️💔 这会使得重仓地区的中低端入门级房源的价格出现下降。而在旅游地产方面，高端奢华旅游地产可能面临问题，因为美国人民的旅游消费在经济不景气时可能会有所收缩。✈️🌴

另外，全美价值220万美元以上的豪宅市场可能会受到贷款利率上升等因素的影响，出现问题。🏰💸 然而，价值80万至220万美元之间的豪宅市场由于能获得最好的贷款条款和利率，可能会在销售量大幅下滑的情况下，保持房价相对抗跌。💪📊 这是因为最好的贷款条款仅适用于80万至220万美元的豪宅，超过这个范围的豪宅可能会面临贷款额度不足的问题。🏦🚧

通货膨胀率是通过观察超市商品价格来衡量的。如果通货膨胀率持续上升，美联储可能会提高贷款利率。一旦贷款利率上升，房地产市场，尤其是商业地产，将受到很大影响💥。

除了通货膨胀率和贷款利率外，失业率和房贷违约率也是影响房地产市场的重要因素。目前，失业率和住宅贷款违约率都保持在较低水平📉，因此我们暂时不需要过于担忧。但是，商业地产的房贷违约率可能会上升。

在这里，我们主要关注普通的出租房市场。对于房价的影响，最重要的因素是通货膨胀率。通货膨胀率的主要影响是贷款利率。要了解贷款利率的走向，我们需要关注美联储主席鲍威尔的讲话和想法💡。这些因素将直接影响到您所在地的房地产市场。

房价的影响因素千变万化，因地而异🌏。各州、联邦政府和银行系统推出的购房和房贷补助政策，如加州的首次购房者首付20%、零利率和五年免还款政策等🏠，对房价产生明显影响，推进或抑制房价📈📉。购房者需关注政府和银行推出的各种优惠政策，以抓住房地产市场的机遇✨。

首次购房者和中低价位的房子购买者，往往受到这些政策的直接影响，竞争激烈。政策也会影响高收入、信用良好的人群，如美国银行提供的零首付政策等🏦。

要预测房地产的发展趋势，我们不仅要关注宏观因素，还要注意微观因素。随着时间推移，房地产市场的发展变化迅速⏰。2022年4月份的房价与之前已经有所不同。在具体投资时，要关注各城市的不同房产类型，如办公楼、住宅和仓储等🏢🏘️🏭，以及各个地区的特点，如华人、黑人和墨西哥人聚居区、市区、近郊区和远郊区等🏞️。这些因素都会影响房地产的发展趋势。例如，在德州以西的加州，房价可能正在下降🔽。

🏠在这个充满变数的房地产市场上，每个人的购房经历和感受可能都不尽相同。📈许多人在看到我发布的视频后，在评论区分享了他们所在城市的房价走势，如圣地亚哥和洛杉矶的房价。💹虽然我们可以从宏观趋势和城市数据中获取许多信息，但是具体到个人购房的感觉，可能与听到的数据和新闻有所不同。

🏘在房价上涨还是下跌的问题上，关键取决于卖家和买家的着急程度。🤷‍♀️卖高卖低的可能都存在。市场上的房子，究竟应该标价多少，大家心里都没有底。📊以美国全国和亚特兰大的房源供应量为例，理论上正常的供应量应为六个月，但现在仅有两个月。在房源紧张的情况下，刚需自住的买家可能愿意多花钱购买他们心仪的房子。💕比如一个本来值40万的房子，最后可能以45万的价格出售，因为买家喜欢这套房子，而且急于购买。

📉另一方面，有些地区的房价已经出现下跌，如加州和西雅图。去年高点时可能值80万的房子，现在可能只能卖到70万。🔻在房价已经降低15%的地区，这是很正常的现象。

🔍虽然房地产数据和信息都是公开的，但这些数据能否指导我们现在购房的定价呢？答案是否定的。🤔我们还需要具体考虑谁在卖房、谁在买房，以及自己有多少选择和讨价还价的空间。

💁‍♀️在这期关于房产的分享中，我希望我的经验对你有所帮助。祝你购房顺利！🏡✨