揭秘目前市面上最好的1031置换方案

大家好！这期，我要和大家分享一个我认为目前非常优秀的置换方案。很多人喜欢观看我的视频，很可能是因为你们是房东。你们在2009年至2020年之间，可能在佛罗里达、亚特兰大和德州买了很多出租房。这些出租房现在可能是你的骄傲，因为它们不仅增值，还有稳定的现金流。想到自己曾经投资的财富，你可能会感慨：‘我读了博士、工作了30年，但真正让我财富自由的却是在亚特兰大买的那十几或二十几套出租房。

但话说回来，远程管理这么多出租房确实很繁琐。当初买这些投资房时，可能是因为它们很便宜。但现在，这些建于二十到四十年前的房子，维修和维护的需求逐渐增多。同时，你的房子价格和租金都在上涨。可能有的租户已经在那里住了很多年，曾是个好租客，但最近他们开始拖欠租金。这可能是因为他们的生活成本上涨，而工资并未增加，导致他们支付租金有些困难。这种情况可能会让你很担心。

面对这样的情况，你可能会考虑卖掉一些出租房。但当你考虑出售时，你会发现自己需要支付大量的增值税，因为这些房子已经持有了27年半并享受了相应的折旧。如果现在出售，你需要按25%的税率交纳recaptax。这样的税务压力可能会让你犹豫是否真的要出售。

这时，有的朋友可能会建议你做1031置换，以推迟税务。但当你深入了解1031置换的整个流程后，你会发现这种操作对你而言压力巨大。你可能在卖旧房时因为时间压力而赔本，而在买新房时也可能因为卖家知道你是用1031置换的资金而不给予优惠。实际上，1031置换并没有给你免税，只是让你推迟了交税的时间。但因为这个操作，你可能在卖旧房和买新房时都受到了损失。

在我的考虑中，当前住宅的低利率贷款是一个不容忽视的因素。如果我决定出售这套房子并购买一套新房，那么我可能会在这笔贷款上遭受损失。实际上，有许多因素可能会使我困在现有的位置。房地产投资的好坏并不总是与我是否感到高兴有关。即使我对当前的投资感到满意，也可能会遇到一些麻烦，而这些麻烦并不容易摆脱。现在的情况就是这样。

为了帮助大家更好地理解我的思路，我在这一期的视频中为大家介绍了一个1031置换方案。简单来说，你可以将房子放在市场上进行正常销售，而不必告诉潜在买家你打算使用1031置换。假设你有十套出租房并决定将其放在市场上销售，按照正常的方式出售并带着租客去看房。有的房子可能会很快出售，而你可以选择将其置换为我所提到的大雾山小木屋这类地块。如果某些房子没有卖出去，你可以选择继续持有并等待更好的出售机会。

考虑到当前的市场环境，高利率可能会影响销售。许多买家可能在等待市场低点，这也导致某些房产可能不易销售。但对我来说，这并没有什么压力。卖出或不卖都没关系。例如，如果我一开始有十套出租房，我可能会在第一次出售时卖掉三套，那么我所面对的问题就从十套减少到七套。随着时间的推移，我可能会再次出售并卖掉另外三套，那么我所面临的问题就只剩下四套了。

重要的是，当我出售房产时，我实际上是在实现了资产的增值。这些增值并没有直接进入我的口袋，而是投资在其他地块上。但这些增值仍然是我的，一旦我出售，我就可以获得这些增值。所以，你可能会好奇，这些其他的地块大概是什么样子呢？

你可能会好奇，于是我想给大家展示一下。在大雾山，我拥有超过700个地块（lot）。其中，大约有100个地块属于投资者，而其余的600多个地块都是我的私有产业。这些地块的售价范围从20万元到42.5万元。你可能会问，为什么这么贵？实际上，地块的价格通常是房价的20%到25%。考虑到大雾山这里的小木屋售价介于79万元到两百万元，按照这一比例，这些地块的价格正好在这个范围内。

