贷款怎么选？怎么找靠谱团队？商业仓储怎么找？

这一期，我要回答我们“菊子说房产”微信群网友的问题。首先，朱迪问我如何找到靠谱的property manager，以及如何定义一个好的manager。

我之前在“菊子说房产”中也提到过这个话题。一个好的property manager可以帮你远程管理物业。如果你想要manager喜欢你，首先你提供的房源要稍微好一点，新房子、房客都好，这样他更愿意管理你的房子。同时，你的房源数量也要相对多一些，这样他会更加重视你。

选择property manager时，你要看他手里管理了多少套房子。如果他只管理几套，你很难判断他的好坏。但如果他管理的房子很多，那么他的管理系统、软件和团队应该都是完善的。这也意味着其他房东都愿意把房子交给他，你可以相对放心。

当然，你还需要与他沟通，了解他的收费情况。例如，招租费用、日常管理费用等。你还要进一步询问，除了这些基本费用，是否还有其他额外收费。比如，如果你需要大的装修，他是否会收费？如果你是远程的，正在签合同，接下来要做房检，有时候需要他去看房子，是否会有额外的费用？如果房客不交房租，需要驱逐，他是否能自己处理，还是需要第三方介入？费用是多少？

那下一个问题 ，聂聂提出，他问：“一般房产公司融资的办法有哪些？”这个问题引起了大家的关注。我们公司的一个项目正需要资金，于是在微信群里大家都在讨论如何借钱。有人担心借不到，但我回应说：“没有借不到的钱，只有不够高的利息。”意思是，只要你愿意支付足够的利息，总会有人愿意借钱给你。

对于我们来说，当然希望尽快融到资金，利息越低、抵押物越少越好。但对于借款人来说，他们的考虑恰恰相反。他们希望能获得更高的利息，而且希望借出的资金越少、抵押物越多越好。例如，他们可能只愿意借给你十万，但希望你能提供价值一千万的抵押。除了抵押，他们还会要求个人担保，甚至进行背景调查。

那么，如何融资呢？首先，如果你能从银行获得低成本的贷款，或者从亲朋好友那里借到钱，那当然是最好的。尤其是从父母那里借，可能连利息都不需要。但如果你要从第三方借款，你就需要考虑如何让他们放心。你可以提供抵押，展示你的信用报告，证明你是一个有资产、讲诚信的人。你可以提供个人担保，甚至签署合同。我们公司有合同模板，也可以请公证员公证，但如果对方不放心，他们也可以请律师起草合同。

当然，你还需要考虑借款人的需求。例如，如果你想从大表哥那里借钱，你需要了解他手头有多少资金，他是否急需投资，以及他有哪些其他的投资选择。了解这些后，你就可以决定提供多少利息。有些人可能对4%的利息就很满意，因为他们没有其他投资渠道。但有些人可能觉得20%的利息都太低，因为他们有更高回报的投资机会。

在创业初期，无论我多么努力，无论我的项目多么出色，总有时候会遇到人们不愿意借钱给我。我明白，初次尝试总是最困难的。尽管我希望能以12%的利率借款，但最终我还是接受了15%的条件，因为我知道一旦开始，事情就会变得容易许多。当我成功借到钱、获得贷款并购买所需物资后，事情开始逐渐顺利。

当我按时还款后，不仅那个人愿意再次借钱给我，他还介绍了他的亲戚朋友给我。但我深知，最初的那一次总是最难的。为了确保对方的信任，我需要提供足够的保证，并给予他们足够的利益。随着时间的推移，事情变得越来越简单。

关于如何找到有风险的房产和房主，例如欠款违约或拖欠房产税的，我之前有提到过。拖欠房产税的信息都可以在县政府系统中查询。而欠小区物业费的，可以直接在小区查询。至于违约的，每个银行都有一个处理不良资产或违约的部门。如果你不知道如何找到这些信息，最简单的方法就是直接联系各大银行，了解他们负责这些不良资产的部门。

对于商业仓储，如何找到库存和客户也是一个问题。如果你想购买商业仓储，可以在loopernet、cracksy、costa等网站上查找。但由于现在这类仓储非常抢手，很多都是在市场上直接交易，而不会在网站上发布。所以，建立与当地中介的联系是非常重要的。他们手中可能有未公开的优质交易资源。只要你与他们建立了良好的关系，他们就会为你提供这些资源。

从我开始考虑投资房地产时，我就一直在思考如何更好地管理我的物业。我购买了一个仓储，其中50%的空间是空的，我不禁思考，我的房客在哪里？在美国，你买的仓储旁边往往会有很多相似的仓储，你的办公室旁边也会有很多办公室。这意味着别人的房客也可能成为你的房客。

