Airbnb 的入门知识？房客告房东？brrrr是什么？房子的租售比和增值

菊子姐向大家问好，感谢各位房产领域的观众朋友们的支持。在这一期，我将继续回答网友的问题。陈超提出了一个关于Airbnb的问题，他希望我能分享一些Airbnb的入门知识。例如，作为Airbnb的新手，当你有了房子后，需要做哪些准备工作？如何申请Permit？如果自己管理，如何找到合适的Handy man和清洁公司？以及如何在Airbnb等平台上管理收费等问题。

对于想要在Airbnb上出租房子的朋友们，首先需要了解的是你所在的州、城市或小区的HOA对Airbnb的管理政策。你可能会问，如何获取这些信息？你可以直接去相关的管理机构查询，或者在网上输入你的城市名、Airbnb和regulation等关键词进行搜索，这样你就能大致了解到当地的政策。

接下来，如果你决定在Airbnb上出租，那么你需要一个handman。短租的handman和长租的其实是一样的。但短租的handman相对用得较少，因为在房客入住之前，清洁工会帮你检查房子，如果有问题，会提前修复。所以，你需要的handman和长租的差不多，只是短租在房客入住前会有人帮你检查。

清洁工的重要性不言而喻。对于短租来说，清洁可能决定了你成功的80%。我自己有在市中心的一栋楼，地址是300 point street，拥有二十多套房子都在做短租。如果你不知道如何找清洁公司，可以在这样的大楼里观察。因为这样的楼里，大部分都是短租，每天都有清洁工在工作。你可以观察他们的工作，然后与他们交流，了解他们的收费标准。在大楼里，如果有很多人都在做短租，你可以直接找那些清洁工。他们可能是个体户，也可能是属于某个公司的。如果你想要更多的信息，可以给他们一些小费，他们会更乐意分享。

在我从事Airbnb短租业务的过程中，我发现清洁工的选择与管理是一个非常关键的环节。有些清洁工可能并不懂英语，他们往往是受雇于某个老板。如果这个清洁工是隶属于某个团队或老板，你可以尝试联系他们的上级或老板。对于那些有团队背景的清洁工，他们的优势在于能够更加灵活地应对短租清洁的需求。例如，房客的check out时间通常是11点，但有时可能会延迟到下午2点。而新的房客check in的时间则是下午4点。这意味着清洁工的工作时间通常是从11点到4点。

如果你有很多房源，比如在情人节这种高峰期，房源的入住率可能达到100%。这时，清洁工的工作压力会非常大。如果你雇佣的是单独的清洁工，他们可能难以应对这种大量的工作。而那些有团队的清洁工则可以更好地应对这种情况，因为他们可以根据实际需求调配人手。

除了直接雇佣清洁工外，还有一些平台如Turn Over BnB，可以帮助房东找到合适的清洁工。这个平台上有大量的清洁工资源，同时也为房东提供了与清洁工直接联系的渠道。每次通过这个平台雇佣清洁工，平台会收取一定的费用，大约是清洁工费用的50%。但这个平台的好处是，你可以看到其他用户对清洁工的评价和反馈，这有助于你选择经验丰富、专业的清洁工。

当然，还有其他的平台和网站，如Air Tasker、Angislist、Yelp、Handi和Homer’s Wester等，也可以帮助你找到清洁工。但需要注意的是，如果这些清洁工不是专门从事短租清洁，你可能需要为他们提供一些培训，确保他们达到你的清洁标准。而对于那些专门从事Airbnb清洁的清洁工，虽然他们有丰富的经验，但你仍然需要确保他们了解并遵循你的清洁标准。

选择清洁工是一个非常重要的环节。如果你的房源较少，可以选择个人清洁工，并且亲自监督他们的工作。但如果你有大量的房源，选择一个有团队背景的清洁公司可能更为合适。他们不仅有自己的清洁标准，而且在淡季和旺季都能够灵活调配人手，减轻你的管理压力。而选择清洁公司时，可以根据其他用户的反馈来判断他们的服务质量。如果是个人清洁工，你可以通过他们提供的客户电话来了解他们的工作情况。

接着说，我收到了Cindy的问题。她询问：“房东是否需要为长租的房客购买renter insurance？”实际上，这个renter insurance是房客的保险，房客应当自行购买。如果你作为房东在与房客签订租约之前没有明确提出这个要求，那么即使后来你要求他购买，他可能并不会购买。所以，你应该在签订租约之前或者在续租时与房客明确这一点。如果房客不同意购买，你可以选择不与其签订租约。

此外，Cindy还提到了umbrella insurance，询问是否更安全。我的建议是，你可以咨询保险中介。如果你觉得只需花费几百块钱就能获得更大的保障，那么购买这种保险是值得的。

我还想分享一些我遇到的经验。曾有房客威胁要告我，我突然接到一个电话，对方自称是律师，声称我的房子里有煤气，导致他的孩子患上了哮喘。但实际上，这只是因为他无法支付房租，试图通过这种方式来威胁我。在亚特兰大，有些律师会免费为这些房客打官司，胜诉后再与房客分成。所以，有些房客会尝试这种方式来威胁房东，希望能私下达成和解，从而获得一些赔偿。但幸运的是，尽管我接到过这样的威胁电话，但从未有人真的起诉过我。

我认识的很多人在遇到这样的问题时都会来找我，希望我能给出建议。如果房客真的告你，而你感到非常慌张，那么很可能是因为你手中确实有一些问题。例如，房屋出现问题，如屋顶漏水，但你没有及时维修。或者，你的房子是1978年之前建造的，油漆中可能含有铅，但你在与房客签订的租约中并没有提及这一点。这些都可能成为房客起诉你的把柄。

