接下来哪些城市房价会涨得更多

在这一期中，我想与大家分享关于未来三年内，哪些地方的房价可能会有较大的增幅，甚至超过全美的平均水平。

目前，美国房地产市场面临的最大问题是很多人买不起房。那么，我们当前的房源供应会增加吗？答案是不会。其中的原因在于二手房市场出现了问题。很多二手房的拥有者不愿意将其放到市场上出售，背后有几个主要原因。首先，大约50%到70%的这些房产都背负着低息贷款，与现在的贷款利率相比，他们不愿放弃这种低息利益。如果他们卖掉现有的房子去购买新房，将需要承担更高的贷款利率。此外，过去三到十年间，这些房子的价格上涨了很多。对于那些在这段时间内购买的房产，如果现在出售，将需要支付高额的增值税和折旧回收税。税务问题也是他们不愿出售的原因之一。再者，目前没有很好的投资机会。如果他们卖掉房子，拿到了资金，但面临着如何再次投资的问题。

那么，现在的房地产市场会出现问题吗？答案同样是不会。只要供应量不增加，只要那些违约不交房贷的房屋没有大量涌入市场，房地产市场就不会受到太大冲击。过去，由于贷款利率急剧上涨和其他因素，很多预测机构都表示2023年和2024年的房价会下跌。但现在，像全美经济人协会和Zeroredfen这样的预测机构已经开始说，未来房价实际上可能会继续上涨。目前，很多人预测房价年增长率可能达到7%，这比过去的平均5%增长率还要高。

人们对房市的态度越来越乐观。对于我们这些从事房地产行业的人来说，我们总是希望房价能够持续上涨。而一些中立的分析机构，如穆迪，也开始逐渐改变他们的预测，认为房价不会下跌，甚至有可能在接下来的一年内增长2%。总的来说，大家都对美国房地产市场持乐观态度。在如此高的利率压力下，房地产市场仍然表现出了强大的韧性。

现在，最困难和最黑暗的时期已经过去，未来住宅市场应该不会出现大的问题。当然，我这里主要讨论的是住宅市场，商业房地产市场的情况与住宅市场不同，那边的问题我们暂时不深入探讨。

在这一期中，我想跟大家探讨一个话题：未来哪些地方的房市房价会有较快的上涨？答案其实并不难猜，就是那些目前房价较为便宜的地方。当前，我们面临的主要问题是许多人买不起房、租不起房，但他们仍然需要一个居住的地方。为此，他们会选择前往那些房价相对较低、他们可以承受的地方。特别是在房价高昂的大城市如亚特兰大周边，以前近郊的房价已经上涨，现在越来越多的人们开始考虑更远的郊区，这些地方可能会成为他们的下一个选择。

为了进一步证实这一趋势，我这里有一组2022年的数据。这组数据显示了那一年房价增长最快的前十名城市。你可能会发现，其中有些城市你之前甚至没听说过。这是为什么呢？因为那些你熟悉的大城市的房价已经高到让人望而却步了。相较之下，那些你从未听说过的小城市现在正迎来他们的机会。

来看看2022年房价涨幅最高的城市排名：

1. 新墨西哥的Farmington，涨幅20.9%，当前中位房价26万，远低于全美平均的40万。

2. 佛罗里达的某城市，涨幅19.5%，中位房价52万。这是一个海滨城市，适合度假和养老。

3. 佛罗里达的另一个城市，涨幅17.2%，中位房价80万。

4. 北卡的Greensboro，涨幅17%，中位房价27万6。

5. 南卡的Martob区，涨幅16.2%，中位房价37万3。

6. 威斯康星的Oscors，涨幅16%，中位房价22万。

7. 北卡的某城市，涨幅15.7%，中位房价28万5。

8. 德州的某城市，涨幅15.2%，中位房价24万4。

9. 佛罗里达的Puttagolden，涨幅15.2%，中位房价39万2。

10. 一个涨幅为14.5%的城市，中位房价35万3。

从上述排名中可以看出，除了佛罗里达的几个因为海景和度假原因涨价较多的城市外，其他涨幅较快的城市的房价都相对较低，大都在20万到30万之间。这也验证了我的观点：在未来，那些房价相对较低的地方可能会成为更多人的选择。

接下来，我想分享2023年8月初的一个预测。预测指出，未来将有15个城市成为首次购房者的首选。令人意外的是，这些首次购房者选择这些城市，并不是因为那里有丰富的工作机会或城市发展迅速，而是因为这些城市的房价相对较低。

