想做房地产但是资金不足？菊子教你五个方法

大家好，我是菊子。这一期，我想与大家分享如何在没有足够资金的情况下进入房地产市场。我知道，很多人认为做房地产需要大量的资金，但实际上，有很多方法可以帮助你实现这个目标。”

首先，我想提醒大家，近期我会分享很多关于房地产的基础知识，希望大家能够多花时间学习和了解。这不仅能提高你的认知，还能帮助你结识一些对你未来房地产投资有帮助的人，比如有资金的人、有房源的人、能为你提供帮助的人，或者是那些提供贷款和修理服务的人。当你觉得某个地方的房地产有前途，未来发展潜力大时，你就可以随时入场。

接下来，我要分享的是，如果你资金有限，如何进入房地产市场。首先，你不一定需要大量的资金。因为你可以利用贷款，或者通过私募筹资，或者先通过其他方式赚钱。例如，如果你想买一个价值一百万的公寓，但你只有二十万，你可以考虑使用贷款。如果是自住房，你最多可以贷到96.5%的款，如果是出租房，你可以贷到75%的款。这意味着，对于一个一百万的房子，你只需要支付25万的首付。如果你只有二十万，那么你可以考虑找亲戚、朋友或者有资金的人帮助你支付剩下的五万。

此外，我还想介绍一种叫做“Wholesaling”的方法，中文可以称之为“对缝儿”。这种方法的核心是找到低于市场价的房源，然后迅速转手给其他买家，从中赚取差价。这种方法的好处是风险低，因为你不需要承担购买房产的风险，只需要找到合适的房源和买家。很多人专门做这个，他们有一套方法找到那些管理不善、愿意低价出售的房源，然后迅速找到买家，从中赚取差价。

在房地产行业中，中介的角色经常被人们误解或轻视。但实际上，成为一名中介的门槛相对较低。只要你拥有高中学历，即可进入这一行业。而且，每次成功的交易，你都可以获得相当可观的中介费。无论你是为买家还是卖家服务，你都可以从房价中获得大约3%的佣金。想象一下，如果你在房价较高的地方，如洛杉矶或奥斯汀，那么3%的佣金绝对是一笔不小的收入。

对于那些想要购买自住房的人，他们可以选择使用FHA贷款或其他只需要3.5%首付的住宅贷款。而作为中介，你每次成功的交易都能为你带来中介费。如果你连续帮助几位客户购房，那么很快你就可以攒够自己的首付，买下自己的房子。我认识的很多中介，他们在亚特兰大等地，会先自己购买新楼盘的房子，然后再推荐给其他客户。这样，他们在推荐时就可以告诉客户：“你看，我自己都买了，价格是多少。”这种策略非常有说服力，很多客户都会信任他们的推荐。

当一个新楼盘开盘时，可能有上百套房源供选择。而中介只需要准备一次资料，大部分资料甚至由开发商提供。他们只需要宣传一次，就可能卖出上百套房子。如果中介先在这个小区买下一套房子，那么他卖出的每一套房子都可以为他带来3%的佣金。如果他自己的房子是用来出租的，那么首付可能需要25%。但是，只要他卖出八到九套房子，他自己的房子就相当于是免费获得的。

所以，不要小看中介这个职业。实际上，他们有很多机会赚钱。尤其是在有很多新楼盘的地方，中介可以先自己买下一套，然后大力推荐给外地的买家。这样，他们不仅可以赚到中介费，还有可能“白拿”一套或两套房子。而且，如果他们管理的房子都集中在同一个小区，那么管理起来也会非常方便。

作为中介，你几乎没有风险。如果交易成功，你就可以赚到佣金。即使交易失败，你也没有任何损失，最多就是浪费了一些时间和油钱。

在2012年至2016年间，我创立了一种自己称之为“中介全包费”的方式。那时，每当有新的房源出现，我总是第一时间发出offer，因为我对我关注的那片区域的房源了如指掌。一旦有银行的房源出现，我不会犹豫，立刻出价。我不会等待我的买家告诉我这个房源很好，或者推荐给隔壁的张三。因为等他们犹豫、观望，这个房子可能就被别人买走了。

在那段时间，亚特兰大的拍卖房源非常多。我每次都迅速地发出我的offer，然后进入合同流程。当我成功拿到房子后，我有大约30到60天的时间进行过户。我会尽量延长这个过户时间，这样我就有足够的时间去找一个合适的买家。我会详细地告诉他这个房子的地址、类型、购买价格、预计的装修费用、预计的出租价格等，给他一个完整的预算。

