我管理超100套房，总结这几种房客千万别租！

朋友们好，我想和大家分享一个话题：我不租的几种房客。尽管这个话题在我之前的直播和视频中多次提及，但我发现很多新手和小白们对此非常感兴趣。因此，我决定再次通过视频与大家分享。

首先，我最不愿意租给的是经济状况不佳的房客。我们投资买房的初衷是希望能有一些被动收入。但如果房子空置或者房客不按时交租，那我们的现金流就会受到影响。因此，我希望我的房客最好有稳定的收入，最理想的情况是夫妻双方都有工作，这样即使其中一方失业或生病，另一方还能继续支付租金。并且，如果他们的工作技术含量高、需求度大，那么他们找工作的机会也会更多。

其次，我绝对不会租给有驱逐记录的房客。因为有过驱逐经历的房客可能会再次违约，这样我们作为房东就需要再次经历繁琐的驱逐流程。

再者，我很警惕那些急于租房的人。有时候，你知道自己的房子的实际情况，并不是特别出色，但是有的房客看似对你的房子很满意，甚至没有任何要求就想马上签约。对于这种情况，我会非常小心。因为他们可能并没有仔细查看房子的情况，比如地毯的脏污或墙上的破洞，这都可能会在将来带来纠纷。

最后，我也不建议租给那些急于搬家的人。搬家是一件大事，如果他之前是租房子的，那他的租金应该是按月支付的。如果他在月中就想搬家，这很可能意味着他与前房东有什么问题。因此，对于那些不挑日子、随时都想搬入的房客，我会持保留态度。

在找租客的过程中，有一件事情特别需要注意。当你询问他们现在住在哪里，以便在租房申请上填写他们的现住址，有时你会发现他们填写的地址显示他们现在住在酒店或亲戚家，而不是自己的家。当你进一步询问他们为什么没有填写租金时，他们可能会回答：“我现在住在我妈妈或哥哥家里，所以不需要支付租金。” 这是一个需要引起警惕的信号。

为什么有些人会选择住在酒店或亲戚家呢？有可能是因为他们之前找不到合适的房子。但是，如果你在市场上搜索，你会发现附近总是有大量的出租房。那么，为什么当有出租房可供选择时，他们还选择住在酒店或亲戚家呢？很可能的原因是没有人愿意租房给他们。因此，如果遇到这种情况，你一定要格外小心。

另外，我还碰到过一种特殊情况，那就是成年的子女与父母同住。比如，我有一个五室的房子，有时会有租客告诉我他们家有十口人。但是，真正让我担心的是，你无法清楚地分辨这十个人之间的关系。可能是因为有些家庭中，孩子很早就开始生育，你只能确定哪个是母亲，但其他的人你无法确定是丈夫、儿子还是女婿。一般情况下，只要条件允许，那些能够独立的成年子女都会选择自己出去生活。但如果他们还围绕在母亲身边不走，那么可能是因为他们自己无法独立生活。这样的孩子通常没有做到自己的责任，而是依赖母亲。首先，他们可能没有固定的住所。其次，支付租金也会成为一个问题。如果他们都住在母亲的房子里，那么很可能是母亲负责支付他们的所有费用，包括生活费、保险等。如果出现任何意外情况，他们母亲的财务可能会受到影响，从而无法按时支付租金。因此，面对这种情况，你也要非常小心。

在房租方面，租金的高低与之前的租金有很大的关联。若之前某人租住的是五千块钱的房子，而你现在的房子只要一千四，他很可能会有不满意的地方。他可能会因为之前住的环境较好，而对现在的环境感到不满，甚至可能天天找你的麻烦。而且，如果他之前能够租得起五千块的房子，现在却选择一千四的，这可能意味着他经济上出现了问题。如果他的经济状况不好，他可能会有付不起房租的风险。

反之，如果之前他一直租住的是八百块的房子，现在突然租你这两千五的房子，这也可能存在问题。他可能是意外获得了一些钱，比如中彩票或者继承了遗产，但这种收入是非常不稳定的。虽然短时间内他可能能够支付得起这个租金，但长期来看，他可能会承受不起。

此外，频繁搬家或换工作的租客也需要特别注意。如果他在别的地方经常换房子或换工作，那么在你这里也可能会有类似的情况。频繁的搬家和换工作可能意味着不稳定的经济状况或其他问题。而且，如果你通过中介出租，虽然中介可能保证能快速租出去，但每次换租客都可能会带来额外的费用，如清洁费、修复费和中介费等。

