房东的终极问题：如何和房客更好地相处？

今天，我想和大家探讨一下房东和房客的关系。有人觉得房东和房客的关系总是对立的，因为双方的利益似乎不总是一致。我猜想提出这种看法的人很可能是房东。

我想起了自己在2009年首次成为房东的经历。从2009年到2014年，我一直将我的房客视为家人。这么多年下来，他们的孩子看到我就像看到亲人一样。我每次去看望他们都会带上礼物，有时候甚至会带他们外出玩耍。回想起来，我觉得自己这样做是值得的。如果时间可以倒流，我可能还是会这样做，因为我觉得这样对我并没有什么风险。我的房客大多数都是务实的工人，如清洁工、维修工或油漆工。当他们缴不起租金时，他们会来帮我修理和装修房子。因为我不断地购买新的房子，所以他们总能找到工作。

那时，我买房的价格非常便宜，只需四万多就可以购得，修缮后的价值大约五六万，然后我将其出租，每月租金七八百。有时，房客会拖欠一些租金，但这对我来说并不是大问题。因为购买价格便宜，所以地税也很便宜。例如，我买了一个四万的房子并将其修缮至六万，但地税仍然按照四万的价格计算。因此，我整体的持有成本和购买价格都很便宜。

但随着时间的推移，我开始涉足商业地产。与住宅地产不同，商业地产的租户与我们的关系更为正式。我们与商业房客的交往都是公事公办，签订合同前需要律师审查，任何事情都需要按照既定的规矩来处理。

回想这么多年的经验，并结合其他人的故事，我认为在处理房客的租房申请时，房东和房客的关系确实是对立的。你需要怀疑他们说的每一句话，需要他们提供证据来证明他们的说法。比如，如果房客称他的年收入是百万，你需要他出示证据。他如果说以前的房租是一千五，你也需要他的前房东为此出具证明。在处理申请时，你需要对他们的每一句话表示怀疑，甚至需要查验他们的犯罪记录、信用状况和过去的就业或租房经历。

但是，一旦房客的租房申请被批准并住进来了，我认为双方的关系就变成了共生的关系。我们应该坚持原则，对他们表示关心和爱护。尽管他们可能会犯错或不遵守规矩，但我们仍然应该关心他们。但在处理与他们之间的任何事务时，我们必须始终坚守原则。

在之前的分享中，我提到我通常尽量不选择驱逐租客的策略。其中一个原因是，驱逐可能会引发矛盾和不和，另一个原因是一旦有了驱逐记录，这个记录会一直跟随着租客。但是，有些人对此并不在乎，所以有时候，我可能还是不得不采取这一措施。

实际上，我更倾向于与租客和解。例如，如果有人已经拖欠了一个月的房租，我宁愿主动和他沟通，告诉他如果在规定的日期前搬出并整理好房子，我不仅会放弃之前欠的房租，甚至还愿意再支付他一到两个月的房租，只希望他能够平和地搬走。这是我现在采取的策略。

从2014年开始，我经营WePartner，无论是住宅还是商业房产，都有很多客户。我们经常发现有新的租客直接来找我们，希望租赁我们的房子。当我们好奇地询问他们为何选择我们时，他们常说是其他的租客推荐的。这些推荐者可能是现有的租客，或者是过去曾租住我们房子的客户。这也让我深切体会到，善待每一位租客，我们的付出可能在不知不觉中为我们带来更多的回报。

但与此同时，我们也必须坚守自己的原则。对待租客当然可以宽容，但不能毫无底线。比如说，拖欠房租或者损坏房子是不能容忍的。在这个游戏中，规则应该由房东来制定，控制权应该始终在我们手中。