为了给大家一个直观的了解，我列举了这15个城市及其房价中位数：

1. 德州的k0 – 25万2

2. 德州的Wichita – 18万6

3. 德州的Mikeallen – 21万

4. Misori的St. Joseph – 15万6

5. 佛罗里达 – 35万（尽管这个价格低于平均房价，但考虑到佛罗里达的海景等因素，这个价格依然很吸引人）

6. 德州的挖口 – 26万2

7. 阿拉巴马的Hansville – 29万4

8. 德州的Brownsville – 23万6

9. 威斯康星的Greenbelle – 27万

10. 田纳西的Jackson – 19万6

11. 威斯康星的Appleton – 26万7

12. 北卡的Jacksonwell – 25万2

13. 乔治亚州 – 32万9

14. 印第安纳州 – 14万

15. 田纳西的Classville – 27万6

可以看到，这些城市的房价中位数都在十万到三十万之间。而像乔治亚州这样的地方，尽管房价是32万9，高于其他城市，但与亚特兰大相比，其房价仍然很低，亚特兰大的房价已经接近45万了。

从这些数据中，我们可以预测，那些房价较低的地方，未来房价上涨的速度可能会更快。因为当某个地方的房价变得过高，无法购买或租住时，人们会转向那些相对便宜的地方，特别是那些位于大城市郊区的地方。比如，如果一个地方的房价高达一百万，许多人可能会选择到旁边的七十万或五十万的地方去。这些地方不仅房价便宜，而且交通发达，去大城市也很方便。 

在接下来的一些城市，他们的房价确实有很大的发展潜力，涨幅迅速。在这些地方，如果你打算购买自住房，只需支付3.5%到20%的首付，你就可以买到心仪的房子。如果你购买的是出租房，完全可以实现以房养房的模式。而对于自住房的购房者，只要你的工资能够承担得起房贷，例如一对夫妇年薪在十万到二十万之间，那么购房并不是什么大问题。这种情况可能会维持一段时间。

然而，预计接下来的三年，这些地方的房价涨幅会更快。但当利率开始下降的时候，这些地方的房价会有所回调。例如，现在奥斯汀和凤凰城的房价都在回调，主要原因是疫情之后它们的房价涨得过快。而对于那些房价相对较低的地区，接下来的三年会是他们的黄金时期。但一旦利率下降到一个大多数人能够负担得起的水平，这些城市的优势便会消失。因为，房价上涨的一个重要原因是很多人租不起房，只能选择在这些地方购买。

以我为例，虽然我距离亚特兰大有四个小时的车程，但我还是选择住在三万这个地方。但我并不是特别喜欢这里，我经常要回亚特兰大买菜或者见朋友。无论是主观还是客观原因，我都频繁地回到亚特兰大。但只要利率一旦下降，只要我能在亚特兰大负担得起的房子，我还是会选择回到大城市生活。因为人们会因为经济原因而选择在某个地方生活，而不是因为那个地方有多么吸引人。当利率或房价下降的那一天到来，如果我能够在我喜欢的地方负担得起房子，我肯定会选择离开现在的居住地。

所以，目前的情况就是这样。你可能会问，哪些地方的房价会有更快的增长？其实，那些房价较为便宜的地方更容易涨幅，佛罗里达就是一个特例。在那里，便宜的房子紧邻房价较高的地段，这为接下来的三年提供了很好的机会。但这只是临时的，一旦利率下降，情况会有所回调。

听到这里，你或许会纠结：我是否应该去那些地方投资呢？这完全取决于你自己，你可以根据自己的实际情况做出综合判断。而我目前看到一个很好的投资方向，我愿意推荐给大家：那就是在大雾山投资小木屋。你可能会好奇，小木屋在大雾山是什么情况？

如果你想投资房产，当上房东，期望有被动收入或希望资产快速增长，那么你的投资往往需要主动参与，因为投资时你需要做很多判断和选择，日常管理也需要投入大量精力。但在大雾山这样的景区，每年有1200万到1400万的游客，当地已经有了非常成熟的物业管理，包括清洁、维修和维护。所以在那里投资小木屋，做短租房，你会感到非常轻松。因为当地有经验丰富的运营团队，他们在各个环节，包括运营管理、招租宣传、清洁等都有成熟的流程。

你或许会想：“我在大雾山买了一栋价值一百万的小木屋，我是否需要操心？”其实，你越是操心，你的短租运营团队就会越担忧，因为他们比你更有经验，更加用心。在大雾山投资小木屋非常省心，与其他长租或短租相比，这里的投资更为轻松。而且收益并不低，你在那边买房，无论是新的还是旧的，都能找到5%到8%的收益率。在目前的市场环境下，即便是在其他便宜的地方，达到这样的收益率也并不容易。

所以，如果你听了我的分享，觉得想要投资，但对于未来三年哪些地方涨幅好还在犹豫，那么我建议你可以考虑大雾山的小木屋。这是一个目前来说非常好的投资选择，既省心又有高回报。你完全有可能实现以房养房，不需要再投入额外资金。只要每年有1200万到1400万的游客去大雾山，你的小木屋价值和5%到8%的年回报都是有保证的。希望我的分享对你有所帮助。