那时有很多人都在等待这样的房源，但他们往往不能迅速做出决策，也不愿意参与到抢购和装修的过程中。他们只想简单地买一个有现金流和增值空间的房子。我就帮他们完成了这个愿望，我会做他们不喜欢的所有事情。当房子进入合同后，我会与买家达成一个协议：所有的费用，包括过户和装修，都由他出。在所有费用的基础上，他还需要再支付我一万块钱。

等到一切都准备好，房子前有鲜花，屋内有快乐的租客，大约两到三个月后，我会将房子转到买家的名下。在这整个过程中，我可以赚取中介费和那额外的一万块钱。虽然收益不算太多，但在那个时期，这已经是一个相当稳定的收入来源了。

回想2012年至2016年，这种方式非常有效。而现在，如果你有自己的装修团队，能够接触到很多低价但状况不佳的房源，这种方式仍然是可行的。

在讨论下一个方法时，我突然想起了小爽。小爽曾是帮我做脸部护理的美容师，每次我去那里，我们都会聊到房地产的话题。她对此非常感兴趣，直到有一天她对我说：“菊子姐，我想和你一起做房地产。”于是，她加入了房地产行业，和我一起工作。在这里，她学习了各种技能，从装修到招租，几乎每一方面她都亲自参与了。我也尽量带她了解每个环节，希望她能找到自己真正喜欢的方向。

不久后，小爽告诉我她想专注于装修这一块。她认为，虽然很多人可能选择做房地产中介或其他相关工作，但真正从事装修的人并不多。我也同意这一观点，装修行业的收入是有波动的，既有可能赚得很多，也有可能收入不稳定。收入的多少很大程度上取决于你手下的团队，比如水管工、电工、油漆工等，以及你能拿到的项目和价格。与业主的沟通也是一个关键因素，如果双方都能达成共识，那么收益自然会更好。

小爽在装修行业的决策也给她带来了其他的机会。她不仅可以为客户提供装修服务，还有机会接触到更多的房源。例如，有一次我拿到一个破旧的房子，小爽给我提供了装修报价。我提议她先垫付装修费用，等房子卖出后，我们再按比例分配利润。这样的合作模式不仅为我节省了装修成本，也为小爽带来了更高的收益。

除了装修，小爽还有机会接触到大量需要翻新的房源。有时，当业主在与她讨论装修费用时，可能会考虑直接将房子卖给她。这为她提供了更多的机会和选择。

卖家贷款，也叫seller financing，也是一个不错的选择。

首先，有些房东因为房子增值很多，持有时间长，卖房时会涉及到很多报税的问题。他们可能会选择做三楼反弹型贷款，这样可以推迟交税。例如，一些加拿大的买家在美国有房产，持有多年后，房产大幅增值，他们需要交的税非常高。但如果他们选择做三楼反弹型贷款，对他们来说，这样可以推迟交税，是非常有利的。此外，有些房东的房子不好卖，为了更容易出售，他们可能会提供卖家贷款。这对买家来说，意味着在购买房子时，可能不需要或只需要支付很少的首付。

我自己在房地产行业有很多年的经验。其中，我最自豪的一次交易是购买了大雾山的一块地，这块地有180英亩，其中120英亩是山地，60英亩是湖。我们购买这块地的价格是180万，但卖家为我们提供了100%的卖家贷款。这意味着，我没有花一分钱就买下了这块地。与卖家的约定是，每当我卖掉一个小木屋，我就要还给他两万块钱。当我卖掉九十个小木屋时，我就还清了他的180万本金。再卖掉十几个，他的利息也就还清了。

除了卖家贷款，还有其他方式可以考虑，比如私募或syndication。在这种合作模式下，你可能是一个gp，负责房地产的运营和管理，而那些有资金但不想参与管理的人，称为lp，他们提供资金。如果你和lp合作得好，你们可以一起做很大的房地产项目。

但无论选择哪种方式，最重要的是，你需要有真正的能力和资源，能够找到好的房源并经营得好。而且，你的人品也非常重要，你需要讲诚信，做到靠谱。在房地产领域，能力和人品都是非常关键的。

总之，即使你没有钱，也有很多方式可以进入房地产行业，只要你有决心和能力，总会找到适合自己的方式。希望我的分享能对你有所帮助。