在美国买房，地理位置怎么选有前景?

菊子在此向各位房产观众和朋友们问好。这一期，我想与大家分享关于买房的一些分析。当我们考虑购买房产时，应该如何选择地点呢？为了给大家提供更具体的建议，我选了三个不同的房源进行分析。

首先，第一个房源位于郊区，具体的城市是Mcdona city，而所在的县是henry county。从这里开车到市中心大约需要40到50分钟。这个房子的设计和质量都非常出色，平均面积为1950平方尺，拥有三到四个卧室。它的售价大约是23万，均价可能在22万到24万之间。而租金的平均价格是1650，可能会在1500到1700之间。这是一个位于郊区的独栋新房。

接下来，第二个房源位于我所居住的地方，city是Lilburn city。这里的学区评分大约在七到九之间。我选的这个房源是一个联排新房，整个小区大约有几十户。这个房子的售价是287000，租金大约是2000一个月。它是一个三层的联排房，拥有三个卧室和两个半的厕所，还有一个或两个车库。从这里到85号高速大约需要15分钟，附近有餐馆、超市、银行和购物中心。这个学区的评分大约是七到八分，对于出租房来说，这个学区已经算是非常不错的了。

最后，第三个房源位于Norcross City，相对于刚才提到的lilburn city，这里更靠近市区，但学区评分稍低，大约在五到七分之间。这个小区总共有32家房子。这个房子的设计非常开放，平均面积在2400到2600平方尺之间，拥有四到五个卧室和两到三个厕所。它的售价从36万起，预计的租金是2900一个月。这个小区的特点是地理位置非常便利，离高速非常近，对面还有一个高尔夫球俱乐部，而且可以步行到附近的公园。

在考虑房地产投资时，我对三栋不同的房子进行了详细的分析。以下是我对这三栋房子的财务分析：

首先，我看了一栋位于郊区、黑人比例相对较高、有些偏远但房价相对较低的独栋新房。这栋房子的售价是23万，但我实际上花了23万买下。每月的租金是1650块钱。考虑到地税、保险、维护、管理费等因素，我每月的总支出约为840块钱，因此每月的净收入为810块钱。考虑到房子的偏远位置，我预计每月还会有额外的40块钱的费用。因此，这栋房子的年现金回报率为4.23%，而租售比为0.72%。

接下来，我看了一栋连排房，位于我们家附近。虽然起价是27万，但我预计最终的购买价格为30万。我估计每月的租金为2000块钱。在扣除所有费用后，我每月的净收入为1000块钱。这栋房子的年租金回报率为4%，而租售比为0.67%。

最后，我考虑了一栋起价为369,000的独栋新房。我预计购买价格为37万，每月的租金为2700块钱。扣除所有费用后，我每月的净收入为1483块钱。这栋房子的年租金回报率为4.81%，而租售比为0.73%。

综合比较这三栋房子，我发现它们在年租金收益率和租售比上并没有太大的差异。这使我更加明确了在选择房地产投资时，不仅要看房子的价格和预期租金，还要考虑其他相关费用和潜在风险。

在没有明显收益差别的情况下，如果你问我是选择购买独栋房子、联排房子还是郊区的独栋房子，我会建议你购买独栋房子。原因是这样的：这种独栋房子所在的学区大概是五分到七分的学区，对于房客来说，他们认为这是一个好的选择。特别是对于亚特兰大的房客，他们更倾向于这种独栋房子。如果你在三十分钟车程内画一个圈，这个圈内的居住人口是最多的，也就是说，这个区域的人口密度最大。

那么，谁会成为我的租客呢？开车三十分钟内能到达的所有人都可能是我的租客。这块地方的人口密度是最大的。但是，我可能不会考虑购买Mcdona的23万的新房。你如果询问十个中介，可能有五个中介会告诉你，他们不再管理出租房，只做买卖。因为买卖相对简单，而管理房子既麻烦又不赚钱。而那五个愿意帮你管理房子的中介中，可能有三个会认为麦克dona的地方太偏远，不愿意接手。只有两个中介可能会答应帮你管理。但你会发现，每次需要维修或有房客问题时，或者有潜在租客想看房时，如果你的房子在Norcross，可能一个月就能租出去；而在麦克dona可能要两个月甚至更久。

为什么呢？因为帮你管理房子的中介更愿意去Norcross的房子。他们可能会说，虽然去你的房子和去麦克dona都需要三十分钟，但去Norcross的时候他们可以顺便吃饭、购物或做其他事情。而且，这个区域离高速和市中心都更近，土地更稀缺，新房很少。所以，如果你的房子是新房，放在市场上出租会有很大的竞争力。有些有钱的人愿意支付更高的房租，但他们找不到新房或好房。所以，如果你购买新房出租，你会有很大的优势。

在考虑购房的时候，我发现相对于其他地方，利波尔那边的新房可能会多一些，而麦克的地方也有不少新房。但与这两地相比，这里的新房数量就显得有些少了。这也意味着，如果你在这里买了新房并打算出租，那么你的房子很容易被租出去。以我为例，我预计的租金是2700块钱一个月，但实际上，你可能能租到2900甚至3500块钱。

相对来说，我更愿意推荐大家购买这里的房子。因为当你告诉别人你在这里有房子时，大家都会知道你说的是哪里。比如，当我说我在亚特兰大有房子，人们马上就知道我说的是在Norcross。这种认知让我感到非常自豪。但如果你说你的房子在麦克那边，可能很多当地的亚特兰大人都不知道那是哪里。那里更像是一个城乡交接、人烟稀少的地方，接近农村。这样的地理位置可能会给你的房产增值或出租带来一些困难。

我想给大家分享一下亚特兰大的房产情况，让大家对这里的房价、租金和收益有个大致的了解。如果你考虑的房价在40万以下，我建议你选择人口密度高、交通便利、治安良好、学区优越的地方。这样的房子不一定是独栋的。比如，独栋的房子可能要37万，但租金能达到2500到3000块钱。而如果你能买到25万到30万的连排房，租金也能达到2000到2500块钱。在人口密度高的地方，这样的房子是非常值得投资的。

我个人更推荐大家选择这些地方的房子。可能有人会问，我是不是觉得Norcross更好？确实，我认为Norcross是个不错的选择。但如果你买了那里的房子并希望我和我的团队帮你管理，我必须告诉你，我们大部分团队成员都住在利波尔那边。这也意味着，我可能会推荐你购买利波尔的房子，因为那里离我们家很近。我每天都可以方便地去查看，如果房客有任何问题或者需要维修，我都可以随时赶到。这样的地理优势，确实让利波尔的房子更具吸引力。

无论你选择哪里的房子，都需要根据自己的实际情况和需求来决定。希望我的分享能给你带来一些帮助。