在美国做房东，很容易犯的10大错误！

这一期，我想与大家分享关于做房东时可能容易犯的十大错误。首先要提的是，与你的房客、中介或是装修工、维修工之间，你可能没有保持良好的书面沟通。你得知道，任何没有写下来的事情，都是不存在的。你可能会说，我已经跟房客或修理工说了很多次，但只要你没有书面记录，这些都是不存在的。当真的出现问题时，他们很可能会说你没有告诉他们，因为你只是口头沟通，没有证据。所以，与房客或其他相关人员保持书面沟通是非常重要的。这样，一旦出现问题，你只需展示书面沟通的记录，问题就可以迅速解决了。

在我作为房东的经验中，我发现许多房东可能会犯一个常见的错误，那就是过于急切。有时，当一个人拿着信用报告和工资单来到你面前，告诉你他是一个非常好的房客，并且非常喜欢你的房子时，你可能会感到非常激动。他们甚至可能出价超过你的期望，例如你的房子租金要价2000块钱，而他愿意支付2050块。在这种情况下，你可能会因为这份额外的50块钱而忽略了对租户的严格筛选，轻易地让他入住。

但是，你是否曾经思考过，作为房东，是谁决定了你的幸福？你的房子的增值和现金流是由谁决定的？答案是，大部分都是由你的房客决定的。如果你在让他们入住之前没有进行严格的筛选，一旦遇到了不良的房客，你的幸福可能就会消失。因此，选择一个好的房客是非常关键的。

在整个招租和管理的过程中，如果不遵守标准流程和租约，这都是潜在的隐患。而对于那些远程的房东，你可能会觉得很放心，因为帮你管理房子的中介就像你的大表哥一样可靠。你可能会认为，既然已经交给了第三方管理，招租、物业管理、维修维护都不用自己操心，完全可以当一个甩手掌柜。比如，你在加州，但在亚特兰大买了一套投资房，那边有专业团队为你服务，你认为只要按时付费，其他的一切都不用担心。

但实际上，这样的风险是存在的。即使是自己的事情，比如教养孩子，我们都会犯错误。那些帮你管理的第三方，他们也有自己的情感、压力、低谷期，他们也会犯错。你不能完全依赖他们，你的房子你还是要时常关心、询问。如果你完全交给第三方，可能房子很快就租出去了，但租金可能比市场价低很多。比如，市场价是2500块钱，但因为你没有做调查，可能只租到了2100块钱。再比如，维修维护方面，原本只需要更换一个30块钱的felter，但因为管理不善，最后整个空调都坏了，你可能要花费五千块钱来修理。这些都是可能遇到的问题。

作为房东，在装修和翻新房子时，我曾经只按照自己的喜好来进行，而没有考虑到后续的维修和保养。例如，我曾看到有人的出租房前院种满了鲜花，虽然这些鲜花看起来很美，但不需要花费太多的钱和人工。但问题是，当房客住进去后，这些鲜花一年之后还会存在吗？答案很可能是不会。因此，对于房客住的房子，我可能会选择铺设石子或种植常青、常绿的灌木丛，这些都不需要太多的维修和保养。

另外，我还注意到有的出租房内放有高档的冰箱。如果这种冰箱坏了，维修或更换的成本会很高。如果我用一个高档的冰箱，然后当它坏了后，我选择换一个便宜的，房客可能会产生不满和心理阴影。因此，在装修房子时，我要考虑到这个房子是供房客住的，需要维修和保养。我应该选择耐用、简单、实用的材料来进行装修，而不是仅仅按照自己的喜好。这样，后续的维修和保养就会变得简单，管理起来也更为方便。

还有，我发现了一些常见的误区。首先，许多人在选择租约期限时过于固执。例如，如果你在10月30号买了一套房子，修整完毕后正好是感恩节时期准备出租，你可能会认为租约必须是一年。但这样做，你的房子每次招租的时间都会落在感恩节、圣诞节和新年这些特定的日子。如果这些时期不是租房的旺季，你其实可以考虑灵活的租期。与租客沟通，可以签8个月或16个月的租约，这样可以避免淡季，确保在旺季或容易出租的时期再次招租。

另一个常见的问题是，作为房东，我们可能会买到不适合的房子或租给不适合的人。有些房子可能看起来收益很高，但实际上可能位于治安不佳的地区。这样的房子，虽然初期收益吸引人，但长期来看，你可能会发现难以收取租金，甚至需要不断维修。在极端情况下，我甚至需要雇佣保安来保护我的房产。因此，我们应该在自己熟悉和能力范围内进行投资，不要盲目追求高收益，而忽略了潜在的风险。同样，选择租客时也要谨慎，否则未来可能会面临很多麻烦。

作为房东，我对我的房子有着深厚的感情，视其为心爱的宝贝。但过于的情感投入有时会让我变得意气用事，与房客产生冲突。例如，我可能会因为太爱这个房子，而设定一个过高的租金，或者对房客有过多的要求，如限制他们养宠物。这样的情况下，我很容易受到情绪的影响，与房客产生不必要的摩擦。出租房毕竟是一种投资，我应该理性对待，不应该对其抱有过高的期望或过多的情感。

另外，我始终认为，作为房东，定期检查物业是非常必要的。最好每年检查两次，至少也要一次。如果我不能亲自去看，我会请人代为检查，并要求他们为房子的各个部分拍照。这样，我可以及时了解物业的状况，如邻居的树是否健康，屋顶是否有青苔，是否需要清理屋子四周的防水槽里的树叶等。例如，如果我不去看，我可能就不知道房客已经一年没有更换空调的过滤膜了。定期检查可以让我提前发现并解决问题，避免更大的麻烦。

那最后一个问题呢？作为房东，我一直抱有这样的心愿：总是对某个房客抱有期望。他每个月都迟交租金，甚至有连续几个月都没有交。但当我应该采取行动驱逐他的时候，我却没有这么做。当他某个月无法支付租金时，我知道，如果他的经济状况不发生明显的改善，他下个月仍然无法按时交租。可能是因为他失业了，或者家里出现了突发的大额开销。每个月，他都在权衡是交房租给我，还是用那笔钱去买食物。我一直在等待，希望他的情况会有所改善，但这种等待是徒劳的。我知道，我应该在该驱逐的时候果断行动。

我理解，作为房东，我想对房客表示关心和爱心。但我必须首先照顾好自己。只有在确保自己的前提下，我才能真正地去关心和帮助他们。尤其是那些总是编造各种理由的房客，我在心里也希望他们能有所转机，但事实上，我不能总是抱有这样的期望。该采取行动的时候，我不能犹豫。

这些都是我作为房东可能犯的错误。我分享这些经验，希望对其他的房东有所帮助。作为房东，我们应该避免犯这些常见的错误，确保自己的权益得到保障。