现在，很多人都知道我从事房产行业，有很多人加我为好友，希望我能帮助他们解决一些问题。例如，我认识一个英国的大姐，她有一套房子，但奇怪的是她并不住在里面，而是她的老公住在那里。她的老公将房间分别租给了不同的人。但不幸的是，这些租客联合起来不支付房租，甚至还驱逐了她的老公，还起诉说这房子有安全和健康隐患。这样的情况，她不仅失去了房子的控制权，还经常受到警察和政府部门的骚扰。

所以，作为房东，我们必须时刻警惕。因为有时候，自己的房子可能会被一群合租的租客联合起来对付。在这种情境下，我们应该坚守什么原则呢？这是每位房东都应该深思的问题。

作为房东，我一直坚持的原则是，一切事务都需要书面记录。无论是与房客签署的租约，还是进行的背景调查，都必须有明确的文件。当房客入住时，我会做入住检查；当房客搬走，我会进行搬出检查。每年，我都会坚持在租约上进行年检。

但在实际的出租过程中，我也遭遇了一些问题。有的房客可能租住了半年甚至一年都不交房租，欠下了大笔款项。因此，我时常提醒自己，作为房东，要时刻关注这些问题，尽早发现并处理。一旦发现问题，不能拖延，因为这样对我是不利的。房客如果长时间享受到了不交房租的好处，他们会变得更加固执。按照我的规定，房租应该在每月的第一天交付，如果延迟到第二天，就要支付滞纳金。如果到第五天仍未支付，我会发出驱逐通知，并立即采取行动。

在与房客的交往过程中，我始终持有同理心。不论房客是否对我，我都会尝试理解他们的感受，避免情绪化的反应。例如，在2009年到2016年，我在出租房子时，经常遇到一些困难情况。有的房客因为失业或家庭突发情况，如小孩生病，无法按时支付房租。这时，他们的心情很可能会很低落，如果我频繁催促，他们可能会对我发火。有时，他们甚至可能对我进行人身攻击。但我会尽量保持冷静，表达我对他们的同情。我知道他们现在面临的困境，如果他们能支付房租，他们肯定会这么做。但作为房东，我也有我的责任和压力，我也需要支付房贷。

当遇到房客态度恶劣时，我会尝试安慰他们，表达我对他们的理解，而不是与他们发生争执。例如，我可能会告诉他们：“我真的很理解你，但我也是有压力的。” 或者当他们对我发火时，我会回应：“我希望神能够保佑你，我真的很想帮助你，但我不知道怎么办。” 这样的话，有时能够缓和他们的情绪，让他们冷静下来。

我后来从我的一个朋友那里学到了一个有趣的事情。这位朋友拥有多套出租房，但每当与房客接触时，他从不直接称自己为“房东”。相反，他总是自称为“property manager”或者“物业管理”。这样做的原因很简单：当你告诉房客你是物业管理时，你在与他们沟通时就有了更多的回旋余地。比如，如果房客有什么要求或意见，你可以回应说：“好的，我会与房东商量一下。”或者，“很抱歉，这是房东坚持的决定，我也没办法。”这种方式为你提供了一定的缓冲，使得沟通变得更为顺畅。

那么，如何看待即将成为你的房客呢？在他们真正成为你的房客之前，你应该对他们持有一定的警惕。换句话说，当他们告诉你任何信息时，你都应该要求提供证据，而不是轻信他们的话。但一旦他们正式成为你的房客，他们就转变为了你的客户。你与他们之间的关系，应该基于对他们的关心，但同时也要坚持原则。这个原则就是你们签订的租赁合同和其他书面协议。你需要爱护他们，但也要坚持原则。

但是，作为房东，还有一件事情特别重要：不要过于情绪化。投资房产就像其他的投资一样，是一种商业行为。当房客不交租金、损坏你的财物，或者有其他的问题时，你当然会感到生气。但是，你必须学会控制自己的情绪，不要过于情绪化地做出决策。毕竟，这只是一种投资，不应该过于投入情感。

处理房东和房客之间的关系是一门学问。我希望我的分享能够对大家有所帮助，希望大家在房产投资中都能够获得成功。