做房地产的六种可能收益

投资房地产有多种收益，其中大约有六种。首先，最直观的收益就是现金流，也就是我们常说的“cash flow”。当你拥有一处房产并出租给房客，房客的租金支付会为你带来稳定的现金流入。减去相关费用后，你就能获得净现金流。这也是很多人愿意投资房地产的主要原因。有些人可能会认为，与其投资房地产，不如投资股票，因为股票更为灵活，随时可以变现。而且，他们认为股票的收益与房地产相差无几。例如，房地产的现金流收益率大约为4%到5%，而股票的收益也在这个范围内。

但实际上，房地产的收益远不止cash flow。以亚特兰大为例，如果你全款购买房产，cash flow的收益率大约为2%到6%，具体取决于你购买的房产类型和投资金额。平均来说，亚特兰大的房地产投资现金流收益率大约为4%。

其次，房地产还有资本增值的潜力。在亚特兰大，房价每年的增值率大约为3%到10%，具体取决于房产的类型和位置。当然，房价有涨有跌，但长期来看，增值的趋势是明显的。以1940年为例，当时在亚特兰大，你只需一千美元就可以购买一个1500平方英尺的新房。但到了2021年，同样的房子可能需要25万到30万美元。这就是房地产的增值潜力。

最后，购买房地产时，我们通常会选择贷款。例如，你可能首付25%，然后贷款75%。每月，你需要还款给银行，其中包括本金。而这部分本金，实际上是由你的房客帮你支付的。无论是15年还是30年的贷款期限，每月的还款中都包含了本金部分，而这部分费用是由房客帮你承担的。

“以房养房其实是一种房地产投资策略，意思是通过出租房子来支付房贷。如果你精心计划并管理好，你不需要自己再往里搭钱。想象一下，每个月你都在按时还贷，时间一长，你会发现这笔贷款正在逐渐减少。例如，如果你选择了15年固定分期的贷款方式，当你还了十年后，你会惊讶地发现本金已经还了超过一半。这样，15年后，你已经还清了整整75%的贷款，而这些钱大部分都是由租客支付的。到了15年的时候，你原本只付了两万五的十万房子，现在已经完全是你的了，没有任何贷款负担。

除了上述的收益，房地产投资还有其他的好处。其中之一就是税务上的优势。我之前听说过，房产投资可以享受折旧的税务优惠。例如，如果你的房产是住宅，它可以享受长达17.5年的折旧期，如果我没有记错的话。这意味着，由于折旧的存在，你的现金流可能不需要交税。更令人惊讶的是，这个折旧可能不仅覆盖了你的现金流，还可能覆盖了你的其他收入，使你不需要为其他收入交税。

如果你是自住房的拥有者，你和你的配偶可以享受高达五十万的免税额。只要你在过去的五年中住满了两年，当你卖房时，你可以完全免税。而对于出租房，如果你的房子卖出后有十万的增值，税务局允许你进行1031交换，这意味着你不需要立即交税。例如，如果你的税率是15%，你本应支付一万五的税款，但现在你可以推迟支付，直到你购买下一个房产。如果你持续进行1031交换，最终你可能不需要支付这部分税款。

五十年后，当我再也不打算购买房子时，税务局可能会找到我，要求我支付之前所有推迟的税款。但这里有一个问题，五十年前的税率与五十年后的税率是不同的。例如，增值税是根据个人报税收入来确定的，税率通常在15%到20%之间。如果你持有资产超过一年，这个增值税的税率会远远低于普通的收入税。对于收入较好的人，这意味着他们需要支付的增值税要低于普通税率，这无疑是税务上的一个优势。

再来说第五点，我可以不断地从房产中套现。就像我之前提到的，我可以不停地进行cash out，或者说是利用房产信贷。这些套现出来的资金，我可以随意使用，而不需要支付任何税款。这就好比我每次挣到工资或者帮人修理东西赚到的钱，这些收入都需要纳税。但是，通过房产套现出来的资金是不需要纳税的，这也是税务上的另一个好处。

只要选择了好的房产，每隔三到五年，它都会有增值。我可以从中套现，这种套现的成本非常低，利息可能只有2.5%到4.5%。这笔钱我也不需要纳税，这是第五个好处。

第六个好处是，我可以通过体力换取金钱。假设我在实验室有一个年薪五万的工作，但老板经常因为资金问题而想要解雇我，这让我非常紧张。因为失去这份工作，我可能就没有生活来源了。但现在，假如我有五到十套房产，即使是不太好的房子，也都在我家附近，我就可以去做些体力活。下班后或者失业时，我都可以去干活，通过体力换取金钱。我可以自己管理这些房产，节省的物业管理费就是我赚到的。我还可以自己进行维修和维护，自己招租和选择租客，甚至自己管理财务。这意味着，只要我有了一些房产，我就有了通过体力换取金钱的可能。