商业地产房价估值都有哪些坑？

大家好！这一期我想和大家分享关于用Cap Rate估值商业地产时可能会遇到的问题。首先，大家可能会好奇，商业地产的房价应该如何估值？其实，估值的方法就是将纯收入除以Cap Rate。那么，什么是纯收入呢？纯收入应该是买家购买这栋楼后，接下来一年的预期收入。但你可能会问，我还没买，怎么知道接下来一年的纯收入是多少？这时，你可以根据卖家提供的过去一年的纯收入来进行预测，这是一个比较可靠的方法。

接下来，我们要讨论的是Cap Rate。Cap Rate的确定取决于很多因素，比如楼的状况、租客是谁、位置如何、租约还剩多长时间、租金与市场价的比较、空置率等。当你了解了这些信息后，就可以确定Cap Rate了。当然，如果你有经验，你也可以根据实际情况进行调整。因为我们买楼的目的是希望收益越高越好，所以可能会买到比市场价更高的楼。但总的来说，一栋楼的信息和大致范围一旦确定，房价的上下范围也就确定了。

例如，如果你的楼过去的纯收入已经确定，且位置也很好，那么房价的范围也就有了。如果这栋楼是大公司或上市公司租用，租约还有五年、十年甚至二十年，且你在过去三年进行了大量装修，那么这些都会影响Cap Rate。好的方面越多，Cap Rate就会相应降低。

假设你买的这栋商业楼的Cap Rate是5.5%，那么如果你能提高纯收入五万五，你的房价就能提高一百万。如果你能提高5500块钱的纯收入，房价就能提高十万。而如果你能提高550块钱的纯收入，房价就能提高一万块钱。所以，作为买家，你的核心任务之一就是确保你预估的纯收入是真实可行的。

但在估值房地产时，也存在一些坑。比如，有时候你看到的是毛收入，但实际上并不是真正的收入。有的时候，卖家可能会给予免费租金，例如一个办公室或律师事务所，原本的租金是20块钱一次一年，但因为给了半年的免费租金，所以实际上是25块钱一次一年。这种情况下，当五年租约到期后，租客可能不愿意再付这么高的租金了，因为25块钱的租金并不是市场价。所以，作为买家，我们需要注意这些潜在的问题，并做好充分的准备。

所以，你必须非常小心，特别是在租约中是否有所谓的“免费租金”。当一个卖家打算出售房子时，他通常会有长远的规划。这种规划可能早在两三年前就已经开始了。当他寻找新的房客时，他可能会提高租金，目的是为了增加收入和降低自己的开销。

另外，你还需要注意那些声称“免费装修”的条款。例如，一个饭店想要进行装修，需要投资一百万。这笔钱可以由房东出，也可以由房客出。通常，我们更倾向于让房客支付这笔费用。因为如果房东在房客还未入住前就投入了这一百万，而饭店经营不善，那么这笔钱就可能打水漂了。但有时，房东也会提出支付部分或全部装修费用，比如出五十万。为什么呢？因为这样他可以提高租金。比如，房客在2020年入住时的租金原本是十块钱，但因为房东之前为他支付了一百万的装修费，所以房客愿意支付25块钱的租金。这种情况下，房客觉得即使租金有所上涨，但考虑到自己不用承担装修费，还是很划算的。

然而，市场上还存在一些更加狡猾的手段，比如伪造租约。有些房子实际上是空置的，但卖家可能会与他认识的人，比如他的亲戚，伪造一个租约，只是为了让房子看起来有稳定的收入。这种伪造的租约可能会让你误以为房子每年可以增加五万的收入，从而提高房价一百万。当你与卖家交涉时，他可能会保证你在接下来的一到三年内都有稳定的收入，甚至承诺如果房客不支付租金，他会亲自支付。但你必须明白，即使他真的支付了三年的租金，总计三十万，但在他卖房给你时，可能因为这个伪造的租约而多收了你两百万。

最后，还有一种情况你也需要注意，那就是卖家在卖房后，原来的房客不再支付租金，甚至可能面临破产。但卖家并不会告诉你这些，他可能每个月都会给你一些回扣，让你误以为一切正常。所以，当你购买房产时，务必要做足功课，确保自己的权益不受损害。

在考虑过户之前，我仔细查看了他过去一年的财务报告。令我惊讶的是，我发现那个房客每月都在交租金。但由于他是按月交的，我可能没有特别留意这一点。等到后来，我才意识到问题的严重性。当我询问那位房客时，他告诉我他已经很久没有交租金了。我不禁好奇，为什么之前的房东还能每月收到他的租金？那位房客表示他也不清楚。经过一番思考，我猜测可能是之前的卖家用自己的钱来补足了租金，因为有些租约实际上已经出现了问题。可能有的房客已经开始拖欠租金，或者只交了一半，但卖家为了维持表面的收入，可能自掏腰包补上了。

此外，我还注意到财务报告中的收入和花费都存在一些不明确的地方。例如，有些管理费和清洁费并未收取，因为卖家自己在管理和清洁。还有一些维修和维护的费用也没有收取，因为卖家自己在做。更为复杂的是，有些本应该是维修的费用，如清洗地毯的费用，却被算作了装修费，也就是capital improvement。这意味着，当我们计算纯收入时，即总收入减去日常的维护和维修费用，这部分费用并没有被计入，因为它被算作了capital improvement。

这些都可能是人为地降低了花费，从而提高了纯收入。但这种情况一般只会出现在小型的物业中，尤其是那些自己管理的物业。如果你看到的房产价格在两千万以上，并且物业管理是由专业的第三方公司负责，那么这种情况就不太可能发生。例如，如果你买的房产位于亚特兰大，而卖家在加州，并且他雇佣的是亚特兰大当地的物业管理公司，那么他们不太可能为了提高租金而故意调整费用。但如果你买的是价值一百万或五百万的小型物业，而卖家告诉你这是他自己建的，自己管理，那么你就需要更加小心了。

在处理商业地产的事务时，我经常提醒自己要格外小心。尤其是当我自己管理某个人时，他可能知道很多关于财务的细节，包括每一笔费用和收入。他可能会在某些事情上有所动作，但如果是由专业的第三方管理，这种可能性就相对较小。但无论如何，我都会提醒自己要时刻保持警惕。

商业地产的租约对我来说是非常重要的，我会仔细阅读每一条款，看看是否有免费的租金，房东是否提供了改建费用，租约还有多长时间等。我还会询问房客关于租金的情况，例如是否每月都按时支付。此外，我还会检查所谓的“capital improvement”费用，看看这些费用都用在了哪些地方，是否有被错误分类的情况，例如本应计入常规维修费用的项目却被算作了改建费。

这些数据对我来说是至关重要的，因为它们直接影响到我的纯收入。而纯收入的多少，又会影响到房产的估值，因为估值是按照Cap Rate来计算的。

另外，还有一件事情我认为每个买家都应该知道，那就是地税的问题。如果一个房子在上一次购买时价格很低，例如在经济危机时期，或者是从祖辈传下来的，那么它的地税也会相对较低。但当我购买这样的房产时，地税可能会根据我的购买价格进行调整。例如，如果之前的评估价是一百万，而我购买的价格是一千万，那么地税可能会按照一千万的价格来计算。这种情况下，地税的增加可能会成为我最大的一笔费用，还有其他的费用，如保险等，也会随之增加，这都会明显降低我的纯收入。

因此，当我考虑购买商业地产时，我会仔细查看前一年的地税评估价和我此次的购买价格，看看两者之间的差价有多大。如果差价过大，我就要小心，因为这意味着我购买后的地税可能会突然大幅增加。