在审核租房申请时，要特别关注租客过去的住房和工作记录。如果发现他频繁换房或换工作，这是一个警告信号。此外，如果有的租客在与你见面时让你感到不舒服，或者你有理由怀疑他的诚信和人品，比如他提供的文件有造假的嫌疑，那么你应该更为小心。尤其是那些过于主动、一开始就提供各种证明材料的租客，他们可能已经非常熟悉这个流程，有可能这些文件是伪造的。

接下来我想谈谈的是关于选择租客的一些经验和建议。有些人或某些族裔的租户，他们的要求可能特别多。他们不仅英语说得特别好，还非常善于讨价还价。想象一下，如果这样的人住进你的房子，而你是房东，可能你的日子会相当不好过。所以，遇到这种情况，建议大家小心为上。

其次，你要与你的保险公司进行沟通。一般的保险公司都会有些特定的规定，例如禁止养某些品种的狗，特别是一些大型犬，如布迪哥。如果你的租客有这种狗，你可以告诉他们你的保险公司不允许。如果他们仍然坚持，那你最好考虑避免租给他们，因为这涉及到风险问题。

再者，有些租客可能是为了做生意而租你的房子，例如养老、照顾残障人士或是想在你的房子里开幼儿园。这种情况下，我不能断定这是好还是坏，但你需要担心的是，这是否会给你的邻居带来麻烦，或是你的房子是否适合商业用途。毕竟，你的房子主要还是用作住宅。如果有任何疑虑，最好尽量避免。

此外，当你审查租客的工作地点时，如果你发现你的房子位于城市的南部，而他的工作地点在城市的北部，而两地之间的车程超过三十分钟，那么你应该警惕。因为通常情况下，他们在工作地附近应该能找到许多租赁选择。除非你的房子有某些特别之处或他给你一个合理的理由，否则你应该小心处理。

关于合租的问题，不论是什么关系，例如说是姐妹、兄弟合住，你要知道，美国的文化中，婚后他们的姓氏可能会改变，因此你可能难以分辨他们真正的关系。但只要是两家人想一起住，你就要知道他们可能是由于经济原因选择合租。这种情况下，你应该小心，因为他们可能存在支付房租的风险，或是可能不太会维护房子。如果其中一方突然遇到问题需要搬走，另一方可能会立刻付不起房租，这也是你需要考虑的风险。

在选择租客时，我总是特别小心。某些特定的人群我会直接排除。例如，当我看到某个人，又转头看向我的房子，我觉得这个人的气质与房子并不匹配，或者他可能比我更加狡猾和固执。如果我知道他的收入不稳定，我会直接不考虑。同样，对于那些信用特别低的人，我也会特别警惕。但如果仔细查看他的信用报告，发现他的信用问题主要是两年前的，而最近两年他的付款都非常正常，那么这种情况下，我可能会稍微放宽我的标准。

作为房东，在租出房子之前，所有的主动权都在我这里。房客可能会询问是否可以搬入，但直到我把钥匙交给他们，主动权才会转移。一旦房客搬进去，他们对房子的态度就直接决定了我的幸福。幸运的是，按照我严格的筛选流程，99%的情况下，我都能找到好房客。但如果筛选不当，那1%的情况可能会毁掉我的幸福。当我设定这么严格的要求时，可能会错过一些真正的好房客，但相对于我可能失去的机会，我更愿意在招租方面多下功夫。

为了吸引更多的好房客，我会确保房子保持得非常干净整洁。我会利用所有可能的招租途径，如在门口放置广告牌、在Facebook、Craigslist和Google等网站上发布信息。为了方便房客看房，我会设置一个简单的看房流程。例如，我会在房门上安装一个密码锁，这样房客可以随时进去看房。同时，我也会在房子里安装摄像头，以便知道谁进入了房子。如果房客喜欢房子并想申请，他们可以直接在线提交申请，而不需要与我面对面交流。

提供一个友好且便利的看房和租房流程，可以增加我找到好房客的机会。虽然我可能会错过一些优质的房客，但如果我做好了以上的工作，我会有更多的选择机会。因为真正的好房客能够决定我的收益率和幸福度。所以，在交钥匙给房客之前，我会非常小心地进行筛选，确保选到的是最佳的房客。