房地产投资翻船的常见原因

大家好，这期我想与大家分享关于我所知的房地产投资失败的一些常见原因。首先，选择不良的位置是一个重要因素。大家都知道，房地产投资的关键是location，也就是位置。如果你选择的地方经济状况逐渐恶化，或者可能因为某些原因不再适宜居住，那么你的投资可能就面临风险。我们常说，成功需要天时、地利、人和。在这里，地利就是指的位置。现在，经过疫情，我们讨论的‘location’已不仅仅是大城市。它可能是一个细分领域，一个更小的市场。例如，亚特兰大市中心的高层与近郊的独栋房屋，以及远郊的独栋房屋，发展趋势可能完全不同。所以，投资房地产时，选择正确的位置至关重要。你要了解这个地方的产业结构、人口变化和城市发展规划，这样你才能选对地方投资。

其次，进场的时间也很关键。比如，2009年，整个房地产市场上涨；到了2020年，近郊的独栋房屋价格飙升。如果你在这些时候进场，哪怕其他策略都错了，单单凭借进场的时间点也足以让你获益。我们总说，房地产投资要顺势而为。如果你选择了正确的时间进场，你的投资收益和风险管理都会更好。但如果你选错了时间，也不必过于焦虑，持有一段时间，随着时间的推移，你的损失可能会逐渐回补。

一个可能导致失败的原因是缺乏专注。如果你什么都做，资金充足，但策略过于分散，那么你的资源、团队和流程都难以达到最优化。我曾经参与的wepartner项目就是一个例子。当时有一对朋友总是批评我们做得太杂。他们专注于做公寓，而我们的业务线则多种多样。我和rose当时并不太接受这种批评，但现在想来，wepartner有很好的团队和时机，如果我们当时能更加专注，比如只做办公楼，可能效果会更好。但关键是，选择一个有前景、符合市场趋势的领域，并在其中保持专注和深度，这样的策略可能会更成功。

如果你对于仅仅作为一个房东感到不满足，总梦想着有一天能够做大，想要走向全球进行发展，那么你需要定位和聚焦。深挖一个领域，像挖一个深且狭窄的坑，这样做的好处是，相对来说你的风险会更小，而收益会更有保证。如果你专注于这样的深耕，风险和收益都能被你更好地控制。

另外，你要做到“做熟不做生”，也就是不要进入自己不了解的市场。比如，你在某个领域挣了很多钱，但突然觉得那个领域太累，然后轻易地把钱投入到房地产上，结果房价下跌，所有的投资都化为乌有。因此，不论是选择城市、位置，还是房产的类型，在做投资之前，都要做足够的调研，确保自己对这个领域有深入的了解。这也是风险控制的一部分，能帮助你更准确地预测市场，避免不必要的失误。

再者，对于那些还是初学者的人来说，轻易进入开发市场可能是个错误。很多人可能误以为，我是开发商，随便找一个建商或分包商就可以轻松赚钱。但实际上，房地产开发并不是那么简单。想要做房东或中介，门槛相对较低，但如果你想做开发，那就需要相当于大学以上的学历或四年以上的经验。因为在开发过程中，你会遇到各种问题和挑战，如果没有足够的经验和能力，很容易陷入困境。就像我以前的经验，我们做了很多土地开发，但并没有挣到什么钱，反而花费了很多心血。所以，尤其对于初学者来说，如果没有足够的资源和经验，很容易被下游的分包商或工人牵制，导致项目难以进行。

在房地产投资领域，现金储备的重要性不言而喻。其风险与其他投资形式有着本质的区别。当你投资黄金或股票，你的资金一投进去后，就像黄金锁在保险柜里，股票放在账户里，你不需要再为此添钱。但房地产投资并非如此简单。在好的时期，你会有稳定的现金流，因为有房客为你支付租金，这些租金可以帮助你支付房贷、人工费和其他各种费用。但可能有一天，你找不到房客，或者房客突然拒绝支付租金，或者你的地税和保险费用猛增。更糟糕的是，如果突发状况，如需要更换昂贵的屋顶或空调，而你没有足够的现金储备，那么你可能面临巨大的风险。如果在关键时刻没有钱来维护或支付贷款，银行可能会收回你的房产。

尤其在当前的经济环境下，现金储备不足和资金链断裂很可能是房地产投资面临的最大风险。例如，之前在纽约有一个摩天轮项目，规模宏大，旨在建立一个标志性建筑。但最后，由于承包商破产，整个项目遭遇了巨大的冲击。他们的承包商可能用预付款购买了大量材料，但在承包商破产后，整个项目都受到了影响。此外，芝加哥也有一个大型酒店项目，尽管已有几百名投资者投入资金，但由于土地使用权的问题，项目一直无法启动。

我有一个朋友，他原本是做融资的，但在与某开发商合作的项目中，由于合作伙伴的不可靠，他不得不自己成为开发商。他告诉我，最初他完全信赖那个开发商，但半年后，他发现很多事情都与开发商描述的不符。最后，他自己考取了承包商执照，开始亲自操盘。他曾感慨地告诉我，他如同被“强迫”怀孕，但无论如何都要想办法将这个“孩子”安全带到世上。

当他发现与他合作的这个开发商不靠谱时，他立刻去考取了总包的执照，并自己亲自介入项目。他马上投入了大量的时间和精力，使这个项目逐渐稳定下来。尽管这中间浪费了整整一年的时间，但项目还是顺利地进行了。

