2023钻研了一年，我分享几个房价可能暴涨的地方

观众朋友们好。在这一期，我想和大家分享一个可能让你非常感兴趣的主题，那就是如何分析某个地方的房价会涨还是跌，以及背后的逻辑。

首先，我们常常说一个商品的价格是由其生产成本决定的。但更主要的，价格还是由供需关系所决定的。现在，随着物价上涨，无论你是去超市购物还是雇佣人来家中修剪草坪，你都会发现成本都在上升。那么，当整体成本上涨时，房价是否也会随之上涨呢？从某种程度上说，由于各种商品的价格都在上涨，房子作为一种商品，其价格也不太可能下降。

但更重要的是，房价，或任何商品的价格，主要还是受供需关系的影响。即使某个商品的生产成本非常高，但如果供应量大而需求量小，那么它的价格也可能不会上涨。最终，是供需关系决定了房价。任何因素，无论是影响供应还是影响需求的，都会对房价产生影响。短期来看，政策、金融和贷款利率都是影响房价的关键因素。例如，现在在美国，由于房地产贷款利率较高，且房地产市场受到严格的监管，这种贷款利率的变动会直接决定商业地产和住宅的价格走势。

中期来看，土地供应是一个关键因素。以加州为例，从飞机上往下看，你会发现城市之间可开发的土地非常有限，这也是为什么在加州，一座普通的小房子能卖到一百万的原因。但如果你再飞往亚特兰大，你会看到那里的土地供应量非常大。因此，亚特兰大的房价和加州的房价不可能相同。但这并不意味着加州的房价涨幅一定比亚特兰大的高，因为涨幅是相对的，我们讨论的是百分比，而不是绝对值。

在加州，一套房子如果售价为两百万，而在湾区也是这个价格，当它的价格上涨五万块时，那么这一年的涨幅是2.5%。相对地，如果我们观察亚特兰大的房价，某个房子的价格为五十万，但它涨了五万，那涨幅就是10%。这说明，当我们谈论一个地方的房价增长或者在进行投资时，我们计算的是收益率，更关注的是涨幅的百分比，而不是绝对的涨跌数值。

中期来看，如果某天你发现亚特兰大的土地供应突然减少，或者某个特定区域的土地变得稀缺，那么你可以肯定，那片区域的房价会持续上涨，尤其是相对于那些土地供应充足的地方，它的房价上涨速度会更快。但从长期角度看，决定房价的最关键因素是人口，特别是那些年轻、有稳定收入、有能力贷款并准备购房的人群。他们将对长期的房价产生重大影响。

影响房价的因素有很多，例如土地供应、金融贷款政策和人口变化等。例如，如果某个地方开始建设新的城市，像在沈湾南海港，突然出现一个新城市，那里未来可能会有十万或二十万的人口居住。再比如在亚特兰大，有一个叫做Peachtree city的新城市，这个城市之所以建立，主要是因为亚特兰大市中心有一个大型的就业单位——飞机场。这里不仅有基建经理和飞行员，还有很多高薪职位。但由于市中心的治安问题和教育问题，他们不可能都住在那里，同时又不可能远赴东北角，因为从飞机场到那里的通勤时间可能超过两小时。因此，他们选择在飞机场附近建立了一个新城市，叫做Peachtree city，也有一个别名叫做“飞行员城”。这个城市主要是为了满足飞机场的员工，特别是那些工资较高的飞行员和其他员工的居住需求。在这个城市建立之前，那里的土地和房价并不值钱。但随着城市的建立，情况发生了巨大的变化。

在某一天，城市规划部门宣布，他们计划在亚特兰大飞机场南边的地区建立一个新城市，名为Peachtree city。当这个规划首次发布时，我立刻预感到这片地在未来的十年、二十年、甚至三十年后，其价值必定会不断上涨。果不其然，现在的Peachtree city已经是全美甚至全球最宜居的城市之一，那里的房价自然也是水涨船高。

这片土地原先并不被看好，曾是治安不佳的地区，流氓与犯罪分子横行。但随着绅士化的推进，该地区的居住环境发生了翻天覆地的变化。那些原先在街头流连的不良分子逐渐离开，取而代之的是一大批白领、高薪、高职人士。亚特兰大市中心也正在经历这样的深度城市化进程，随着这一进程的推进，房价自然也在不断上涨。然而，大部分中国人可能并不容易在这片土地上买到房子。只要城市化进程尚未完成，我们很难有勇气踏入。而当我们有了这个勇气，那里的房价可能已经飞涨，我们的资金可能已经不足。

再看大公司的搬迁情况，像谷歌、特斯拉这样的大公司，一旦决定从一个地方搬走，随之带走的不仅是大量的就业机会，还有那个地方原本的经济活力。而当它们选择新的落脚点，新地方的房地产市场也会因此受益，房价随之上涨。

然而，即使某地有大量的土地，也不一定都能开发。可能因为土地受到污染，或是基础设施跟不上，亦或是地理位置不佳，无法进行开发。但这些地方的房价有时也可能会涨得很快，因为供应量有限。

最后，如果你看到某地新修了一条宽阔的公路，如四条车道双向共八条道，你可以推测，政府对这个地方一定有所规划。公路的修建往往是城市发展的前兆，随后的城市支持和政府援助也会紧随其后。如果一条新路被修建，那么周围的区域肯定会随之繁荣起来。

在亚特兰大，之前，有一个不太受欢迎的地方叫做”Decatur”。但近年来，这个地方突然发生了人口年轻化的变化。许多高收入人群纷纷涌入，这些能够买得起房产、有投资能力的年轻人，年纪多在二、三十岁之间，他们在当地买房的时间跨度长，从三十岁可以买到五十年，甚至八十岁。这些高收入、高学历的年轻人渐渐取代了原有的当地人口，这也意味着这个地方的房市有着不错的前景。

如果你有强大的背景和资源，比如你是一个大型地产开发商，那么你的每一次投资都可能引发房价的变动。以我为例，我在亚特兰大参与的城市综合体开发项目中，最成功的就是”Ponce city market”。当这个综合体建起来的时候，周边所有的房价都自动上涨了10%到20%。另外一个例子是位于我们东北角的”Avalon”，它建成后，周边的房价也增长了10%到20%，而且办公室的租金也随之上涨。

现在，与”Avalon”类似的开发商正在我们的”John Creek city”地区建设一个超过一百英亩的城市综合体。尽管这个项目刚刚破土动工，但整个综合体的商业出租单位已经全部被预租。房屋基础刚开始建，但所有的出租单位已经被租出。可以预见，当这个城市综合体建成后，周边的房价会上涨10%到20%。

所以，如果你想知道一个地方的房价是涨是跌，你应该去分析这些供需变化。如果你能预测到大量有购买力的人将涌入某个地方，那么那里的房价肯定会上涨。这就是市场趋势。如果你在购买时能分析这些信息，并根据趋势进行投资，长期持有，你将收获趋势和人口红利，使你的投资收益高且稳定。这些都是我希望与你分享的，希望对你有所帮助。