地块的价格还与其所在的景色有关。举个例子，如果一个地块拥有三个景观，包括湖景，那么它的价格可能达到42.5万元。但我为大家提供的优惠是，你可以以市场价格的一半购买。也就是说，如果一个最佳地块的市场价是42.5万元，我给你的价格大概是21.5万元。这意味着，当你购买时，你立即获得5%的权益。

此外，我还有一个承诺：如果你在三年内未能出售地块，或者地块的价值下跌，你完全有权让我回购。我会以你的购买价格再加上10%的年化利率来购回这块地。这样，从投资角度看，你的收益至少是10%。因为你是以半价购买的，所以你的潜在增值可能高达100%。

如果你对进行1031置换感兴趣，或想了解更多细节，可以在我的视频下方找到联系方式与我取得联系，我们可以详细讨论。

在我提供的服务中，你或许会疑问其好处何在。首先，我不会催促你，你可以按照自己的时间出售你的房产。例如，如果你在六个月内出售了三套房子，我们会进行三套房子的置换；若是卖了六套，我们就按照六套进行置换。重点是，我不会催你，但需要你为我预留一些时间，大约一个月。只要你在交易完成后给我三十天的时间，我便可以为你选定lot，并完成1031置换。总的来说，整个1031置换流程我需要大约三十天的时间。

如果你不了解1031置换或没有相关中介，不必担心，我这边有一整套完备的团队来协助你。你真正需要做的，只是决定是否要使用我的1031置换服务。你与我之间的条款是否满意？满意的话，你可以放心去卖房，如果卖出，我们便进行1031置换；若是没有卖出，那就不进行置换。这一切都没有压力，因为我明白这对你而言是非常重要的。只要你决定要进行1031置换，记得在旧房卖出的45天内给出三个替换物，而在卖出旧房的六个月内完成整个置换流程。

因为你有多套房产，你肯定希望能在限定的时间内尽快出售这些旧房。但是，如果你受到时间的压迫，容易在买卖中受损。为何这么说呢？因为必须在45天内提供替换物，而且在六个月内完成过户。卖家一旦知道你正在进行1031置换，尤其是只剩下四个月的过户时间，他们可能不再与你讨价还价，因为他们知道你没有其他选择。但现在，你可以按照自己的时间节奏去卖房，这样既不会低价出售，也不会高价购入。

另外，好处之二是，我们这里有大量的lot可供选择。不论你打算进行多大金额的1031置换，我这边都有相应的lot为你提供。所以，即使你有十套高价的房子想要出售，你也不用担心我们这边是否有足够的lot供应。只要告诉我你的预算和需要，我这边的lot方案会立即为你准备好。

在过去的十年里，无论你选择何时进入房地产投资，总会有人告诉你这是一个“包赚不赔”的选择。但现在的情况已经不同。如果你选择投资我在大屋山的小木屋，我可以向你保证，你的投资是有底线的。何为底线？即你的年化收益率为10%。在最坏的情况下，三年后我会为你提供一个退出方案，所以你的投资是低风险的。

而另一个优势是，你可以以半价购买这些地块（lot）。在购买时，你就已经获得了相当高的利润。与那些繁琐的出租房相比，这种投资的回报并不低。你可能会好奇，这样的投资能否进行1031交换？答案是肯定的。我们之前已经为一个朋友完成了此类交易，他换了几套房子，我们在短短二十天内就完成了整个流程。

接下来，我想向你展示我们湖边的一些地块和已经建好的小木屋的照片。这些地方真的非常美丽。随着我未来更多的基础设施和娱乐设施的投入，这些地块的价值只会上涨。我最近经常去那边，因为有很多人想参观。每次我带朋友去，他们几乎都会对我说：“请为我留一个地块。”这些地块深受他们的喜爱。

所以，这确实是一个非常有吸引力的投资机会。并不是我找不到其他买家，所以才推荐给你。如果你看了我这个介绍并对1031交换感兴趣，可以私聊我。我会与你详细沟通，告诉你具体怎么操作和整体方案。如果你还没决定，想亲自去看看，我可以安排时间带你到大屋山参观，介绍当地的市场、小木屋的情况和地理位置。我诚邀你去实地考察。这是一个非常有前景的房地产投资机会，我希望这些建议能够帮助你。