但这给我带来了一个深刻的教训：选择合作伙伴非常重要。如果你选择的队友是不负责任的，他可能会在关键时刻离开，留下你一个人去面对所有的困难。就好像一对夫妇，如果其中一方不负责任，离开了，另一方可能会面临独自抚养孩子的困境，甚至可能会遇到很多其他的问题。

另外，我也发现很多人过于乐观地估计市场，追求短期收益。当有人告诉你某个项目可以在两年内翻倍，或者每年收益50%时，你可能会被吸引。但实际上，这样的项目往往存在很大的风险。成功并不是简单的天时、地利、人和，还需要一些运气。如果你没有足够的背景和资源，仅仅依赖短期的高收益，那么你很可能会失败。

在美国，即使是有背景和资源的人，也不一定能轻易成功。比如，如果在你周围的人中，50%或者10%的人在房地产领域暴富了，那么你可能有机会。但如果只有1%的人成功，那你的机会就非常小了。

长期投资房地产的确有其吸引力，尤其是在某些地方。但我们也要明白，房地产市场并不是永远都在上涨。它的增长有其规律，就像螺旋一样，既有上涨也有下跌。所以，当我们投资房地产时，必须要考虑到可能的风险，比如房价下跌时应该怎么办，怎么应对现金流的问题。如果我们只盲目地认为房地产会持续上涨，那么当市场下跌时，我们可能会面临巨大的压力，甚至可能会因为现金流问题导致项目失败。

下一个风险便是你自己。是的，你自己就是最大的风险。很多人都说傻钱很多，这意味着很多人投资不够明智。如果你投资房地产但自己不学习，不了解行业的细节，不上心去了解自己的投资，那你很容易就变成了那些只知道投钱、不懂管理的远程店主。如果你把所有的事情都交给第三方去做，那么你会发现，房地产投资中与你有关的每个人都会从中获益，包括中介、贷款的人、律师、你的维修工、物业管理等。他们都能因为你而发财，但你的风险却在增加。

你可能认为房地产是一个非常复杂的领域，但只要你关心，就能减少风险。如果你不关心，不了解，不管理，你的资金流就会失去控制。本应是增值的资产，本应带来稳定的收入，但最终你会发现，随着你投资的规模越来越大，依赖你的团队和合作伙伴也越来越多。你会发现原本应该是你的资金流逐渐流入了这些人的口袋。

想象一下，你在亚特兰大拥有一个40户的公寓，地理位置绝佳，看起来是一件很有价值的资产。但实际上，公寓内部可能已经破败不堪，许多房间空置。那些住在里面的房客可能没有按时交租，而维修和维护的成本却高企。你可能对这一切都毫不知情，直到有一天银行通知你要收回你的房子，或者你发现自己没有钱去偿还房贷。那时，你才意识到真正的风险所在。

在投资房地产时，你是否真正有了长期持有的自由？这意味着，当你深入到这个领域，作为一个操作者，很多时候你其实不能完全掌控自己的命运。可能一开始你告诉其他人这只是一个短期项目，但无法预测的自然和人为因素可能会出乎你的预料。如果你不能决定长期持有，而是决定在两年内或一年内退出，那么这其中的风险是巨大的。

再者，过度利用贷款杠杆也是风险之一。这样的杠杆犹如双刃剑，它可以翻倍你的收益，但同时也可能大大增加你的风险。具体来说，如果市场走势不佳，或者你的经营团队执行不力，导致项目失败，那么你就需要承担还款的责任。你必须按期偿还银行贷款，否则银行有权收回你的房产。一旦这种情况发生，你在该房产上的所有投资都将化为乌有。

最后，远程投资也是一个不可忽视的风险，尤其是当你在当地没有一个可靠的团队来支持。在没有这样的团队之前盲目地进行远程投资，风险极大，而且收益并不保证。

房地产投资中有很多可能导致失败的因素。你可能听说过某个投资者成功地获得了巨大的回报，但几年后又听说他破产了。在房地产领域，尤其是开发投资，这种起伏是非常常见的。不过，不论面对多大的风险，我们应该始终保持清醒的头脑，并做好充分的准备和研究。

在我多年的经验中，遇到过许多房地产开发商，他们的经历和故事都非常引人入胜。想象一下，一个有二三十年经验的开发商，他可能曾经破产过多次。每当他经历一次失败，他都会感到羞愧，不愿意告诉人们他是一个开发商。这也让我思考：房地产投资到底有没有风险？

的确，房地产投资是有风险的。如果你没有做好准备和研究，很可能会遭遇失败。但这并不意味着你整个人生都失败了。翻船只是意味着你在某一个投资阶段遭遇了困难，但这并不代表你就是一个失败者。

以川普总统为例，他在房地产行业非常成功。他的家中屋顶都是镶金的，这足以证明他在房地产领域的成功。但他在一生中也经历过破产和低谷，这是不是意味着他是一个失败者呢？当然不是。他的经历告诉我们，房地产投资确实有风险，但只要我们有决心和策略，就可以克服这些风险。

而如果你现在正面临困境，不论你是五十岁还是更大的年纪，你都还有机会重新开始。比如说，即使你现在五十岁，你仍然有二十年的时间来实现自己的目标。每一次的失败都只是一个经验，一个教训。不要因为一次失败就放弃整个人生，每一个低谷都有可能成为你人生的一个新起点。

总之，房地产投资确实存在风险，但只要我们做好准备和策略，就有可能避免翻船。而且，即使我们遭遇了失败，也不应该放弃，因为失败只是一时的，而人生还有无数的机会等待我们去抓住。