仓储的招租其实并不难，关键在于你的招租团队。无论是中介还是你的团队成员，他们都需要特别勤奋。他们需要在各大网站上发布招租信息，及时回复潜在租户的咨询。为了让更多人知道我有仓储出租，我会在我的城市和周边县市发放传单，告诉他们我有新的仓储空间，详细描述面积和价格，并请求他们如果知道有新公司搬迁到这里，请帮忙介绍。我们的中介还会主动联系政府部门，将这些信息发送给他们，并将信息送到周边的大公司。

在招租过程中，我们发现很多小公司，如卖假发、椅子、音箱等的公司，他们都非常急切地想要租用仓储。他们希望能够尽快入住，如果你不能满足他们的需求，他们很可能会选择隔壁的仓储。因此，为了提高租赁的成功率，我们通常会预先规划仓储的布局，确保70%到80%的空间是仓库，剩下的是办公室，并为其配备必要的设施，如厕所等。这样，当潜在租户来看房时，他们可以随时入住，不需要再去其他地方寻找。

另一个我关心的问题是如何找到一个靠谱的短租管理公司。根据我的经验，首先可以查看他们Airbnb上的客户评价，特别是是否为super host，以及他们的评分。当然，我们也要分辨哪些评价与管理公司无关，例如关于位置的抱怨。但如果有很多客户抱怨清洁、维修、回复和服务态度等问题，那么这家管理公司可能不是一个好选择。此外，还需要了解他们在你附近有多少房源，每个月能租出去多少，他们的团队结构，以及他们的清洁工是自己的员工还是第三方公司。这些都是选择短租管理公司时需要考虑的因素。

在寻找合作伙伴时，我经常会遇到各种各样的短租公司。当我看到一个我觉得不错的，了解之后，我就会想要进一步与他们洽谈。对我来说，最重要的是与他们之间的利润分配方案。有时，我考虑短租的投资回报，比如我有一套房子，每月需要还贷1600块。只要他们每月能为我赚回这1600块，我就会感到放心和满足。但如果能赚更多，比如三四千，那自然是更好，尽管我不会过于在意这部分额外的收入。

当然，与短租公司谈判时，会有各种不同的利润分配方案。有的公司可能会说，他们要从平台收入中扣除25%，然后给我75%。有的则可能只扣20%，但是还要从中扣除一些运营费用，如清洁费和修理费。还有的公司甚至提出，他们会帮我支付所有的运营费用和房贷，然后我们再按比例分配剩余的收入。这些方案各有千秋，关键是找到最适合自己的。

但我认为，最终的选择并不在于他们扣除多少比例，而是他们能为我赚取多少。比如，有的公司可能不收我任何费用，但最终只能为我赚到两千块。而有的公司虽然扣了我25%，但每月能为我赚到2500块。对我来说，最重要的是最后我能得到多少，而不是他们扣除了多少。

另外，与短租公司签约时，我也会考虑合同的时长和灵活性。如果他们的表现不佳，我希望能有权选择不再与他们合作。但我也清楚，一旦房子在市场上发布，客人可能会预定很长时间。比如，我与公司签了六个月的合同，但客人可能已经预定了六个月之后的日期。如果我决定提前终止合同，那么这些已预定的日期可能就会被封锁，导致我失去了出租的机会。

六个月前，有些人已经预定了某一天的房子。但当你提到可能要终止合作时，他们可能会因为你的品牌实力而选择你的房子。但如果你突然不再管理这个房子，他们可能会转向其他人。他们会告诉房客说：“我帮你换个房子，因为这个房子我不再管理了。”这就涉及到一个品牌的建立和维护问题。如果你有一个很强的品牌，即使在某些不好的时候，你也可以轻松地换一个品牌，但在网上注册的公司仍然是你的。这样，即使品牌发生变化，也不会影响你的房子在Airbnb或其他平台上的连续性。但这是一个挑战，因为一旦你建立自己的公司，你就会有很多事情要处理。

对我来说，我更关心的是我能赚多少钱，以及我赚的钱有多大的风险和把握。我只关心这一点，我只看收入。

接下来，有关商业贷款的问题，首先，你的信用必须很好。银行会检查你的信用，以及你关联的公司和你持有股份的公司，确保它们没有任何法律纠纷或贷款违约记录。银行对你的个人收入要求可能并不高，但他们对你的诚信度要求很高。例如，如果你过去三年的收入都很好，信用也很好，但在第四年，你有过违约或房产被查封的记录，那么这可能会影响你的贷款。所以，对于商业贷款，银行更关心的是你购买的物业的现金流和增值潜力。他们更在乎分析你购买的物业，以及你作为个人的诚信度。如果你购买的产业现金流很好，银行对你的收入要求可能不高。但如果你购买的产业现金流很好，而你的收入也很高，那当然更好。总的来说，对于商业贷款，你的收入并不像个人贷款那么重要。