新手应该如何买入第一套出租房？

在探讨房地产投资时，我经常被问及如何开始。今天，我想为大家详细解答如何购买你的第一个出租房。首先，你需要明确自己的首付资金，知道首付的数额。接着，你要考虑贷款问题，明确自己能否成功申请到贷款，以及能贷到多少金额。这一步，我建议你咨询贷款中介，他们会给你更专业的建议。

当你明确了首付和贷款额度后，你大概就能知道自己能购买多少价位的房子。接下来，你需要确定购房的地点和房型。你可以选择在家附近购买，也可以考虑在亚特兰大或其他美国地区购买。确定了购房地点后，你还要选择合适的房型。市面上有各种房型，如独栋、公寓、商业楼等。你可以根据自己的需求和预算来选择。

如果你对房型不太了解，可以在网上搜索相关信息，了解各种房型的特点。但我要提醒大家，选择房型时不仅要看房子本身，还要综合考虑其他因素，如增值潜力、现金流和风险等。有些房型可能不适合你，你可以先将其排除。

我有一个朋友，他专门购买duplex和quart，也就是两户或四户的产权房。这种房型的优点是，你只需要贷一次款，就可以买到多户的房子。相比之下，如果你购买四个单独的condo，你需要分四次申请贷款，过程相对繁琐。而购买多户产权的房子，不仅贷款过程简化，而且管理和维护也更为方便。费用也更容易控制。如果条件允许，我建议大家考虑购买多户产权的房子。这样不仅可以简化购房和管理过程，还能更好地控制成本。

我知道一个朋友，他经常购买多套房产，而且效果非常好。一般来说，如果你购买的是两套、三套或四套房子，这种投资方式的现金流通常都会比信贷购买更好。我自己在购房时也是这样认为的。首先，你需要确认购买的房子是否有稳定的现金流。你需要计算这套房子的购买价格，再加上地税、保险和常规的维护费用，还有预期的租金收入。确保你的投资房产有正向的现金流，这样你就不需要为房子再投入额外的资金。

在某些城市，比如亚特兰大，你甚至可以实现“以房养房”的目标，也就是说，房子的租金收入不仅可以支付所有的费用，还可以帮助你偿还房贷。如果每个月还能为你带来额外的几百块钱的现金流，那就更好了。所以，当你决定购买出租房时，特别是在你的资产并不多，还面临财务压力的情况下，你首先要确保房子的现金流是正向的，最好能实现“以房养房”。

对于初次投资的新手，我个人更喜欢购买新房或者是状况良好的二手房。因为如果是异地投资，房屋维修往往是一个大坑，维修费用可能会非常高。购买新房的好处是，至少在维修方面，你会少一些麻烦，维修费用也更容易控制。

在选择购房区域和房型后，你需要确定一个合理的购买价格。投资房地产的一个基本原则就是“低买高卖”。但这并不意味着你总是要以最低的价格购买，或者以最高的价格出售。这都是相对的，你需要在能够购买的前提下尽可能地降低成本，而在能够出售的前提下尽可能地提高售价。投资房地产不是购买自住房，所以你不应该对任何一套房子产生过多的情感依赖。投资最终是一个数字游戏，你需要计算好你的预算，比如你可以接受的价格是17万或18万，但绝对不能超过18万。

当你确定了出价，并且卖家接受了你的出价，你就进入了合同阶段。这时，你需要注意两个重要的条款，一个是房屋检查，另一个是财务条款。这两个条款都是为了保护买家的权益。关于购房的重要信息，特别是在签订合同时的一些特殊条款。首先，当我买房时，我可以选择一个为期十天的“inspection contingency”。这意味着在这十天内，我可以无条件地退出购房，而不会受到任何惩罚。即使我在最后决定不进行房屋检查，或者我根本不想要这个房子了，我都可以选择退出，而不会有任何损失。

除此之外，还有一个叫做“financial contingency”的条款，这个期限通常比较长，可能是30天、45天，甚至有的是60天。在这段时间内，如果因为某些原因，例如我无法获得贷款，我也可以选择退出。只要我提供贷款机构给我的拒绝信给卖家，合同就会被终止，我之前支付的押金也会完整退还给我。这样，我就不用担心卖家会因为我退出而扣留我的押金或者采取其他行动。

但是，如果我已经通过了“inspection contingency”，那么接下来就只剩下“financial contingency”了。在这个阶段，我仍然可以因为任何理由退出，因为贷款机构的工作人员会帮助我。如果我突然不想要这个房子了，有些与我关系好的贷款机构工作人员甚至愿意为我提供一封拒绝信。

有时，特别是当我想买新房或者比较贵的房子时，卖家可能会坚持要我使用他推荐的贷款机构。他们甚至会提供一些优惠，例如给我五千块的过户费，或者为我免费装修厨房，只要我使用他们推荐的贷款机构。这样做的原因是，他们的推荐贷款机构通常更加实事求是。他们不会为了满足我的要求而伪造文件。因为有时，当房价下跌时，我可能会突然不想要这个房子了，而我的贷款机构可能会为我提供一封拒绝信，这样我就可以轻松退出，而卖家则无法做任何事情。

因此，有时卖家会建议我使用他们推荐的贷款机构，并给我一些优惠，例如三千块的过户费。这背后的一个重要原因是，他们希望确保贷款机构的工作人员了解我的“financial contingency”是否真的有效。