所以，作为房东，我们必须时刻保持警惕，确保自己的权益，同时也要尽到自己的责任，确保房客的权益。

在美国，每个州都有一份名为“landlord handbook”的房东手册。例如，如果你在线搜索“乔家州的landlord handbook”，你会找到一个几十页的PDF文件。这本手册非常实用，尤其是当你对某些房东相关的问题感到困惑或担心时。而不是四处询问他人，我建议你先阅读这本手册。在其中，你可以找到各种与房东相关的信息和建议，例如哪些事情你不能做，哪些话你不能说，以及你应该注意的事项。

在美国，有些人受到联邦和州的特殊保护，以防止他们受到歧视。例如，你不能因为某人的种族、肤色、国籍、宗教、性别、家庭状况（如家里有很多孩子）或残疾而拒绝出租房子给他们。如果你这样做了，那么你可能会违反法律。因此，当你与潜在的房客交流时，你必须非常小心，确保你的言辞不会被视为歧视。

例如，如果你不想出租房子给一个家里有很多孩子的家庭，你不能直接告诉他们这一点。否则，他们可能会认为你在歧视他们，并可能采取法律行动。如果你在与房客的通信中，无论是口头还是书面，都表现出歧视的态度，他们就有证据可以控告你。因此，为了避免这种风险，你应该始终按照规定行事。

选择房客时，我建议你选择那些诚实、可靠的人。我之前也分享过很多关于如何选择房客和如何保护自己的建议。如果你感兴趣，可以查看我之前的视频。

除了联邦层面的保护，各个州也有自己的保护政策。通常，民主党控制的州提供的保护更多，而共和党控制的州则相对较少。因此，当你在某个州购买房产时，你应该了解该州的相关政策。

Kris曾经问我：“BRRRR是什么意思？”BRRRR的意思其实是一个房地产投资策略的缩写。第一个“B”代表“Buy”，意思是购买；第二个“R”代表“Rehab”，即进行修缮和装修；第三个“R”是“Rent”，将房子租出去；第四个“R”是“Refinance”，即再融资，这样可以把你投入的所有资金套现出来；最后一个“R”是“Repeat”，意思是重复这个过程。通过这种策略，你可以连续购买多套房产，比如十套，但实际上你只需要支付第一套房子的首付。如果你能够控制好成本，并确保每次都能买到合适的房子，那么你只需要支付第一套房子的首付，后面的房子都可以通过再融资来套现。

接下来，有人又问：“BRRRR策略的房源从哪里来？”这个问题我也经常被问到。如果你想采用BRRRR策略，那么你需要找到价格较低的不良资产，确保在一年后可以通过再融资套现。这样，你就可以继续使用这个策略。但并不是说只能买不良资产，有时候也可能遇到好资产，但出于某种原因，卖家愿意低价出售。关键是，你需要找到价格合适的房产。我之前也提到过，购买房产后，修缮和装修是非常关键的一步，因此你需要有一个可靠的团队来帮助你完成这个步骤。

再来说说装修。如果你的目标是出租，那么你需要确保装修的质量足够好，因为房客可能不会像你一样爱惜房子。我曾经遇到过一个情况，一个新建的房子的厨房台面突然塌了。房客打电话给我们，我们联系了建筑商。原来，一个两百多磅的人站在厨房台面上取东西，结果把台面压塌了。这让我意识到，装修的质量真的很重要，尤其是如果你打算出租。

但如果你的目标是翻售（flip），那么装修的目标就是要让房子看起来足够吸引人，这样买家才会愿意出高价购买。总之，无论你的策略是什么，都需要确保你的房子能够满足市场的需求。

在投资房地产时，我常常面临一个问题：在增值快的地方，租售比是否都较低？事实上，租售比好的房子大多数增值较慢，而在增值快的地方，租售比往往较低。这意味着，如果房租涨得比房价慢，那么在购房前，我们需要仔细考虑是出租还是出售，这样才能更好地规划装修预算。

我认为这种观点非常准确。当我们考虑投资房地产时，真正的挑战就在于选择投资的地点。例如，纽约的某些房产一年内可能增值10%到20%，但我的房产可能并没有这样的增值速度。通常，租售比好的房子增值较慢。当你听到这样的观点时，你可能会想到某些特定的房源，比如亚特兰大或孟菲斯的房子。

但有时，由于某些突发事件，如疫情或其他黑天鹅事件，租售比好的地方的房子增值也可能很快。这需要某些特定的因素来驱动。例如，增值快的地方，如果租售比低，我们可能会想到加州。但如果某个地方既有好的现金流，租售比又高，增值也快，那么全世界的人不都会涌向那里吗？如果真的有那么多人涌入，那么租售比和增值都可能会下降。这都是供需关系决定的。

然而，如果你对某个地方非常了解，无论是在加州还是亚特兰大，你都有可能找到既有现金流又增值快的房产。关键在于你是否了解那个地方及其周边正在发生的事情。例如，某个地方的现金流可能很好，但增值不一定好；而增值快的地方，现金流可能就很差。

在购买房产之前，我认为我们需要明确自己的策略。你是否希望短期内等待房产增值后再出售，还是希望长期持有？如果你的策略是短期，那么你可能会更注重房子的外观，确保它看起来很漂亮。但如果你打算长期持有，那么你可能会更注重房子的质量和耐用性。例如，如果房顶出现漏水，你可能会考虑更换新的，因为你可能要持有这个房子十年或更长时间。

总之，不同的策略会导致不同的决策和行动。在投资房地产时，我们需要根据自己的策略和目标来做出明智的选择。