当我刚开始涉足房地产行业时，关于房屋的基础知识几乎都是我的inspector传授给我的。每当有房屋检查，无论是我帮助他人购买的房子还是我自己的房产，我都会亲自前往。当inspector需要爬上梯子检查屋顶时，我会帮他稳定梯子；当他需要钻入cross base时，我会为他照明。这是因为在他检查的过程中，他会一边工作一边向我介绍房屋的具体情况。因此，我对房地产的基础结构和可能存在的问题有了初步的了解，这些知识都是inspector给予我的。

所以，如果你有机会，我建议在进行房屋检查时一定要亲自参与，因为这样你可以学到很多知识，并了解房屋的实际情况。如果你因为某些原因无法亲自前往，当你收到房屋检查报告时，可以打电话给inspector，他会很乐意为你详细解释报告中的各项内容。有时，你还可以请他为你估算某些问题的维修费用。虽然inspector可能不知道具体的费用，因为他不是维修专家，但他手头上通常都有一些维修工人的联系方式，比如基础维修、电工等。如果你在报告中发现了问题，你可以询问inspector是否有推荐的维修工人。

接下来，当你完成房屋检查并决定购买时，你需要考虑贷款问题。贷款人会问你是选择固定利率贷款还是浮动利率贷款，是选择15年期的还是30年期的。我之前有讲解过这些贷款问题，你可以回头查看。对于我个人而言，我更希望每月的还款额尽可能低，这样可以增加我的现金流。如果你和我一样，那么你应该选择每月还款最少的贷款，这样你就可以轻松地用房产带来的现金流来支付贷款。

最后，当你完成所有程序，准备过户时，律师可能会告诉你一些关于保险的事情。如果你有贷款，银行会要求你购买lender title insurance，这种保险只保障银行的贷款部分。例如，如果银行贷给你75%的款项，那么这种保险只保障这75%。如果将来产权出现问题，这种保险只赔偿银行的损失，而你的本金部分则不在保障范围内。因此，你可以考虑购买ownertitleinsurance来保障自己的权益，当然，如果你认为不需要，也可以选择不购买。

当我听到有人提及“owner title insuins”，我立刻明白了他们所说的。这其实是一种只需购买一次，就能终身保障的保险。你可能会觉得，只需花费几百块钱，就能得到一生的保障，这对于很多人来说是非常吸引人的。有些人可能会认为，这几百块钱并不在乎，更重要的是购买这份保险后的心安。如果你是全款购房，其实没有人会强迫你购买这份“owner title insuins”。但如果你想要心安，那么你完全可以选择购买。而我个人的建议是，无论如何都应该购买。不仅如此，产权检查、产权清理、产权保险和房屋保险都是必不可少的。这些都是必要的开销，不应该为了省钱而忽略。因为我们不怕意外，但我们害怕的是万一出现问题。

接下来，当你完成过户，那么这个房子就正式成为了你的。在过户的时候，你会拿到钥匙，这意味着你已经正式拥有了这个房子。你需要尽快开通水电，如果房子需要维修，那么维修人员也应该尽快进场。有些新房可能不提供冰箱，也可能没有窗帘。所以，一旦过户，你需要尽快安装这些必要的家具和电器，特别是如果你打算将房子出租。

为了吸引租客，你需要确保房子整洁，并拍摄高质量的照片和视频。现在，很多人都选择在线查看房源，所以除了照片，你还可以制作一些关于房子和周边环境的视频，并上传到YouTube。这样，有些租客可能会直接在线预定，而不需要实地看房。因此，发布在网上的照片和视频的质量非常重要。

最后，当你开始招租时，你可能会接到很多电话。我想强调的是，与租客的沟通非常重要。租房的人通常比买房的人更加急切。如果他们打电话给你，而你没有及时回复，他们可能会立刻联系下一个房东。所以，及时的沟通可以帮助你更快地找到租客。因为有些租客可能会非常迅速地做出决定。

当我想要出租我的房子时，我会尽可能地让更多的人知道。首先，我会在我的院子里插上“出租”牌子。如果我的小区允许，在小区的门口也会插上。如果我的房子位于通往主干道的街道上，我也会考虑在那里插上牌子。此外，我会在Craigslist、Facebook、Zillow和其他中介网站上发布出租信息。这样做的目的是为了吸引更多的潜在租客，提高我的房子被租出去的速度，同时也增加找到好租客的概率。

当有人对我的房子表示出租意向，并且我也对他们有好感时，我会进行背景调查和信用调查。很多时候，当我遇到一个租客，我会根据我的第一感觉来判断是否要租给他。如果我有任何担忧或心里感到不安，我会选择等待下一个更合适的租客。因为我认为，如果租给了一个有问题的租客，那么遇到的麻烦可能会比房子空置更加糟糕。所以，在筛选租客的时候，我会更加严格，确保流程完整。如果我不确定如何进行，我会寻找专业的物业管理人员或中介机构来帮助我。

我记得，有几个朋友曾经告诉我他们的新目标是每年买一套房子。对于一些急于求成的人来说，这个速度可能会觉得有些慢。但现在，当我再次询问他们时，他们已经拥有了至少五套房子。五年的时间，他们已经实现了自己的目标。这让我深感震撼。如果你坚信自己的选择，相信自己的经验和能力，那么你就可以一步步实现自己的目标，不断地前进。